苦等13年！深圳巨無霸城中村舊改規劃公示，周邊房價要變天

苦等13年，深圳羅湖核心區螺嶺片區“巨無霸”城中村改造項目規劃草案，于2026年4月底正式公示。這個占地12公頃、涉及307棟建筑、2535套房屋的項目，標志著深圳新一輪城中村改造“政府主導、國企實施”新模式的全面落地，也意味著這個被居民念叨十幾年的舊改項目進入實質性推進階段。

螺嶺片區改造項目位于羅湖區東門街道，東臨文錦中路，西靠東門中路，南到中興路，北接雅園立交，地處深圳商業和生活原點，地段價值突出。項目總用地面積12公頃，規劃總建筑面積37.69萬平方米，其中住宅面積32.87萬平方米，商業、辦公及旅館業建筑合計3.49萬平方米，社區級配套設施建筑面積不低于1.21萬平方米，均被列入“正面清單”強制配建。

配套設施涵蓋幼兒園、社區健康服務中心、長者服務站、社區警務室等，還規劃了5250平方米戶外活動場地，包括社區體育活動場地、兒童游戲場地及結合商業設置的社區菜市場，將構建“一老一小”友好社區，切實便利居民生活。改造范圍包括東升街、翠華巷、翠園村等十余個區域，現狀建筑面積約23.34萬平方米，其中住宅占比超84%，現狀容積率約1.9，為改造提升預留了充足空間。

該項目合作單位為深圳市天健城市發展有限公司，由天健集團和深圳市政集團分別持股49%和51%。作為深圳國資控股的上市公司，天健集團源自基建工程兵，在舊改領域經驗豐富，曾參與羅湖“二線插花地”棚改這一“中國棚改第一難”項目，2025年2月已中標螺嶺項目。2026年2月，羅湖區住建局將其列為“重點推進”對象，明確力爭首開區盡快開工，為項目推進劃定清晰時間表。

螺嶺項目是深圳新政下“政府主導、國企實施”模式的標桿。自2024年5月深圳發布城中村改造新政以來，拆除新建、整治提升、拆整結合三大模式全面落地，拆除新建類確定了十多個試點項目。其中，龍華上塘村項目拆除范圍約30.2公頃，拆除建筑面積約51.8萬平方米，由天健和中建三局聯合體操盤；福田沙尾村項目總占地約12.18萬平方米，前期服務商為天健棚改投資發展有限公司；南山新屋村由中海地產操盤，目前處于前期推進階段。

大鵬白石崗片區舊改則是進展較快的試點項目，2024年2月獲得深圳第一筆城中村改造專項借款，資金保障充足，預計2028年竣工。2026年3月16日，深圳城市更新新政正式施行，滿月之際已逐步破解行業停滯難題。新政在土地移交與保障房配建關鍵環節優化調整，對未完成規劃審批的項目，可靈活核定土地移交比例、簡化審批流程，為開發主體減負。截至2025年底，深圳符合調整條件的存量項目超500個，大批停滯項目有望被盤活。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，新政有效降低了項目開發成本，既能補上核心區新房供給短板，也能通過政府統籌保障房建設穩定市場預期。2026年4月，深圳最大棚改項目南華村完成交付，2727戶居民回遷御水華府小區。該項目采用政府主導的創新協同模式，總建筑面積約49萬平方米，配套教育、商業及生態設施，緊鄰河套深港合作區并提供人才住房，7年蝶變印證了新模式在超大型棚改中的可行性，為全國超大城市老舊小區改造提供了可復制經驗。

目前，深圳市已將104個項目列為2026年重點攻堅對象，計劃全年完成舊改領域固定資產投資1680億元，覆蓋全市10個行政區，截至3月近三分之一項目已進入開工或立項階段。寶安區和平舊村改造項目已完成規劃編制，改造意愿征集同意率達67.07%，權利人核實率73.11%，該區還搭建合作平臺，引入金融機構和國央企，為項目融資和合作牽線搭橋。

多個擱置多年的重點舊改項目在2026年迎來突破：羅湖區金鉆豪園舊改等待26年后由中信城開聯合體接手動工，南山萊茵花園舊改歷時17年重啟基坑開挖，福田南天電力舊改歷經13年于2024年12月確定開發主體，這些項目覆蓋多個核心片區，彰顯深圳舊改攻堅的決心。

此次螺嶺片區改造規劃公示期為2026年4月29日至5月13日，共15個自然日，公眾可通過深圳市規劃和自然資源局門戶網站及多個實地公示點查看詳情、提交意見。項目建成后，將成為羅湖核心區以居住為主、兼具商業及公共配套的大型綜合性社區，32.87萬平方米的住宅供應，將有效緩解羅湖核心區住房供給緊俏的現狀。

如今，深圳城中村改造已從“市場主導”轉向“政府主導、國企實施”的新模式，天健集團、中海地產、中建系等國央企憑借雄厚資金和豐富經驗，成為舊改絕對主力，有效避免了以往項目推進慢等問題。

從螺嶺片區到上塘村，從沙尾村到新屋村，深圳多個核心區域舊改同步推進，雖各有特色，但均以提升城市品質為目標。

城市更新從來不是簡單的拆舊建新，而是在保留城市記憶的基礎上，改善人居環境、完善公共配套、促進產城融合。

深圳正通過一系列舊改實踐，探索超大城市空間治理新路徑，當老城區遇上新規劃，舊村落變身新社區，不僅改變城市建筑面貌，更將重塑居民生活方式，書寫城市高質量發展的新篇章。