環線很早就分享過上海樓市的三處懸崖。

2024年10月同房齡小區價格對比

大寧到共康、七寶到九亭、前灘到浦錦，短短幾公里房價斷崖下滑。

一直有客戶說想去抄底洼地，房價差距不該那么大，洼地早晚會跟上來。

現在塵埃落定，這些洼地翻身了嗎？

上海找不到完美的二手房數據。

網簽價很多都做低，參考意義不大。

之前都用頭部中介成交價，那個是真實價格，后來被隱藏了也看不到。

好在下面這個小程序中還能看到真實成交價。

用這些真實成交數據，環線分析了2020年到現在各個板塊房價變化。

發現房價洼地，無一翻身。

受西藏北路、大寧的新房沖擊，大寧二手房最近大跳水。

上海均價比2020年起點低了5.35%，大寧低了7.08%。

沒想到房價洼地共康更慘，跌幅高達17.67%。

比如共康地標小區寶宸共和家園，2020年初成交5.7萬，現在只有4.3-4.8萬。

寶宸共和家園成交記錄

房齡差不多的大寧慧芝湖花園1、2期，2020年上半年8-9萬左右，現在還能賣到8萬。

七寶跟九亭上演了同一個故事，價格高地大幅下跌，價格洼地九亭下跌更多。

七寶發生了什么大家都知道，最近幾年學區房全面下降，七寶首當其沖。

現在公辦初中學區才受歡迎。七寶強的是民辦和公辦小學，初中相對一般，受打擊比春申、古美更大。

外環內的古美、靜安新城又有很多新房，1000萬上下，七寶那些1000多萬的學區房根本頂不住，跌幅達到全市的兩倍。

七寶下降是九亭最好的翻身機會，然而九亭跌幅達到全市三倍，差距越拉越大。

給你機會你不中用啊。

當然上面取的樣本都是房齡小于20年的商品房，七寶、大寧的老破小跌幅不比九亭、共康小。

老破小，尤其是學區老破小是全市崩盤，是學區價值的縮水，比較難說明地段價值。

所以沒有統計進去。

另外一個洼地沒有老破小問題，更能說明規律。

前灘一個老破小都沒有，浦錦核心區的一品漫城、華僑城也沒老破小。

浦錦核心區范圍

很多人想去浦錦抄底，離前灘太近、房價差距太大了。

全部建成后，蘆恒路這里跟前灘其實就隔著幾個小區，房價差兩倍。

浦錦眺望前灘

到前灘差不多4公里，4公里啊，在廣闊的外環算個什么。

從周浦西走到周浦東，4公里你發現還沒走完一半。

離單價12萬還觸發積分的前灘元境更近，只有2.5公里。

然而浦錦和前灘的差距，還在擴大。

其實浦錦核心區不錯了，略跑贏上海大盤。

這個大盤指的是全市房齡小于20年的商品房，老破小、動遷房都沒統計。

能進樣本庫的都是優質小區，浦錦略跑贏。

如果統計全市所有小區，2020年至今跌幅高達13.02%。

那浦錦就遙遙領先。

浦錦核心區表現不錯，但是上游的前灘表現更猛，比2020年還漲了2%。

這說明不是浦錦表現好，是前灘周邊品質小區都不錯，整個區域的好。

三林的品質商品房，也比2020年高一些。

這樣看浦錦還是沒翻身。

上面三組對比肯定有人說不公平，地段不一樣，中環外比中環內、外環外比外環內了。

都是內環的聯洋和楊東，也是一個高地一個洼地。

貝殼網均價楊東比塘橋高，是因為塘橋有很多老房子，楊東主要是香梅花園、錦繡天第、上海綠城、愛家亞洲花園等，老房子很少。

看電梯商品房，楊東絕對是浦東內環洼地。

愛家亞洲花園一期是2004年的電梯板樓，單價只有6萬，800萬左右就能買個三房。

這里可是內環內，800萬買三房，哪里還能找得到？

外環外的莘莊，2003年的房子單價都比這高。

聯洋好多了，單價9萬、10萬，一直是浦東內環附近的高地。

最近幾年聯洋跌得很慘，依舊跑贏了楊東。

聯洋跌得很慘，是因為2020年漲太多。

當時學區房炒作嚴重，聯洋趁勢起飛，9萬直接漲到15萬。

現在只是調回了起點。拉通整個周期看，聯洋其實跑贏了大盤。

愛家亞洲花園現在很便宜，成交價只有5.8萬。

2020年可不便宜，要7萬左右。

拉通周期看，就是不如聯洋保值。

愛家亞洲花園一期成交記錄

上面這些高低-洼地對比有共性也有區別。

共性是，洼地都翻不了身。

2020年以來是分化時代，好地段、好房子更保值已經成為常識。

上漲時，大寧、七寶、前灘、聯洋比洼地漲幅更高。

下跌時，各個板塊跌幅差不多。

上漲時聯洋9萬漲到15萬，漲了60%；楊東7萬漲到9.4萬，漲了35%，

下跌時聯洋跌回9萬，跌了40%；楊東跌到5.8萬，同樣跌了40%。

而且高地、洼地是同一條繩上的螞蚱，上游價格穩定下游才能穩定。

前灘表現好，浦錦降得就少。

大寧、七寶這些當大哥的崩了，下游的共康、九亭也跟著崩。

未來這些洼地會不會翻身？得看我們口中翻身是什么意思。

浦錦比前灘遠4公里，房價便宜一半，感覺不合理，浦錦會漲起來縮小差距。

如果你想的翻身是這個意思，那100%翻不了身。

因為看前灘的客戶，跟本不會看浦錦。

連看都不看一眼，你便宜和貴，對前灘客戶來說沒任何意義。

你會因為螞蟻今天開心還是不開心，調整走路速度嗎？

浦錦再降20%，該買前灘的客戶還是買前灘，不會去抄底浦錦。

前灘再漲20%，前灘客戶寧愿去買聯洋、瑞虹新城、古北這些同類地段，也不會就近看一下浦錦。

行業發展到現在已經嚴重割裂，各個圈層之間交集越來越少。

大家玩的游戲都不一樣，沒什么好比的。

現在市區的邊界已經固定，不會進一步擴容，市區購買力被高高的圍墻擋住了。

流不到郊區。

2020-2021年房價大分化，很重要的原因是新房供應集中在郊區，打壓了郊區、打壓了剛需。

那兩年九亭漲不起來，是六七百萬的客戶都去買了大虹橋。

當時市區新房少，分流不嚴重，漲價時好房子漲得多。

2022年后市區新房供應翻倍，市區二手房也頂不住了，這幾年跌幅就差不多。

隨著2026年限售二手房集中入市、市區新房持續供應，好地段、好房子可能進一步下滑。

大寧、七寶、前灘、聯洋下滑，變相縮小價差。

如果你想的翻身是這個意思，倒是有可能。

未來幾年上海房價極有可能逆分化，原來跑贏的好地段、好房子不一定跑贏。

2020年4月環線文章截圖

2020年初我們成功預測了那次大分化，2026年初，我們也會成功預測逆分化。

大家拭目以待。

逆分化是上海房價的全面重估，我們會持續幫大家解讀。

感興趣的朋友可以添加微信詳細交流，也可以報名沙龍，一次講透。