成都新樓市 文 | 小明

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進(jìn)入2026年，對(duì)比五城區(qū)的其他區(qū)域，青羊區(qū)的土拍速度明顯加快。3月底，華潤(rùn)再入青羊區(qū)，摘下78畝住宅+74畝商業(yè)，將打造萬(wàn)象系商業(yè)。幾天后，金茂首入青羊區(qū)，摘下外金沙43畝。

而在下周五（5月15日），位于青羊萬(wàn)達(dá)旁的68畝純住宅用地即將拍賣(mài)，該地塊容積率2.0，起拍價(jià)15500元/㎡，作為青羊區(qū)近兩年拍賣(mài)尺幅最大的住宅用地（上一宗更大規(guī)模的土地還是中海在2024年拿下的錦叁號(hào)院111畝土地），疊加西三環(huán)外、青羊萬(wàn)達(dá)旁的區(qū)位，因而頗具看點(diǎn)。

近日，我們也提前對(duì)這宗宅地進(jìn)行了實(shí)地探訪。

先來(lái)看宗地的具體情況。

該宗地用地面積約68.4畝，容積率僅2.0，純住宅用地，起拍樓面價(jià)15500元/㎡。地塊位于日月大道以北，西貨站路以東區(qū)域，西臨青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，西南側(cè)臨近壹方里商業(yè)，距離成都西站地鐵站步行距離約800米，交通條件較為便捷。

▍圖源尋圭投資云地圖

交通上，南側(cè)的日月大道作為一條城市主軸+快速路，可以便捷通往二環(huán)、三環(huán)、繞城高速，或是進(jìn)入市中心前往人民公園、天府廣場(chǎng)，項(xiàng)目周邊自駕出行較為便捷。南側(cè)還有日月大道快速公交作為補(bǔ)充。地塊周邊有地鐵4、9、13號(hào)線環(huán)伺，不過(guò)距離最近的成都西站步行也要約800米。

▍地塊周邊交通、商業(yè)配套

商業(yè)配套是地塊配套的一大亮點(diǎn)，一街之隔就是青羊萬(wàn)達(dá)，這座商業(yè)體包含優(yōu)衣庫(kù)、Urban Revivo等服飾品牌，阿迪達(dá)斯三葉草、李寧、安踏等運(yùn)動(dòng)品牌，以及豐富的餐飲業(yè)態(tài)，足以滿足日常生活消費(fèi)。

▍青羊萬(wàn)達(dá)實(shí)拍

地塊西南側(cè)為成都壹方里，這里是聚焦親子家庭與年輕消費(fèi)客群打造的沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，是飯后散步，購(gòu)買(mǎi)奶茶烘焙的好去處。

▍壹方里實(shí)拍

地塊南側(cè)約1.5公里，培風(fēng)地鐵站旁，今年3月華潤(rùn)置地摘下約78畝商業(yè)地塊，將打造萬(wàn)象系商業(yè)，目前萬(wàn)象系商業(yè)地塊已經(jīng)動(dòng)工，未來(lái)將進(jìn)一步豐富周邊商業(yè)配套。地塊直線距離約3公里，青羊大悅城也已動(dòng)工。

▍培風(fēng)地鐵站旁，已動(dòng)工的萬(wàn)象系商業(yè)

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，土地目前尚未平整，門(mén)口貼有“內(nèi)有深坑”的告示。

▍地塊實(shí)拍

由于地塊靠近日月大道和西貨站路，兩條道路分別有高架與隧道，因此臨主路的區(qū)域噪音干擾較大。地塊東距鐵路西環(huán)線約200米，鐵路噪音影響較小。

▍地塊西側(cè)緊鄰下穿隧道與青羊萬(wàn)達(dá)

▍地塊西南側(cè)有殼牌加油站

學(xué)區(qū)方面，根據(jù)青羊區(qū)2025年劃片，地塊屬于成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘊(yùn)雅校區(qū)劃片范圍，學(xué)校位于萬(wàn)花二路225號(hào)，學(xué)校占地30畝，規(guī)劃教學(xué)班級(jí)42個(gè)，屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)“一校三區(qū)”之一。對(duì)應(yīng)的初中學(xué)區(qū)為青七區(qū)，對(duì)口初中包含石室成飛中學(xué)、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)（光華校區(qū)）。

但這份劃片中明確提到，該地塊僅僅屬于成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘊(yùn)雅校區(qū)的代招范圍。在西貨站配套小學(xué)正式投入使用前，由成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘊(yùn)雅校區(qū)代招。

根據(jù)早期回復(fù)，西貨站配套小學(xué)（清水路苑配套小學(xué)）為東城根街西區(qū)小學(xué)，由東城根街小學(xué)領(lǐng)辦，學(xué)校位于中壩4組、清水路苑南側(cè)，由成都鐵路地產(chǎn)置業(yè)有限公司修建。根據(jù)官方回復(fù)，這所學(xué)校早已修建，但一直未投入使用。

▍2020年、2023年有關(guān)這所小學(xué)的相關(guān)回復(fù)

由于東城根街小學(xué)西區(qū)未投入使用，加上教學(xué)質(zhì)量有待驗(yàn)證，導(dǎo)致這塊土地的學(xué)區(qū)存在一定的不確定性。

地塊方圓2公里的外金沙、外光華等板塊內(nèi)，近兩年有5宗地塊出讓。

24年10月，越秀以15600元/㎡底價(jià)摘下外金沙25畝宅地，即越秀閱今沙。

25年2月，鴻山以20900元/㎡摘下外光華10畝宅地，即鴻山翡翠青邸。值得一提的是，該宗地一度刷新青羊區(qū)地價(jià)紀(jì)錄。

25年3月，中旅以16800元/㎡摘下外金沙29畝宅地，即中旅金沙馥棠。

26年3月，華潤(rùn)以16000元/㎡底價(jià)摘下外光華78畝宅地。

26年3月，金茂以15500元/㎡摘下外金沙43畝宅地。

此外，我們統(tǒng)計(jì)了周邊次新房今年以來(lái)的成交價(jià)。

結(jié)合地塊配套、周邊近期土拍情況、以及土拍市場(chǎng)相對(duì)理性的現(xiàn)狀，成都新樓市預(yù)估：這宗68畝土地有望溢價(jià)達(dá)到1000元/㎡，即成交地價(jià)有望達(dá)到16500元/㎡。

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