“維修資金其實離人們的生活很近，但是很多人對它并不了解。”社區治理交流平臺眾蟻社區創始人韓冰告訴南方周末記者，“就像你身邊的一個房子，你從來沒進去過。”

維修資金被稱作房屋“養老金”。上海香景園小區業主李宗陶關注到它，始于2025年小區更換物業公司。在此之前，她在小區住了12年，對此一無所知。

和上海其他購買了商品房的業主一樣，李宗陶當年買房時，和開發商共同繳納了首期維修資金。這筆錢有兩萬多元，在小區業委會產生之前，一直趴在她的個人賬戶上。

直到五年前小區第一屆業委會產生，賬戶上的錢開始一筆筆地扣，其中有“會所臺階”、圍墻、“電子周界報警系統”的維修費用，還有購買休閑椅的費用。然而和許多鄰居一樣，李宗陶當時并不知情。

此后，從罷免業委會到換物業公司，再到發生梯控失靈事件、停水事件，香景園的每一件大事，幾乎都與維修資金有關。

有業主發現，作為小區里的“法律”，香景園的《專項維修資金管理規約》有一個漏洞，它導致維修資金被濫用，卻無人對此負責。這個漏洞并不是現在才有，也不僅僅存在于香景園。

（相關報道詳見《九百億住宅維修金：授權里的漏洞，被濫用的風險》）

先停水，后溢水

香景園位于上海市楊浦區新江灣城街道，建成于2012年，共有11個單元，366戶。物業服務采取“包干制”，每平方米收費4.2元/月。

2025年9月18日晚，在物業公司沒有事先通知的情況下，1號樓至4號樓部分業主家中突然停水。業主群里有人稱，這是十幾年來第一次遇到。

此時，距第二家物業公司上海銳翔上房物業管理有限公司（以下簡稱“上房物業”）進入小區才一個多月。

上房物業先是在業主群發布情況說明，稱初步判斷是水箱壓力開關突然損壞，屬極低概率的意外，“和部件自然老化、正常損耗的常見情況不太一樣”。

“不是自然老化、正常損耗，那么是有人為損壞、故意損壞的可能性？”一位業主提出疑問。

隔了一天，上房物業就斷水事件向業委會提交了一份“技術勘查報告”，稱是水泵房空氣潮濕，導致電路板短路。建議更換設備元件，并加裝除濕設備。

上述解釋被一位業主認為“信口開河”，在其看來，水泵控制箱在工作時會產生熱量，不可能因空氣潮濕發生短路。1號樓一位業主本身就是維修工，他也認為環境潮濕導致設備元件損壞這一情況“基本不可能”，質疑物業公司“過度維修”。

上房物業回應，加裝除濕設備屬于“預防性維護”。

上房物業發布的第二份情況說明稱，維修費用要從小區維修資金中支出。在與部分業主協商后，上房物業答應僅更換設備元件，暫不加裝除濕設備，并向業委會提交了一份合計8158元的維修報價單，業委會5名委員全部同意。

三天后，停水問題尚未完全解決，又出了新狀況：1號樓和4號樓的樓頂水箱突發溢水，此狀況以前同樣沒發生過。

小區黨支部書記龔曉元是3號樓業主。水箱溢水當晚，他和前述9號樓業主李宗陶、1號樓那位維修工業主探查后認為，水箱溢水是控制元件參數與水箱里的壓力傳感器位置不匹配造成的。龔曉元認為這不正常，用設備損壞無法解釋。

三名業主探查次日早晨，上房物業又發了一份公告，指責業主擅自調試設備，此舉導致3號樓漏水。上述維修工業主向南方周末記者表示，自己那晚確實調過1號樓參數，但沒調過3號樓的，調過之后，1號樓就沒再溢水。

在接受南方周末記者采訪時，上房物業香景園項目滕姓主管助理斷然否認停水、溢水背后有人為因素：“怎么可能人為去損壞？我們又不是恐怖分子，我們來這個小區都是想為了這個小區更加美好。”

上房物業提供的維修水泵報價單中，包括4個壓力傳感器的費用，每個420元。上述維修工業主當時在業主群指出，沒有任何證據證明壓力傳感器存在風險。在接受南方周末記者采訪時，他認為，就算壓力傳感器真的壞掉了，也不可能四個都壞掉。

而物業提供的“技術勘查報告”中，也未提及壓力傳感器損壞。對于為何更換壓力傳感器，上房物業未向業主解釋。

不過，在受到多名業主質疑時，上房物業仍更換了設備元件。李宗陶曾報警阻止，但警察到場后，認為物業有“管理權”和“維修權”，并未干預。

維保之后，梯控失靈

停水事件發生前一周，4號樓還發生過一樁事：該樓一部電梯的“梯控”，在物業公司組織的一次“例行保養”之后，突然失靈。

香景園每個單元有兩部電梯，均裝有梯控，住戶乘梯需刷卡。

一個多月后，上房物業在4號樓微信群發起征詢，稱梯控系統需要更換若干零件，“如2/3業主同意更換將立即執行”。

物權法規定，物業公司動用維修資金，需要征得三分之二以上相關業主同意。

發起征詢的同時，上房物業貼出了三家公司更換零件的報價單，其中最便宜的一家也要1.3萬多元。南方周末記者注意到，三份維修報價單中，有兩份的落款時間是在4號樓梯控失靈之前。

后來，4號樓業主在小區業主大群交流時才發現，至少有8個樓棟的梯控或門禁先后出了故障，上房物業向各個樓棟的業主微信群都分別發起過維修征詢。

業主樊先生覺得報價太貴，于是自行聯系了電梯生產廠家。樊先生說，廠家的人到了后，曾讓他刷卡試一試，“刷的時候沒聲音，他說不對，可能沒電。”

按樊先生的說法，廠家的人等不及，提前走了，大概過了一個多小時，維保單位來了一個老師傅。打開轎廂頂后，一個黃色插頭躺在地上，而插座就在一旁。“當時我覺得，是不是當時他們做維保誤拔了。”樊先生說，“但維保說他沒拔過。”

樊先生自行把插頭插上，但電梯轎廂照明隨即發生短路。

隨后數天里，物業公司曾發布說明，暗示梯控失靈與插頭脫落無關。后和維保單位作出公開說明，承認梯控電源插頭脫落是維保人員的責任，“因作業空間狹小或操作不慎，導致梯控電源線意外碰落”，表示“不存在故意而為”。

這份說明引起業主更多質疑。五天后，香景園所屬的居委會黨總支書記董靈琳出面，把物業公司、弱電維保單位、電梯維保單位等叫到一塊，對涉事電梯進行了一次現場檢查，結果當場修好。

樊先生那天也去了，按他的描述，維修人員當時只是簡單弄了一下，沒有更換零件，“電一插，就好了”。

關于梯控失靈事件，滕姓主管助理對南方周末記者表示，維保單位那位老師傅“很委屈”地承認是他碰掉了插座，但他也堅決否認老師傅是故意為之：“要是故意的，我們為什么要對著4號樓？為什么不動（別的樓）？”

業委會現任主任金鋒則向南方周末記者表示，4號樓梯控事件實際上沒有定論，物業公司發布情況說明只是為了“息事寧人”。他從常理推斷物業公司不可能故意搞破壞：“你做了壞事，你還會帶人家去現場？”

不過，金鋒也認為那個插頭是碰不掉的，為此還提醒過物業公司和維保方：會不會是出于工作需要臨時拔掉了插頭，后來忘了插。

但正如樊先生所說，維保老師傅否認拔過插頭。

2025年12月，進場四個月后，上房物業向香景園業委會提交了一份總計137萬余元的維修大單，其中僅監控改造一項就有76萬多元。

4號樓梯控“零費用”修好后，部分業主給居委會黨總支書記董靈琳（左）送了一面錦旗。受訪者供圖

“一規兩約就是小區法律”

香景園第一屆業委會產生于2021年7月，共由五人組成。業委會是業主大會執行機構，由業主大會投票選舉產生。

按第一屆業委會副主任薛德才對南方周末記者的說法，當時是第一家物業公司經理和熱心鄰居共同找他參選的。

薛德才是一名退休工人，按其說法，參選與小區維修資金有關：“成立業委會之后，八百多萬元的維修資金可以存為定期，利息就高。”

根據上海相關規定，在開發商發起成立業主大會之前，維修資金不得動用，物業公司維修責任由開發商承擔。業主大會成立后，維修資金由政府監管賬戶轉到業主大會專用賬戶，在一定限額內，經業委會同意，物業公司可以動用。

與香景園第一屆業委會同時產生的，還有小區“一規兩約”，又稱“三個規約”，是上海規范業主自治的三個文件，其中“一規”是《業主大會議事規則》，“兩約”是《管理規約》和《專項維修資金管理規約》（以下簡稱“維修資金規約”）。用金鋒的話說，“一規兩約”就是小區的法律。

上海一家物業管理指導機構負責人講得更直白：在業主自治領域，有約定按約定，沒有約定才按法律規定。不過，該負責人也承認，規約需要在法律框架內制定。

根據物權法和民法典規定，使用維修資金由業主共同決定，動用需要征得占一定比例的相關業主同意。只有在緊急情況下，可以不經業主同意，由業委會直接決定動用維修資金。

然而，根據香景園老版維修資金規約，不管是否屬于緊急情況，只要在一定限額內，物業公司和業委會均可以不經業主同意，直接使用維修資金。

該小區維修資金規約參考的是上海市房管局2015年發布的示范文本。在示范文本中，授權物業公司和業委會可直接使用的維修資金限額是空著的，由各小區自己約定。

在香景園老版維修資金規約里，授權物業公司可以直接使用的維修資金，單次費用在5001元以下，年度總金額在6萬元以下；授權業委會可以直接使用的維修資金，單次在5000元以上，5萬元以下，年度總金額在20萬元以下。

一位香景園受訪業主發現，周邊幾個小區的維修資金規約中，都有授權業委會直接動用維修資金的條款，只是具體數額有差異，有的是3萬元，多數是5萬元。

上海三湘世紀花園小區首屆業委會主任金鑫認為，維修資金最嚴重的問題，就是業委會利用小區規約的漏洞，不向相關業主征詢。 “規約定得好不好，關乎這個小區的百年大計。”金鑫說，“每一次規約的修改，就是保一方平安的。”

金鑫從2005年開始連任兩屆小區業委會主任，曾被央視報道，有滬上“最牛業委會主任”之稱。

按新江灣城街道城建中心一位工作人員的說法，香景園老版“一規兩約”，是四年前成立業主大會時，經籌備組討論，由全體業主投票產生。

然而，多名受訪業主卻表示，他們對投票表決“一規兩約”一事沒有印象，他們是在后來罷免業委會時才知道維修資金授權這回事。

就連作為第一屆業委會副主任的薛德才也稱不清楚，他曾在業主群里表示，不知道“一規兩約”是誰定的，“我們（第一屆業委會）從未定過”。

在上述街道工作人員看來，假如真的未經業主大會投票，“事情就搞大了”。不過，后來經其核實，確認投過票，是與選舉第一屆業委會同一天完成的。

按這名工作人員的說法，業主對投票沒印象也不奇怪，因為他們當時很可能“看都沒看”就投了，在從事業委會相關工作之前，她也是這樣做的。

自2005年以來，上海市房管局每隔數年都會發布一版小區規約示范文本，供各小區參考使用。南方周末記者注意到，最新版的示范文本全部內容加起來有八十多頁。