作者 | 城投君

近日，北京大興發(fā)展國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司（下稱“大興發(fā)展”或“公司”）發(fā)布2025年年報(bào)及2026年一季度財(cái)報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，2023-2025年，大興發(fā)展經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-6.70億元、-27.74億元、-11.77億元，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~已連續(xù)三年為負(fù)。此外，大興發(fā)展2025年凈利潤(rùn)跌幅達(dá)96.02%，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的不利變化引發(fā)外界對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況的關(guān)注。

大興發(fā)展成立于2015年12月，是大興區(qū)最主要的城建及國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，承擔(dān)區(qū)域內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售、園區(qū)管理、擔(dān)保服務(wù)等職能。截至2025年末，公司注冊(cè)資本和實(shí)繳資本均為231.04億元，控股股東和實(shí)際控制人均為大興區(qū)國(guó)資委。2025年6月，中誠(chéng)信國(guó)際和中證鵬元評(píng)定的公司主體信用等級(jí)均為AAA。

年報(bào)及債券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，大興發(fā)展2025年?duì)I業(yè)收入為178.28億元，同比增長(zhǎng)9.75%；利潤(rùn)總額2.62億元，凈利潤(rùn)2148.56萬(wàn)元，同比下降96.02%；資產(chǎn)負(fù)債率64.73%；流動(dòng)比率191.25%；有息債務(wù)合計(jì)454.52億元，同比增長(zhǎng)5.25%，短期有息債務(wù)為136.62億元。

2025年大興發(fā)展凈利潤(rùn)大幅下滑有多重原因。

第一，2025年公司所有業(yè)務(wù)的毛利率均下滑，綜合毛利率由2024年的11.20%降至當(dāng)期的8.74%，公司利潤(rùn)空間本就有限。從成本角度來(lái)分析，公司2025年?duì)I業(yè)總成本增加19.31億元，其中營(yíng)業(yè)成本增加18.45億元，管理費(fèi)用增加3731.47萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加3301.29萬(wàn)元，期間費(fèi)用高企進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

第二，2025年公司其他收益和投資收益均下滑，當(dāng)期分別減少1.48億元、3.46億元；在公司盈利依賴非經(jīng)常性損益的模式下，凈利潤(rùn)隨之下滑。

償債壓力方面，2025年末公司短期債務(wù)為136.62億元，同期非受限貨幣資金為106.56億元，短期償債資金缺口為30.06億元。目前，大興發(fā)展有一期在上交所注冊(cè)的20億小公募已注冊(cè)生效，募集資金擬用于償還到期公司債券本金。

值得注意的是，大興發(fā)展多家子公司均面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。具體而言，大興發(fā)展一級(jí)子公司北京興創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司2025年虧損3.89億元，歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧；一級(jí)子公司北京大興投資集團(tuán)有限公司2025年?duì)I收利潤(rùn)雙雙下滑；二級(jí)子公司北京海特智谷科技發(fā)展有限公司持續(xù)虧損，2025年末資不抵債。

北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，作為大興發(fā)展首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，亦生悅曾以“高品質(zhì)共有產(chǎn)權(quán)房” 為賣(mài)點(diǎn)，吸引數(shù)百戶家庭斥資約 300 萬(wàn)元置業(yè)。然而，從施工期至今，項(xiàng)目頻繁曝出外墻滲水脫落、裝修減配、綠化縮水、合同埋坑等問(wèn)題，業(yè)主實(shí)測(cè)與沙盤(pán)宣傳、樣板間展示差距懸殊，一場(chǎng) “賣(mài)家秀” 與 “買(mǎi)家秀” 的激烈反差，讓剛需家庭陷入維權(quán)困境。

在購(gòu)房階段，精美沙盤(pán)和完善的規(guī)劃圖是吸引業(yè)主的重要因素。開(kāi)發(fā)商曾承諾在小區(qū)南門(mén)（B區(qū)大門(mén)）旁建設(shè)包括兒童樂(lè)園、健身房、便利店及超市等在內(nèi)的完善商業(yè)配建設(shè)施。然而，在臨近交房時(shí)，業(yè)主們卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，這些提升生活便利度的配套不僅不見(jiàn)蹤影，原定規(guī)劃為咖啡館的公共配套設(shè)施，竟在未經(jīng)業(yè)主同意且無(wú)任何事先告知的情況下，被擅自改建成了對(duì)外公共廁所。

除了宏觀配套的縮水，小區(qū)內(nèi)部的用料也遭到了業(yè)主的詬病。不少業(yè)主投訴，在與開(kāi)發(fā)商溝通小區(qū)內(nèi)部道路鋪裝材質(zhì)時(shí)，工程人員竟以“與沙盤(pán)展示一致”為由，辯稱使用廉價(jià)瀝青符合標(biāo)準(zhǔn)。然而，在業(yè)主看來(lái)，這完全是“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的詭辯——如果沙盤(pán)能作為鋪設(shè)瀝青的依據(jù)，那沙盤(pán)中展示的大量綠化、高品質(zhì)鋪裝又為何沒(méi)有兌現(xiàn)？

在房屋硬件方面，業(yè)主們同樣發(fā)現(xiàn)了諸多“降配”操作。有業(yè)主指出，交房時(shí)實(shí)際安裝的入戶智能門(mén)鎖不僅做工粗糙，型號(hào)也與樣板間展示的高端款式不符。面對(duì)質(zhì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商僅甩出一份供應(yīng)商的停產(chǎn)說(shuō)明，未能給出令業(yè)主滿意的解決方案。

更令人擔(dān)憂的是房屋本身的質(zhì)量。在未交房前的幾次降雨后，該項(xiàng)目部分樓棟的外墻真石漆就出現(xiàn)了分格縫翹邊、起皮甚至脫落的現(xiàn)象。盡管開(kāi)發(fā)商解釋為基層施工不規(guī)范并承諾整改，但這“未住先壞”的狀況無(wú)疑加劇了業(yè)主們對(duì)整體建筑質(zhì)量的焦慮。

小區(qū)綠化更令人堪憂，交付時(shí)，綠化稀疏、很多綠植都死了也沒(méi)人管，跟旁邊同價(jià)位的共產(chǎn)房相比，綠化程度簡(jiǎn)直是天壤之別。而涉及到需要整改的地方，但凡需要再額外花錢(qián)的，進(jìn)度極慢，比如說(shuō)補(bǔ)種綠植、地上地下充電樁的建設(shè)、B戶型更換窗戶開(kāi)的方向等問(wèn)題。問(wèn)開(kāi)發(fā)商施工進(jìn)度，全是模糊答復(fù)，給不到具體完工時(shí)間，之前還給完工時(shí)間，只是從來(lái)沒(méi)有按時(shí)完工過(guò)，現(xiàn)在徹底不裝了，已經(jīng)懶得給業(yè)主承諾完工時(shí)間了。

作為小區(qū)交付后的“管家”，物業(yè)服務(wù)本應(yīng)是提升居住幸福感的關(guān)鍵。然而，接管亦生悅的中海物業(yè)卻因其管理方式多次引發(fā)業(yè)主不滿。業(yè)主反映，物業(yè)不僅遲遲不愿建立正式的業(yè)主溝通群，小區(qū)內(nèi)的保潔頻次和力度也遠(yuǎn)低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

更為嚴(yán)重的是，開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)極力宣傳的“人車(chē)分流”安全社區(qū)，在實(shí)際操作中卻形同虛設(shè)。非機(jī)動(dòng)車(chē)與機(jī)動(dòng)車(chē)出入口混用，導(dǎo)致電動(dòng)自行車(chē)甚至能隨意進(jìn)出小區(qū)并停放在樓道和地下車(chē)庫(kù)內(nèi)，帶來(lái)了極大的安全隱患。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，同樣是中海物業(yè)管理的其他項(xiàng)目，卻能做到嚴(yán)格區(qū)分人行與非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，這種赤裸裸的“雙標(biāo)”服務(wù)讓業(yè)主們感到憤慨。