太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原新房均價(jià)1.2萬(wàn)，保障房0.6萬(wàn)，二手房0.9萬(wàn)，購(gòu)房哪個(gè)選擇最優(yōu)？

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！ 見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

龍城豪宅云集｜麗華天瑞獨(dú)騷

2026年4月20日，太原規(guī)資局發(fā)布：麗華天瑞配套商業(yè)用地的拍賣公告！

用地僅有2畝，起拍價(jià)1470萬(wàn)，該商業(yè)用地為736萬(wàn)/畝，這個(gè)價(jià)格基本吻合龍城大街的土地價(jià)格，相對(duì)于商業(yè)用地而言，屬于稍微偏高的。

鑒于此，捋一下龍城大街十余年來(lái)的土地成交情況：

2007年，恒大拿下龍城大街以南1048畝恒大綠洲，畝價(jià)約117萬(wàn)。

2009年，星河灣拿下來(lái)龍城大街南側(cè)1020畝，畝價(jià)約130萬(wàn)。

2009年，首開(kāi)進(jìn)太原拿地龍城大街南側(cè)766畝，畝價(jià)約172萬(wàn)；

2010年，恒大在龍城大街以北競(jìng)拍恒大華府，畝價(jià)達(dá)310萬(wàn)。

2013年，保利競(jìng)拍拿到龍城大街南側(cè)215畝用地，畝價(jià)約395萬(wàn)。

2014年，山鋼首進(jìn)太原，龍城大街拿地191畝，畝價(jià)約450萬(wàn)。

2017年，恒大再拿龍城大街北側(cè)小馬263畝，畝價(jià)超1500萬(wàn)。

2018年，山西交控拿地龍城大街南側(cè)220畝，畝價(jià)約為840萬(wàn)。

2019年，當(dāng)代拿地黃陵89畝【總規(guī)劃721畝】，畝價(jià)約720萬(wàn)。

2020年，金茂在龍城大街南拿地137畝金茂府，畝均約760萬(wàn)。

2021年，保利在龍城大街北側(cè)拿地體校地塊，畝均約1260萬(wàn)。

2023年，保利在龍城大街北側(cè)小馬拿地88+6畝，畝均894萬(wàn)。

2023年，保利君威聯(lián)合拿地龍城大街南65畝，畝均874萬(wàn)。

266畝北畔｜太原十億級(jí)的土拍！追溯龍城大街的畝價(jià)趨勢(shì)！

麗華龍城天瑞該用地于2023年掛牌，起價(jià)6.18億元，容積率3.0，畝均單價(jià)約為870萬(wàn)，樓面價(jià)超4000元，其土地秉性是太原當(dāng)之無(wú)愧的豪宅用地。

該用地流拍后，2024年太原劃定13宗保障房用地，該用地為屬性最好的保障房劃撥用地，對(duì)于太原財(cái)政而言——至少損失了5-6億元土地出讓金！

NO. 1｜麗華龍城天瑞基本情況

根據(jù)太原審批管理局相關(guān)的項(xiàng)目公示材料：麗華龍城天瑞由山西晉勤保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

總用地面積47584.01㎡，總建筑面積154127.32㎡，規(guī)劃13棟樓，總戶數(shù)961戶，戶均面積達(dá)110平米。容積率2.34，機(jī)動(dòng)車停車位1014輛。

目前片區(qū)發(fā)展而言，麗華龍城天瑞屬于周圍開(kāi)發(fā)基本成熟，1.7萬(wàn)+以上豪宅項(xiàng)目環(huán)伺，該項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)最大的價(jià)格洼地效應(yīng)——改善屬性的保障房！

【太原樓評(píng)】堪比豪宅｜龍城大街保障房——麗華龍城天瑞！

NO. 2｜麗華龍城天瑞的發(fā)展線

2023年，中央zzj提出房地產(chǎn)新形勢(shì)逐步形成雙軌制，規(guī)劃建設(shè)保障房、城改、平急兩用公建等三大工程，后期會(huì)議強(qiáng)調(diào)推進(jìn)實(shí)施！

2024年上半年，樓評(píng)君參與晉中市保障房政策的前期調(diào)研和顧問(wèn)，相關(guān)住建、房地部分領(lǐng)導(dǎo)研究全國(guó)雙軌制案例。

太原作為人口量大型城市，籌劃13宗用地規(guī)劃保障房，成為全國(guó)在保障房政策中的“先鋒城市”，當(dāng)年樓評(píng)君寫在保障房的樓市影響一文！

【樓評(píng)】太原“保障房”|劍指剛需，對(duì)樓市影響！

2025年11月11日，太原市行政審批服務(wù)管理局公示項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，麗華龍城天瑞立項(xiàng)，實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。

【太原樓評(píng)】第三座保障房｜核心地段71畝的麗華龍城天瑞！

2025年11月24日，項(xiàng)目獲取首批用地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2026年1月20日，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2026年1月29日，項(xiàng)目余量住宅用地取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。隨后項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)，總投資8.99億元。開(kāi)工時(shí)間為2026年、竣工時(shí)間為2028年。

2026年4月20日，太原市規(guī)資局拍賣SWP-2629地塊，為麗華龍城天瑞項(xiàng)目商業(yè)用地，至此，龍城天瑞住宅劃撥+商業(yè)拍賣用地完成手續(xù)閉合。

NO. 3｜麗華龍城天瑞價(jià)格和需求預(yù)期

太原已經(jīng)有兩個(gè)保障房項(xiàng)目入市，均被搶購(gòu)一空！

【太原樓評(píng)】官宣！5381元/㎡精裝房｜錦繡長(zhǎng)風(fēng)申購(gòu)家庭超過(guò)2.6萬(wàn)戶！

太原兩個(gè)保障房項(xiàng)目?jī)r(jià)格公示：精裝修5110元/㎡和5381元/㎡！

對(duì)比錦繡長(zhǎng)風(fēng)、錦繡汾東，麗華龍城天瑞的建筑風(fēng)格明顯有大幅提升，產(chǎn)品優(yōu)化明顯，綜合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必然高于前者！

因保障房為政策類住房，其定價(jià)有卡線要求。因其劃撥土地，麗華龍城天瑞和商品房減少了4000多元樓面價(jià)，僅有建安、規(guī)劃和裝修成本。

在覆蓋劃撥土地整理費(fèi)用、規(guī)劃、建安、裝修等成本預(yù)期下，以及不高于5%的合理利潤(rùn)原則，可預(yù)測(cè)麗華龍城天瑞的精裝價(jià)在5800-6400元/㎡。

其次麗華天瑞保障房戶均面積110平米，戶型主力約為100-140平，認(rèn)購(gòu)需求情況預(yù)判為2.8萬(wàn)-3.6戶！

麗華龍城天瑞的落地，打破了保障房只能在環(huán)線外的認(rèn)知，有助于太原龍城大街高端房?jī)r(jià)的平抑，也體現(xiàn)了社會(huì)居住公平！

另一個(gè)方面，麗華龍城天瑞也變向的督促房企對(duì)產(chǎn)品力升級(jí)的壓力，如果商品房不能高于保障房的產(chǎn)品革新力，不能認(rèn)清雙規(guī)制趨勢(shì)必然被洗牌淘汰！

【太原樓評(píng)】太原樓市2026年十大研判|暨雙軌制形成！

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作者：張明 圖片：來(lái)源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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