苗野丨發自上海

上海樓市“紅五月”行情漸行漸近。

從3月二手房成交量突破3.12萬套，到4月近2.9萬套創下十年同期新高，再到五一假期新房與二手房成交同比雙雙實現兩位數增長，“金三銀四”的收官并未讓上海樓市降溫。

上海房產交易中心數據顯示，截至5月10日，上海5月二手房網簽成交量達6905套，年內二手房累計總成交量突破10萬套大關，日均777套的交易量較去年明顯提升。

另據上海中原地產統計數據顯示，“五一”假期，上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，同比增長14.14%；二手房成交1390套，同比增長15.93%。

頭部房企的銷售數據也印證了回暖的成色。“五一”假期，華潤置地上海三個項目合計銷售超15億元；招商蛇口上海公司總認購金額達13.63億元；金茂上海項目來訪人次超過3000組，熱銷100多套。

從“金三銀四”到“紅五月”，受益于政策紅利、市場需求與價格修復共同發力，上海樓市走出了一輪復蘇行情。環比和同比雙漲幅的勢頭，支撐上海樓市“紅五月”的預期不斷升溫。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“五一”假期上海新房、二手房成交量雙升為全月成交量注入了樂觀預期。隨著中高端房源供應的回補，一些自帶流量的網紅項目將持續為市場加溫，推動市場熱度穩步攀升。

上海市房管局局長高世昀表示，下一步將持續實施好新“滬七條”等各項政策措施，統籌供給和需求，因地制宜優化市場供給，適配需求精準供應，多措并舉促進房地產市場平穩健康發展。

二手房有望破2.1萬套

在五月開局的熱度中，二手房市場扮演了“排頭兵”的角色。

上海網上房地產數據顯示，5月10日單日，二手房成交1644套，超越4月11日單日歷史峰值，創下有紀錄以來的最高值。5月首周，上海二手房成交6260套，環比大漲43%。以此推算，5月二手房月度網簽量有望突破2.1萬套，延續前期火熱態勢。

市場的熱度在微觀層面更為直觀。上海浦東某中介門店經理表示，三四月份門店房源成交量和帶看量均直線上升，“五一”假期帶看量超過30組，相比去年翻倍。買賣雙方成交節奏加快，客戶當月看房當月成交占比超70%，房東當月掛牌當月成交占比約60%。

上海鏈家數據顯示，五一假期上海二手房成交量同比增長16%，平臺客戶咨詢量同比增長4%。成交量增速顯著高于咨詢量增速，說明客戶的入市意愿較去年同期更為積極，決策周期從“觀望詢問”加速轉向“簽約成交”。

自2月底“滬七條”政策落地后，上海二手房市場成交持續活躍。3月，上海二手房一舉成交3.12萬套，刷新近五年同期紀錄，市場從“試探回暖”推向“情緒升溫”。

4月，上海二手房累計網簽量達28742套，同比增長22.3%，超越了2019年4月的27080套，創下近十年上海4月單月成交量最高值，全月日均成交958套。

“金三銀四”上海二手房累計成交5.99萬套，刷新近五年同期紀錄。在近10年中排名第二，僅次于2021年的6.59萬套。

價格端同樣釋放積極信號。國家統計局公布的70城房價數據顯示，上海二手房銷售價格2月環比由跌轉漲，上漲0.2%；3月環比漲幅擴大至0.4%，量在價先的規律再度得到印證。

“市場已經徹底走出了2021年～2022年的深度調整陰霾。”安居客上海如是評價。

上海鏈家研究院負責人李根認為，當前上海二手住宅成交均價持續溫和回升，價格修復態勢明確，市場帶看量維持高位，看房熱度穩固，支撐量價穩步修復。

從成交結構看，剛需托底的格局依然牢固。總價200萬～400萬元的剛需房源穩居成交榜首，500萬元以上改善型房源雖有回暖，但回升節奏相對平緩。

“成交量飆升的背后，是購房需求從觀望到入場的實質性轉變。”58安居客研究院院長張波表示，二手房總價在350萬元以下的房源線上咨詢量占比超過75%，實際成交占比在六成以上，當前上海二手房市場呈結構性復蘇特征。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，3月二手房成交總價集中在200萬～300萬元，到了4月，500萬元乃至千萬元級別的標的開始逐步出現，從剛需入場到改善置換，上海樓市“賣一買一”置換鏈條在加速打通。

房企火力全開，“紅五月”預期升溫

新房市場同樣暖意加碼。

中原地產數據顯示，“五一”假期，上海新房成交3.39萬平方米，同比增加14.14%。鏈家新房帶看量也同比上漲14%，多個售樓處來訪保持高位。

據悉，招商蛇口上海公司在售項目假期到訪超4000組；金茂上海在“五一”假期多盤聯動，項目來訪人次超過3000組，實現銷售100多套，完成率105%。位于浦東后灘的澐啟濱江項目，“五一”期間149平方米樣板間開放，累計接待到訪客戶超500組。

熱銷同樣體現在房企的銷售賬面上。招商蛇口在滬多盤聯動，其中徐匯區海上清和璽實現23套3.4億元的銷售額，浦東前灘的招商臻境認籌數超過40套，實現銷售額約3億元，唐鎮的壹江臻邸也取得約3億元銷售額，五天假期招商上海項目總認購金額約13.63億元。

華潤置地上海公司多個在售項目表現強勁，時代之城、外灘瑞府和翡云悅府三大項目在“五一”假期銷售額合計超15億元。

中指研究院企業研究總經理曹晶晶表示，上海“五一”期間網簽成交量同比增長45%。整體來看，區域分化、產品分化仍是市場主旋律，高性價比及改善型項目表現相對突出。

嚴躍進認為，上海新房市場核心區優質板塊高端改善盤仍有較強的韌性，而遠郊板塊去化周期長，部分項目或將繼續推出優惠折扣“以價換量”。

熱銷之外，開發商的推盤熱情同樣高漲。4月上海全市共有30個新盤入市，合計推出2582套房源。

4月30日，位于三林濱江的前灘元境首開推出68套房源，僅用30分鐘便告售罄，成為今年首個觸發積分的樓盤。

值得關注的是，4月部分新盤的認購率與網簽率之間存在明顯“落差”。如浦東翡雲悅府二期推出20套疊加產品，認購率高達240%，實現了90%的網簽率。

與之形成對比的是，位于楊浦的中鐵云璟外灘，認購率117%，網簽率僅9%；浦東的港城云湖，認購率105%，網簽率僅20%。閔行華發海上都薈、楊浦保利譽濱江4月份網簽率均為0。

據上海中原地產統計，在中高端改善房源成交占比提升的帶動下，4月上海新房整體均價達到77167元/平方米，環比上漲22%。

進入5月中下旬，上海新房持續上新。5月11日，位于寶山的建發·云湖玥開啟認購，推出183套洋房，總價門檻約450萬元。位于松江新城的中國鐵建西派云間四批次認籌即將開啟，總價同樣約450萬元起。中鐵云璟外灘位于楊浦區東外灘板塊內環旁，二批次產品預計5月中下旬推出，此前一批次首開單日勁銷6億元。大華·錦樾是寶山“高低配+全抬板”的新規產品，目前城市展廳已開放，是板塊內值得關注的新盤。

“5月新房市場將延續高端豪宅、品質改善雙主線行情，供應端有望穩步放量，熱門豪宅持續帶動成交結構上行。”盧文曦認為，后續二手房若持續保持月均2萬套以上的成交量，置換需求就會快速轉化為新房購買力，護航五月新房市場平穩向好運行。

張波認為， “五一”上海樓市成交量領跑全國，背后是政策紅利、積壓需求、預期修復共同作用的結果，標志著上海市場正式走出深度調整的底部，進入溫和復蘇、強分化的新周期。在多重利好共振下，上海樓市“紅五月”可期。