北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)教別墅的問題，天津**京津新城，別墅區(qū)，朋友的獨(dú)棟560平，交房十年一直閑置。他當(dāng)年買來的成本是接近千萬，現(xiàn)在因?yàn)榱鲃?dòng)資金的問題愿意*萬就轉(zhuǎn)讓，我覺得價(jià)格挺合適，但也考慮這種地段一旦買入就估計(jì)賣不掉了，除非退休否則利用率不高，所以也在猶豫，想聽聽您的看法。

章哥：

1、房子是用來住的，如果實(shí)在喜歡就買唄，價(jià)格確實(shí)便宜，大致相當(dāng)于用300平的價(jià)格買了套500多平的，贈(zèng)送了200平。

不過千萬的成本估計(jì)是加上貸款利息了，否則當(dāng)年開發(fā)商售價(jià)應(yīng)該沒這么貴。但也有可能吧，500多平在京津新城算稀缺戶型了，獨(dú)棟的花園也肯定大，當(dāng)年每平米定價(jià)高點(diǎn)兒也正常。

2、另外提醒一句，既然您說一直閑置，那估計(jì)就還是毛坯，那這裝修成本您考慮了沒有？這可不是個(gè)小數(shù)字，而且是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于常規(guī)戶型的。

或者這么說吧，您知道我們開發(fā)商設(shè)計(jì)別墅為什么大部分都是2/300平的嗎？為什么不以500多平的為主？

這一是降低總價(jià)以擴(kuò)大購買人群，能加快銷售進(jìn)度。另一個(gè)原因其實(shí)就是裝修費(fèi)，200多平以現(xiàn)在的常規(guī)成本，每平5000塊，總價(jià)100多萬是能夠裝下來的，看著還不錯(cuò)，大多數(shù)業(yè)主都花的起。

而如果是500多平，單價(jià)就未必是5000了，而是動(dòng)輒萬兒八千起步，總費(fèi)用能500萬以上。或者這么說吧，任何房子都是面積越大，裝修的單方造價(jià)就越高，2000平以上的甚至能好幾萬一平，還僅僅是裝修款，不含家具和裝飾。

3、背后的道理不難理解，面積越大，業(yè)主的想法就越多，設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意也就越容易發(fā)揮，那成本自然比小戶型增加了。這跟哪個(gè)城市無關(guān)，北京跟鶴崗只有人工費(fèi)的差距，其他的材料成本都一樣。小城市甚至有可能人工更貴呢，因?yàn)橐獜拇蟪鞘姓壹夹g(shù)好經(jīng)驗(yàn)足的。

而且別墅的面積越大，地下室和挑空的面積也就越大，地下室就是個(gè)無底洞。再加上各種造型多，那施工難度就越大，成本就更高了。

再一點(diǎn)，面積小的話，用點(diǎn)兒相對(duì)便宜的建材也無所謂，好遮擋也不容易發(fā)現(xiàn)。而面積越大就越需要高端貨，否則一旦有瑕疵就會(huì)跟看蒼蠅似的難受，成本也就無限拔高了。

4、之所以我們開發(fā)商一般不開發(fā)太大面積的，就是因?yàn)榻^大多數(shù)別墅業(yè)主在簽約之前，都會(huì)去找設(shè)計(jì)師咨詢，也就大概知道了裝修成本，太大面積的就不好賣了唄。

對(duì)了，面積越大，設(shè)計(jì)費(fèi)就越高，這不光是總價(jià)，每平米的設(shè)計(jì)費(fèi)也會(huì)越高的。因?yàn)榧热?/300的是主流，那如果要求不太高，隨便找個(gè)普通設(shè)計(jì)師就行，現(xiàn)成的設(shè)計(jì)案例改改就行了，難度不大，每平100塊錢就有可能拿下。

而面積大了，那就得找高級(jí)設(shè)計(jì)師唄，每平米設(shè)計(jì)費(fèi)動(dòng)輒幾百塊錢，一套500平的花個(gè)10多萬設(shè)計(jì)費(fèi)很正常。

5、您這朋友之所以十多年了也不裝修，估計(jì)除了想法太多之外，也有裝修成本太貴的原因。這也是我們開發(fā)商所考慮的，如果面積都太大，那滿小區(qū)就凈是沒裝修或裝修爛尾的，看著就不體面，甚至能影響二期的銷售。

所以至少是到目前為止，大多數(shù)別墅小區(qū)都是2/300平的為主流，越大的越不好賣，成本越高，流動(dòng)性也就越弱。

6、其他的提醒的就是面積越大，能源費(fèi)+維護(hù)費(fèi)就越高，考慮好使用成本吧。而且還有綠地如果面積大，那夏天小動(dòng)物也就越多。房間多+樓層多=空置的可能性越大。另外面積大就會(huì)空曠，人少的話不太舒服，家人的溝通都費(fèi)勁。

7、總之您既然是來咨詢了，我估計(jì)您對(duì)這種別墅的經(jīng)驗(yàn)不是太多，所以常規(guī)建議是先再找個(gè)設(shè)計(jì)公司咨詢一下，看看裝修+家具裝飾成本。然后最好是租一套差不多的住上一陣子，經(jīng)歷過春夏秋冬就有直接感受了。沒時(shí)間的話那就找個(gè)同等戶型的朋友家聊聊，很多經(jīng)驗(yàn)+教訓(xùn)是必須經(jīng)歷過才知道的。

僅供參考。

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