2025年房地產行業延續深度調整，市場規模持續收縮，房企銷售和業績普遍承壓。不過，部分房企已經通過轉型，開啟了新的增長周期。
4月下旬，首開股份相繼發布了2025年年報及2026年一季報。2025年全年實現營業收入 300.97億元，同比增長 24.30%，與此同時，虧損大幅收窄。今年一季度營收繼續大幅增長26.65%，盈利能力持續改善。
營收增長、毛利修復、現金流改善、經營效率提升，多個關鍵指標顯示，首開股份已經走出低谷，同時立足原有房地產開發商角色，利用存量資產，做強運管、商管、物管及酒店第二賽道，為公司培育新的增長引擎。
經營層面迎拐點 營業收入步入增長通道
首開股份這份財報有諸多亮點。
從收入來看，經過3年的調整，首開股份營業收入重新步入增長通道，2025年及2026年一季度分別增長24.30%及26.65%。
從毛利率來看，2025年公司房產銷售業務毛利率達13.6%，較上年同期提升9.04個百分點；酒店物業經營業務毛利率10.6%，較上年同期提升2.15個百分點。2026年一季度，毛利率繼續同比提升。
從經營效率來看，2025年首開股份費用率為16.8%，同比下降了4.63個百分點。今年一季度為20.77%，同比下降11.41個百分點。在收入持續增長的背景下，費用率大幅降低，意味著財務結構持續優化，經營效率、管理效率得到大幅度提升。
與此同時，首開股份的盈利改善趨勢加速，2025年及2026年一季度持續減虧，這表明公司在成本控制、項目去化和經營效率提升等方面的成果正在逐步釋放。
從現金流來看，2025年首開股份經營活動產生的現金流量凈額為78.82億元，同比增長 6.77%，且連續多年保持正向流入。說明公司回款良好，擁有穩定的造血能力。
從負債來看，去年首開股份完成271億元債券接續、帶息負債減少103億元、加權平均融資成本下降31個基點。去年財務費用31.78億元，比上年同期減少1.37%。同時，控股股東首開集團為公司提供多筆股東借款，并推動30億元永續債成功落地，保障了公司流動性與長期發展需求。
財務指標持續改善背后反映出首開股份經營層面已經迎來拐點。在聚焦北京核心市場戰略推動下，去年首開股份實現結轉收入290.22 億元，同比增長25%左右，2026 年一季度延續這一趨勢。在開發業務回暖的同時，物業經營業務保持穩定增長，營業收入和毛利率同步提升。
逆勢增長原因何在？
首開股份逆勢增長主要來源于三方面的因素。
首先，在區域布局上，首開股份重點聚焦北京高能級核心區域。在產品上，重點通過中高端改善型“好房子”，推動開發模式由“規模導向”向“品質與效率導向”轉變。
去年北京地區實現收入203.85億元，同比增加172.81%，占主營業務收入的68.06%，是帶動開發業務增長的主要引擎。而且北京地區平均毛利率高達19.29%，同比提升 15.07個百分點。
2025 年以來隨著全國性房地產政策放松，一線城市率先回暖，核心區域新房去化率較高，在房地產市場深度調整期，高線城市成為房企的“避風港”和“壓艙石”。
對于首開股份來說，公司是北京地區最具知名度和認可度的本土房企，在消費者心中擁有較強的品牌認知度。截至2025年，首開股份京內主要項目達到69個，總規模約1560萬平方米。品牌認知度和在北京區域的深度布局共同構成首開股份的護城河。
其次，去年首開股份實施了組織架構優化，對19家二級開發單位進行了戰略性整合與重組。其中京內公司重組為“京北”與“京南”兩個二層級管理平臺，實現了對公司京津冀（及太原）區域開發項目的劃片集中統一管理；京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區域管理中心。在物業板塊上，構建了統一的商管平臺，探索構建差異化商管細分賽道。
通過精簡管理層級，在提升決策效率，降低管理成本的同時，增強了對區域市場的快速響應能力，大幅提升了經營效率。去年首開股份銷售費用同比降低7.81%，管理費用同比降低8.56%。
最后，物業經營作為業績壓艙石實現了穩健增長，去年實現收入9.28億元，同比增長8.65%，毛利率提升2.15個百分點。具體來看，旗下商場經營業態整體出租率達到96%；投入運營的9家養老院平均出租率96%；長租公寓上市房源近7000套，綜合出租率為93.7%。2025年設立北京首開樂尚住房租賃有限公司平臺，持續打通“投、融、管、退”的完整商業閉環。
商業不動產REITs獲受理 加速向城市運營商轉型
在房地產行業進入深度調整的大背景下，頭部房企正加速從單一開發業務轉向“開發+運營+服務”。
2025年底，REITs市場擴圍，商業不動產正式納入試點。首開股份抓住這一政策機遇，于 2026年初正式啟動商業不動產 REITs 申報工作，3月2日發行申請獲受理，這是公司在做強運管方面邁出的重要一步。
從短期來看，商業不動產REITs可以為房企提供退出渠道，在保留運營權的同時回籠資金，從而降低杠桿，優化資產負債表。從長期來看，商業不動產REITs有助于盤活存量資產，房企可以依托商業不動產項目的運營管理收益實現穩定的現金流與盈利回報，構筑新的增長動力。
本次首開股份入選商業不動產REITs的資產包括華僑村商街項目、璞瑅商街項目、宋家莊福茂項目。三個資產均位于北京核心城區，區位稀缺性強、現金流穩定，從選址位置和產品屬性上奠定了產品聚焦剛性消費需求的基礎，結合居民人口覆蓋及通勤客流的保證，抗周期屬性非常突出。值得一提的是，首開股份擁有大量未證券化的優質商業資產，這一模式一旦跑通，后續將為公司帶來源源不斷的資金、運營收益以及資產增值紅利。
通過引入公募 REITs，首開股份將構建“投、融、建、管、退”全周期的商業資產運營模式，進一步為公司在商業運營、城市更新等領域的發展奠定基礎。
更重要的是，商業不動產REITs 發行將加速首開股份從傳統開發商向城市運營商轉型，進而重塑公司的發展邏輯，打造可持續增長的新引擎，公司估值體系也將完成從 “房企” 向 “資管” 的切換。