房屋養老金背后 是“房屋保險”和“基金統籌”

你有沒有聽過房屋養老金？是不是以為這就是給房子修修補補的公共資金，跟普通買房人沒多大關系？別不當回事，你手上不管是新房還是老破小，未來這筆錢搞不好要你年年掏，有多套房的人更是要多掏一大筆。2024年包括上海在內的22個城市已經開啟試點，這里面的彎彎繞繞可比官方說的復雜多了。

很多人都知道官方已經辟謠，說房屋養老金不是房產稅，這筆啟動資金由政府出，留給以后老房子維修使用，讓大家不用瞎擔心。但你仔細捋捋，這筆錢從哪個渠道出，每個渠道具體出多少，到現在都沒有明確細則。過去地方依賴的賣地收入早就不如從前，憑空掏出一大筆錢填公共賬戶，這事怎么想都有點懸。

有專家說可以從土地出讓金里提取這筆資金，這不就是禿子頭上拔毛，能薅出來幾根啊。不信你看最近幾個季度的非稅收入漲得相當可觀，創收這事，只要想推進，怎么都能想出辦法。今天咱們不聊虛頭巴腦的公共賬戶，就聊聊咱們每個人都躲不開的個人賬戶。

個人賬戶說穿了就是你買房收房的時候，繳納的那筆住宅專項維修基金?，F在主流的說法是，以后小區公共部位維修翻新，就走公共賬戶加個人賬戶共同出錢的路子，聽起來挺合理對不對。可核心問題繞不開，咱們個人賬戶里的錢夠不夠用，是不是所有小區都有這個個人賬戶。

拿公開數據來說，目前全國業主攢下的維修基金一共是1萬億，聽起來是挺大一筆數，平攤到各個小區就完全不夠看了。之前有兩會代表舉例，南京有維修基金的小區里，近三成小區的賬戶余額還不到10萬塊。這點錢連換一部電梯都不夠，更別說支撐整個小區的大型修繕了。

而且這筆錢分布還特別不均勻，維修基金是按房價的2%到3%收取，和契稅綁定在一起。房價越高的小區，賬戶里的維修基金就越充沛，早年低價入手的小區，賬戶里本來就沒剩多少錢。更扎心的是，并不是所有小區都有這筆錢。

國內維修基金強制收取最早只能追溯到2004年，你家房子房齡要是超過20年，很大概率就從來沒交過這筆錢。貝殼研究院的數據顯示，20個重點城市里，樓齡20年以上的老舊小區占比達到四成。也就是說，足足四成的小區連個人賬戶都不存在，還談什么公共加個人共同出錢，根本行不通。

全靠公共賬戶出錢也不現實，先不說公共賬戶本身的錢夠不夠用，就算錢夠，你家房子大修全花了公共的錢，其他小區的額度就少了，這碗水根本端不平。大伙現在最該警惕的，其實是個人賬戶里的1萬億，會不會走統籌的路子。

一說統籌大伙都不陌生，咱們個人養老金的統籌就是現收現付制，你交的錢先給現在需要的老人用，等你需要的時候就看后人的智慧了。那房屋維修基金會不會也走這條路，真不是無端猜測，現在業內已經有不少人在討論這個方向了。按照現有的規定，維修基金是由業委會開戶管理，大部分錢都趴在銀行吃利息，收益率也就只有2%左右。

不少人說社?；鹗袌龌\作收益率能到7%，這么大的利差浪費了太可惜，不如統一歸集起來運作，賺了錢反哺公共賬戶，一舉兩得。有這樣的討論，就說明已經有不少人認可統籌這個方向了。真要是落地統籌，就會出現很有意思的結果，新小區交的錢多，本身又沒什么修繕需求，老小區沒交多少錢甚至沒交過，天天等著錢用。

說白了就是新人交錢老人花，這事放在房屋養老金上，幾乎是必然會發生的。除了統籌還有別的解決辦法嗎？有人說直接補不就行了，沒交的補交，不夠的續交，簡單粗暴。你問問自己，讓你平白無故再掏一大筆錢補維修基金，你心甘情愿掏這個錢嗎，估計絕大多數人都會搖頭。

那有沒有花小錢辦大事的方案？還真有，就是這次試點里提到，卻沒被自媒體大肆炒作的住房保險。在我看來，這次試點最值得關注的根本不是房屋養老金本身，而是這個住房保險制度。你想想，參照汽車保險的模式，每年業主交物業費的時候，順便交一份住房養老保險。真到需要修房子的時候，維修基金出一小部分當免賠額，剩下的大頭交給保險公司或者公共賬戶，這不就是挺完美的方案嗎。

保費按什么標準收比較公平，按住房面積或者市值收就很合理，房子越大市值越高，交的保費就越多。再看出險概率，新建小區出問題的概率低，保費自然便宜一點，老舊小區高層小區出險概率高，保費也就會高一點。承接這份保險的肯定得是有賠付能力的大機構，最好是國資背景，這點不用多說。

真要是按這個模式推行，每年按比例給國資交保費，你細品，這其實已經和某種稅費很像了，說它是平替一點都不夸張。為什么房產稅這么多年都推不動，核心還是法理站不住，土地本來就是國有的，你只有70年使用權，沒道理對不屬于你的資產收稅。房子的鋼筋水泥你有所有權，但買的時候已經交過契稅了，再收一遍就是重復征稅，邏輯上說不過去。

但保險不一樣，明面上就是純商業行為，有人說了，商業行為那不就是自愿交嗎。誰說商業行為就不能強制，你想想汽車的交強險，不強制買根本不讓你上路，誰說商業行為就必須自愿。還有人杠，說我不交房屋保險，總不能不讓我進家門吧，這么想可太小看辦事的智慧了。

你平時加的汽油，里面就藏著各種稅費，一升八塊多的油價里，各種稅費加起來快三塊，單獨跟你要你肯定不愿意給，加到油里你想逃都逃不掉。真要收住房保險的錢，犯得著單獨開個口子跟你催嗎，你每個月總得交水費電費燃氣費吧，誰住誰用誰交錢，公平合理，誰都跑不掉。

說這么多，其實以上這些都是基于現有公開信息的合理猜測，畢竟現在房屋體檢和住房保險才剛被提上臺面，誰出錢出多少，保哪些范圍，目前全都是模糊的。咱們普通人現在也不用瞎焦慮，該過日子就過日子。真要是哪天官方吹風說要完善個人賬戶，推住房保險制度，你再琢磨也不遲。

不過如果你現在手上有多套房，還有不少是房齡老、沒交過維修基金的，那真得上點心多留意。就像你不會沒事囤一堆出租車放在家里，賺不到三瓜兩棗不說，每年的保費都能把你嚇懵，這事放在房產上也是同一個道理。

參考資料：中國建設報 解讀房屋養老金制度試點