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問答460期

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（提問房哥入口）

問：軟件新城西還有盼頭嗎，連個基本的公園修不起來？

答：公園并不是基本的，尤其是免費的公園，建設(shè)，維護，養(yǎng)護的成本都要市政買單，如今化債環(huán)境下，公園反而不是首要配套了。

相比城市綠地，工業(yè)工地，招商用地的開發(fā)難度，住宅土拍反而是最快，收益最大的，這只軟西公園無法落地的根本原因，但對軟西而言，這么些年，出讓這么多土地，新房扎堆，基本的商業(yè)，綠地配套拖后腿，確實讓業(yè)主意難平。

不是因為碼農(nóng)多，大家加班沒時間逛，就不需要，也不是因為產(chǎn)業(yè)新城，重點是搞錢，就不必建公園，就是兌現(xiàn)慢，發(fā)展不急預期。

但從底子上看，軟西的核心價值還是園區(qū)經(jīng)濟、大華、和利時、諾瓦、中環(huán)、環(huán)普等，可以提供大量的就業(yè)機會，如今行業(yè)收入受影響，有能力在附近買房的群體變少，但需求還在。

就我接觸到的，周邊園區(qū)的中層，高層基本都在軟西買了房，但普通打工人，要么租房或跨城上班，收入分化還是明顯的。

且整個高新范圍，這種園區(qū)優(yōu)勢沒有替代，一旦軟西配套補齊，前景可期！

問：萬人搖上車御錦城，空置不住虧錢，在家里抬不起頭？

答：跟風搖號的的副作用，單純因為御錦城價格低，和當年二手有倒掛，盲目跟風搖號，如今二手房價萎靡，又沒有自住需求導致的。

作為千畝大盤，御錦城的價格是很難漲的，因為大量二手同時在賣，小區(qū)業(yè)主就會相互壓價，且浐河沿線的水岸東方，綠地國際生態(tài)城，高科麓灣，龍湖香醍國際都是這種大型高層社區(qū)，沒有稀缺性。

萬人搖只代表當年買新房的情緒，但不能說明這個小區(qū)的價值，同理旁邊的高科麓灣也是萬人搖，但二手房同樣破發(fā)。

過去買房，大家只看情緒不講邏輯，不研究價格，地段，競品，別人買就跟著買，單純就是運氣產(chǎn)物，同樣萬人搖，賣的早的，也有不賠的。

人的一生很長，提升認知，尊重顧慮，了解邏輯，房子只是一道坎，這個坑躲過了，還有結(jié)婚，創(chuàng)業(yè)，孩子教育，借錢各種坑，都是人生經(jīng)歷。

既然御錦城空置不住，及時止損，花更多精力在賺錢了，調(diào)整心態(tài)，不要被一套房子內(nèi)耗。

問：高鐵新城挺火，輔輪落地，北郊上班敢買這里嗎？

答：當下城北新房的選擇，主要有四個地方，未央的團結(jié)片區(qū)，經(jīng)開的高鐵新城，草灘產(chǎn)業(yè)園，浐灞國際港。

高鐵新城最大的優(yōu)勢是離得近，和經(jīng)開成熟區(qū)就隔著一條北三環(huán)，地鐵2號、14號、4號線都有站，基礎(chǔ)的公園、道路、學校、商業(yè)規(guī)劃都全。

主要的土地以住宅為主，白樺林書香、白樺林曉、白樺林龍璽、翰林府等，因為輔輪中學的落地，五一白樺林系列銷量都不錯，說明城北人還是認學校。

目前能確定的是學校占地約70畝，九年一貫制，還未開工，預計明年秋季開學，周邊主要是新房，即經(jīng)發(fā)白樺林系列幾個小區(qū)，以及二手的明豐阿基米德，中建商務(wù)廣場住宅，都是商品房，不含村。

對輔輪中學有強烈訴求的，可以看這里，在售的新房，都是大贈送，四代宅，售樓部參觀完很上頭。

高鐵新城實際的城市面貌，道路，立交，高鐵站，三環(huán)繞城噪音干擾，可以實地來感受后決定。

關(guān)于這個片區(qū)的分析，此前專門寫過：

問：慶安中學書包，70平老破小，九年后有人接盤嗎？

答：凡事預測九年后市場的，基本都是騙子，買房可以看趨勢，但不能直接問結(jié)果，前者可以結(jié)合房價，房齡，周邊供需分析，后者只能去成城隍廟燒香，求個心理安慰。

蓮湖區(qū)的老牌名校里，慶安，遠東是廠辦子弟學校，辦學很多年了，益新是一中的民辦，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)公，西電中學是子弟，反響也不錯，但這些評價都是基于不出蓮湖，區(qū)內(nèi)擇校的結(jié)果。

放在整個西安，不說和五大比，就和83中、89中、愛知這些比，慶安也并不出名，對于95萬買老破小，落袋為安就好。

九年后，蓮湖區(qū)尤其是西電板塊，新建學校會更好，因為周邊要賣地賣房，西安人遍地名校，也有更多選擇，再加上出生人口變少原因，慶安的入學難度一定比現(xiàn)在低。

如果孩子已經(jīng)上學，且學校看學籍，不卡房產(chǎn)，能早賣就早賣，愛知的家長不也是這個思路么，報了名賣了房，損失最小化。

問：高新仁村土拍，會讓高新三期房價企穩(wěn)嗎？

答：中海已經(jīng)拿地，樓面價12761元/㎡，目前可以確定的是大贈送，四代宅，且小面積為主，更像學仕里的二期定位。

壓力最大的是目前仁村已交付的二手房小區(qū)，尤其是三代宅，公攤高，小面積還有連廊戶的，比如中海學仕里，有點上岸先斬意中人的意思。

對于整個高新三期的影響，在于區(qū)域土地熱度重啟，畢竟上一次供地還是兩年前了，這么長的時間，一直在消化大面積的庫存。

如今的高新三期，143㎡以下的新房基本沒了，剩的西派璽悅、天悅、樽樾、天青云麓、未來之境等，都是300萬總價以上的大面積，不少都已經(jīng)熬到了現(xiàn)房，價格也很優(yōu)惠。

對于中海新拍的地，小面積四代宅，新規(guī)高贈送產(chǎn)品，剛好是一個空窗期，對于本就熱度一般的瞳東新希望，華發(fā)等小區(qū)，只有分流的結(jié)果。

問：總價140萬，經(jīng)開能買到帶學區(qū)的好房子嗎？

答：既是學區(qū)訴求，還是以學校為中心，同時在位置，通勤，配套，房齡上要有取舍，這個預算，基本就是小三室的門檻。

經(jīng)開區(qū)的入學政策是小學房戶一致，就近入學，初中對口小學直升，不看房但認學籍，這意味著如果是初中擇校，但小學沒在經(jīng)開對口上的，是無法買學區(qū)房入學的。

新建的經(jīng)開輔輪有可能會調(diào)整，和其他區(qū)統(tǒng)一，目前學校未建成，仍為官宣，以當年入學政策為準。

已有熱門學校主要是經(jīng)開第一學校和經(jīng)開一小一中兩個組合，前者對應(yīng)本部周邊的魏瑪公館、南校區(qū)附近為城市錦上、海璟臺北灣等。

后者一小一中隔壁是綠城桂語蘭庭，以及價格更低的金泰經(jīng)開花城，和悅?cè)A府等，140萬總價都能覆蓋。

問：曲江變雁塔有什么影響，比如教育和綠化的投入？

答：對于已有的學校，曲江一小，一中，南湖小學，二中，三中，鐵一曲江等，都已經(jīng)是建成，穩(wěn)定運營的學校。

對普通人而言，片區(qū)調(diào)整，最在意的就是上學，至于叫雁塔還是叫曲江，不影響生活就行，參考航天和長安的例子，并沒有太多變化。

綠化的投入，存在不確定性，曲江的市政綠化水準，西安第一梯隊，尤其是街心、市政等公園，但這需要大量的資金，補貼投入，如今曲江化身市級文旅公司，核心人物還是解決債務(wù)，提升收入，自我造血。

南湖的綠化會不會更好，有待觀察，但商業(yè)運營氛圍，創(chuàng)收要求大概率是變多的。

過去地產(chǎn)好，房價高，土地好賣，可以養(yǎng)活起好教育和好綠化，如今省錢時代，要開源節(jié)流。

問：大明宮新房尾盤文韜府，學校一般但房子不錯，買這里有潛力嗎？

答：開發(fā)商中規(guī)中矩，房價中規(guī)中矩，位置配套中規(guī)中矩，屬于不主動提，基本沒有人問的小區(qū)。

大明宮片區(qū)，絕對的網(wǎng)紅是金茂府和西派城，品牌大，位置好，其次是文滔府、大明府、璞悅府幾個小盤。

文滔府夾在大明宮金茂府二期和三期中間，被周邊一眾家屬院包圍，最大的優(yōu)勢是生活氛圍，煙火氣很足，僅此而已，價格適中，同樣預算還可以看中海開元壹號二手房。

大明宮片區(qū)雖在二環(huán)內(nèi)，但由于教育短板，密度偏高問題，定位仍是普通住宅區(qū)，沒有太強的記憶點，二手破發(fā)大概率，等二手很合適。

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今年，我從業(yè)第11年，最大的感觸是買房人的進步，大家在知識，認知，尤其是風險意識上，相比十年前，有質(zhì)的飛躍。

對我們而言，專業(yè)與理性的價值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買房咨詢服務(wù)，長期主義，買家立場，理性溝通，互助互利。

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作者：Kikyo

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