南都·灣財(cái)社記者獲悉

深圳市南山區(qū)

一宗歷時(shí)18年的城市更新項(xiàng)目

于近日取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

日前，深圳市南山區(qū)人民政府正式公布《南山街道北頭村城市更新單元一期房屋征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案》（下稱《方案》）。此舉標(biāo)志著該項(xiàng)目已由前期的市場(chǎng)協(xié)商階段，正式轉(zhuǎn)入依法征收程序。《方案》內(nèi)容顯示，被征收人除傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，還可選擇“房票安置”，該項(xiàng)目也由此成為深圳首個(gè)在行政征收中引入房票安置的城市更新項(xiàng)目。

“房票”首入行政征收

根據(jù)南山區(qū)政府公布的《方案》全文，南都·灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次補(bǔ)償為被征收人提供了高度靈活的選擇，即“貨幣補(bǔ)償”、“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”與“房票安置”三種方式，權(quán)利人可根據(jù)自身需求，選擇其中一種或多種方式進(jìn)行組合。

首先，在傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償方面，《方案》規(guī)定將由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依法對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并確定補(bǔ)償金額，確保了定價(jià)的公允性。

其次，對(duì)于期望原地回遷的權(quán)利人，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”方案提供了清晰的置換標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，商品性質(zhì)住宅房屋可選擇按被征收房屋記載的建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行置換，或按套內(nèi)建筑面積1:1的比例置換。這一明確的比例，為被征收人權(quán)益提供了穩(wěn)定預(yù)期。

而本次方案中最受市場(chǎng)關(guān)注的，無(wú)疑是首次被納入行政征收項(xiàng)目的“房票安置”選項(xiàng)。根據(jù)《方案》及深圳市相關(guān)政策，房票作為一種權(quán)益憑證，其面額由基礎(chǔ)補(bǔ)償金額與獎(jiǎng)勵(lì)金額構(gòu)成。被征收人持有房票，可在政府指定的房源庫(kù)中，自主選購(gòu)包括住宅、商業(yè)、辦公及商務(wù)公寓在內(nèi)的商品房。

其核心吸引力在于，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，使用房票購(gòu)買商品住房將不受深圳樓市限購(gòu)政策的限制。這意味著，對(duì)于部分已無(wú)購(gòu)房名額但希望再配置不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人而言，房票提供了一條全新的路徑。此外，房票有效期長(zhǎng)達(dá)24個(gè)月，期間可多次拆分使用，逾期未使用的余額還可申請(qǐng)兌付為現(xiàn)金。同時(shí)，房票允許在同一項(xiàng)目的被搬遷人之間及其直系親屬之間轉(zhuǎn)讓一次，增加了其流轉(zhuǎn)的靈活性。

為加速項(xiàng)目清拆進(jìn)度，《方案》還設(shè)置了階梯式的搬遷簽約獎(jiǎng)勵(lì)。自征收決定公告之日起30個(gè)自然日內(nèi)簽約并按期騰空移交的，將按被征收房屋建筑面積獲得500元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)；在第31至60個(gè)自然日內(nèi)完成的，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)則為300元/平方米；超過(guò)60天則不予獎(jiǎng)勵(lì)。

此外，《方案》對(duì)室內(nèi)裝修、搬遷費(fèi)用等也給出了明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如室內(nèi)裝修按建筑面積1000元/平方米補(bǔ)償，住宅搬遷費(fèi)為40元/平方米等。根據(jù)規(guī)定，簽約期限定為70個(gè)自然日，若期內(nèi)未能達(dá)成協(xié)議，南山區(qū)政府將依法作出補(bǔ)償決定。

18年拉鋸戰(zhàn)終結(jié)

北頭村，這座擁有超過(guò)500年歷史、承載著深圳“蠔文化”記憶的古老村落，其更新之路可謂是深圳核心區(qū)舊改困境的一個(gè)縮影。

該項(xiàng)目坐落于深圳南山核心區(qū)、近前海片區(qū)，地處桂廟路與前海路交會(huì)，屬于南山知名舊改板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。目前周邊小區(qū)在售二手房源掛牌單價(jià)普遍在5萬(wàn)元-8萬(wàn)元，靠近前海的部分次新小區(qū)掛牌均價(jià)最高超過(guò)9萬(wàn)元/平方米。

南都·灣財(cái)社記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最早于2008年便被列入深圳市城市更新計(jì)劃，2011年即獲得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。然而，在深圳早期“市場(chǎng)主導(dǎo)、100%簽約”的舊改模式下，項(xiàng)目因少數(shù)權(quán)利人未能達(dá)成簽約意向而陷入長(zhǎng)達(dá)十余年的停滯。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在近年來(lái)深圳城市更新政策的調(diào)整。隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的實(shí)施，“已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于百分之九十五，區(qū)政府可對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施行政征收”的條款，為破解舊改僵局提供了強(qiáng)有力的法律武器。

據(jù)了解，北頭村的破局進(jìn)程在近兩年明顯提速。2024年7月，項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃修改公告正式發(fā)布；至2026年1月，在項(xiàng)目簽約率早已超過(guò)95%、僅剩9戶未簽約的情況下，南山區(qū)政府正式啟動(dòng)行政調(diào)解程序；同年4月，因調(diào)解未果，政府宣布調(diào)解終止，并隨即啟動(dòng)房屋征收程序，直至6月3日補(bǔ)償方案正式落地。

南都·灣財(cái)社記者此前走訪北頭村附近，可以看到村內(nèi)街巷內(nèi)貼出顯眼的舊改相關(guān)宣傳標(biāo)語(yǔ)，放眼片區(qū)實(shí)景，村內(nèi)是密集排布的多層自建農(nóng)民房，道路空間擁擠，基礎(chǔ)居住環(huán)境老舊。

據(jù)了解，該項(xiàng)目的實(shí)施主體為深圳市金匯融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，系大族控股集團(tuán)的全資子公司。大族控股集團(tuán)有限公司成立于1996年，是上市公司大族激光的控股母公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及高新裝備制造、新能源產(chǎn)業(yè)、健康醫(yī)療、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等諸多領(lǐng)域，是多元化綜合性商業(yè)集團(tuán)。

官網(wǎng)資料顯示，大族控股集團(tuán)自2008年起正式向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)軍，此后憑借雄厚的實(shí)業(yè)背景和資金實(shí)力，在深圳深耕城市更新多年。在備受關(guān)注的南山中心區(qū)舊改“F4天團(tuán)”（北頭村、南山村、向南村、大新新村）中，大族控股便手握北頭村與南山村兩大項(xiàng)目。如今，北頭村項(xiàng)目在政府行政力量的介入下率先進(jìn)入征收階段，為片區(qū)內(nèi)其他進(jìn)展緩慢的城市更新項(xiàng)目提供了新的參照。

背后的大族控股

據(jù)大族控股官網(wǎng)，大族控股早年間在深圳開(kāi)發(fā)過(guò)大族云峰、大族河山兩個(gè)住宅項(xiàng)目。而從大族控股近些年的財(cái)報(bào)營(yíng)收占比變化可以看出，依托兩大地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算周期，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入也經(jīng)歷了一系列變化。

2020至2022年，大族控股的地產(chǎn)板塊曾多次實(shí)現(xiàn)大額營(yíng)收，最高時(shí)占總營(yíng)收近三成；2023年起項(xiàng)目進(jìn)入清盤階段，相關(guān)收入持續(xù)走低，2024年地產(chǎn)銷售收入僅千余萬(wàn)元。2025年，隨著兩大住宅項(xiàng)目徹底完成結(jié)算，公司全年無(wú)房地產(chǎn)銷售收入。當(dāng)期公司營(yíng)收達(dá)203.30億元，同比增長(zhǎng)20.36%，激光及自動(dòng)化設(shè)備、PCB設(shè)備兩大核心制造業(yè)務(wù)成為營(yíng)收主力，企業(yè)發(fā)展全面聚焦主業(yè)。

官網(wǎng)資料顯示，目前公司涉及房地產(chǎn)城市更新共有三個(gè)核心項(xiàng)目，除北頭村外，還包括南山村城市更新項(xiàng)目、深圳大族東方項(xiàng)目。

其中，南山村城市更新項(xiàng)目位于南山區(qū)南山街道，前海路與東濱路交會(huì)處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目規(guī)劃拆除用地面積約18.56萬(wàn)㎡，現(xiàn)狀建筑面積約53.4萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積11.85萬(wàn)㎡，規(guī)劃容積121.66萬(wàn)㎡，配套完整，產(chǎn)品線豐富，集商業(yè)、商務(wù)、居住、教育為一體的大型綜合體項(xiàng)目。截至今年6月，項(xiàng)目簽約推進(jìn)中，尚未進(jìn)入拆遷建設(shè)階段；而大族東方項(xiàng)目位于深圳市坪山新區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建筑總量約30.53萬(wàn)㎡，仍處于早期規(guī)劃階段。

除官網(wǎng)披露的核心城市更新項(xiàng)目外，南都·灣財(cái)社記者梳理公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，大族控股在深圳還布局了多個(gè)舊改項(xiàng)目。

今年1月，龍崗區(qū)南灣街道沙塘布中南片區(qū)改造城市更新單元（二期）公示實(shí)施主體為深圳市大族基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司系大族控股旗下子公司；此外，坪山區(qū)龍?zhí)锝值例埡挛萜瑓^(qū)城市更新項(xiàng)目由深圳市坪山坪環(huán)股份合作公司申報(bào)，結(jié)合項(xiàng)目意愿公示及股東大會(huì)決議內(nèi)容，大族控股集團(tuán)為該項(xiàng)目意向合作方；同時(shí)，企業(yè)還推進(jìn)有沙河兆方舊改，并在深圳多個(gè)區(qū)域儲(chǔ)備了羅屋圍村、湯坑老圍村等城市更新項(xiàng)目。

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采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)