北京西南四環(huán)外，西紅門東板塊，一場(chǎng)關(guān)于“好房子”的博弈，正讓這家大興區(qū)屬國(guó)企站上了最尷尬的舞臺(tái)中央。

2024年9月19日，興創(chuàng)置地以22.25億底價(jià)摘下西紅門6030地塊。彼時(shí)，所有人都覺(jué)得這是一幅好牌——距離市中心最近的大興板塊，坐擁19號(hào)線南延規(guī)劃西紅門東站，還有薈聚、宜家加持，是公認(rèn)的流量高地。市場(chǎng)一度沉浸在“七盤大戰(zhàn)”即將開(kāi)打的預(yù)期中。

可大半年的等待之后，規(guī)劃方案遲遲出不來(lái)。

大半年又大半年，項(xiàng)目終于定名——興創(chuàng)萬(wàn)象茗筑。

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DICHAN SHIYIYAN

十一郎看了規(guī)劃圖，這個(gè)項(xiàng)目總共10棟住宅、555戶，戶型從60㎡一直做到130㎡，主力是91/97/103㎡兩面寬三居和130㎡四葉草戶型。按銷售口徑，樣板間還在收尾，5月或?qū)⒄饺胧袖N售。售樓處倒是搭起來(lái)了，但熱情已經(jīng)被時(shí)間磨掉了一大半。

這期間，關(guān)于6030地塊的討論，核心早就不是“好戶型”，而是“到底什么時(shí)候能賣”。經(jīng)過(guò)一再修改的規(guī)劃，本來(lái)是“吊胃口”的項(xiàng)目，產(chǎn)品出來(lái)后卻被網(wǎng)友辣評(píng)“不如回到從前”——

樓棟走向順著京開(kāi)高速排布，北側(cè)緊鄰高速，車流和噪音躲不掉；社區(qū)商業(yè)還配了地面停車位，“混行設(shè)計(jì)”放到改善盤里屬實(shí)不討喜。有人直接翻白眼：“將來(lái)每天早上，業(yè)主和外賣騎手是不是要在地面上搶道？”

但如果你只當(dāng)興創(chuàng)置地是設(shè)計(jì)能力翻車，那你可能沒(méi)看懂這家國(guó)企的道行。

大興區(qū)國(guó)資委100%實(shí)控，“在自家地上插旗”本就是它的天然優(yōu)勢(shì)——西紅門板塊想做土地開(kāi)發(fā)，誰(shuí)都繞不開(kāi)興創(chuàng)這條主線。入市慢是慢，但靠“硬等政策”來(lái)吃紅利，才是它真正的底牌。

6030地塊的調(diào)規(guī)，擺明了就是等2025年2月北京“好房子”新政落地，然后申請(qǐng)把建筑限高從45米抬到60米，順勢(shì)上了通面寬陽(yáng)臺(tái)+轉(zhuǎn)角飄窗。不是不想快點(diǎn)賣，是想賣得更貴。

然而，時(shí)間這把刀，不是只對(duì)別人有效。沐春墅就是一個(gè)血淋淋的教訓(xùn)。

2024年7月拿地，2025年9月開(kāi)盤，從拿地到入市足足磨了14個(gè)月，所有“好房子”的想象空間都耗在了等待里。2025年9月13日，沐春墅拿到預(yù)售證，387套房源推向市場(chǎng)。截至2026年5月12日，網(wǎng)簽僅20套——半年多只賣了20套房！

并且，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)跌破5萬(wàn)/㎡，相當(dāng)于早早打了75折。周圍開(kāi)發(fā)商早就把價(jià)格從6萬(wàn)+砸到了5萬(wàn)出頭去搶跑，沐春墅的戶型、定位、入市節(jié)奏，哪一條都不占優(yōu)，賣不動(dòng)也就不出奇了。

02

DICHAN SHIYIYAN

最有趣的對(duì)決，其實(shí)發(fā)生在6030項(xiàng)目和它的一墻之隔——壹品興創(chuàng)·元啟之間。

元啟的控股結(jié)構(gòu)很有意思：興創(chuàng)置地持股40%，央企中建壹品持股60%并操盤。項(xiàng)目公司法定代表人是中建壹品派駐的田植釗，而興創(chuàng)置地也在合資公司的董事會(huì)中派駐自己的總經(jīng)理王昆同時(shí)擔(dān)任董事長(zhǎng)。這樣一個(gè)拉平了“臺(tái)前幕后”的配置，直接造就了兩種截然不同的操盤節(jié)奏。

元啟2024年8月拿地之后，幾個(gè)動(dòng)作連貫精準(zhǔn)：先第一時(shí)間消化了“好房子”紅利，在原有飄窗基礎(chǔ)上果斷增加南向奇偶陽(yáng)臺(tái)、北向挑空平臺(tái),搶在2025年4月率先調(diào)規(guī)，當(dāng)年8月重啟網(wǎng)簽。

此后持續(xù)霸榜區(qū)域銷冠：2026年3月單月網(wǎng)簽3.43億元，位列大興區(qū)單盤之首，4月又以48套、2.63億元的成交拿下大興套數(shù)、金額、面積“三冠王”。截至2026年4月，累計(jì)成交額突破24億元，去化率已接近45%，且成交主力多為改善自住型買家。

反觀6030地塊，它才是那個(gè)最應(yīng)該出牌的選手。按規(guī)劃要求，緊臨高速，陽(yáng)臺(tái)必須封閉操作，天生自帶降噪賣點(diǎn)。可是方案設(shè)計(jì)一等再等，等到2025年底工程許可到手時(shí)，方案中的奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)不具備封閉條件。

開(kāi)發(fā)商最終不得不采用“電動(dòng)窗類封閉”這種十分勉強(qiáng)的合規(guī)措施，來(lái)應(yīng)付政策要求。更讓同行笑出聲的是，方案總平圖上，赫然標(biāo)注了BIAD“不得復(fù)制”——一張畫了快兩年的圖紙，竟被開(kāi)發(fā)商當(dāng)成了獨(dú)家專利，不知道還以為新房產(chǎn)品藏著什么門檻級(jí)創(chuàng)新，連“復(fù)制”都怕人學(xué)走。

一個(gè)在地產(chǎn)圈流傳的說(shuō)法是：“興創(chuàng)置地不是不能快，而是不想快。”拿地在先的中海、華潤(rùn)、中鐵，也都來(lái)自京外的頭部國(guó)央企，工期管控、銷售窗口卡位意識(shí)明顯更敏銳。相比之下，興創(chuàng)至今仍維持一年半以上的慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，更依賴政策窗口來(lái)撬動(dòng)溢價(jià)。環(huán)境尚可時(shí)，慢算是審慎；但當(dāng)市場(chǎng)輪動(dòng)加速，“慢”帶來(lái)的高庫(kù)存積壓和價(jià)差風(fēng)險(xiǎn)，就已經(jīng)是結(jié)構(gòu)性短板。

03

DICHAN SHIYIYYAN

結(jié)合“信用中國(guó)（北京大興）”官方公示信息和企業(yè)公開(kāi)年報(bào)，北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的法定代表人、經(jīng)理，從成立到2026年的最新記錄都是王昆，注冊(cè)資本69億，由北京興創(chuàng)投資有限公司100%全資持股。

從2025年沐春墅發(fā)布會(huì)的致辭到合資項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)的任免，王昆一直以“興創(chuàng)置地總經(jīng)理”身份站在臺(tái)前指揮調(diào)度。媒體口中那個(gè)“田植釗”，其實(shí)來(lái)自中建壹品北方分公司，在合資項(xiàng)目公司里擔(dān)任法人代表；而興創(chuàng)置地派駐的法人層面代表，依然是王昆。

母公司興創(chuàng)投資的黨委書記、董事長(zhǎng)則是田永安，全面把控集團(tuán)層面的資本策略和重大投資決策。業(yè)內(nèi)調(diào)侃歸調(diào)侃——“田永安”抓融資、定方向，“王昆”在一線跑項(xiàng)目、鋪路架橋——但背后的實(shí)控方只有一個(gè)：大興區(qū)國(guó)資委。

2026年的北京樓市，早已不是誰(shuí)能“熬”誰(shuí)就贏。剛需看得到現(xiàn)房才敢掏錢，改善客開(kāi)始橫向?qū)Ρ乳T牌和得房率，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，已從“賣期房”變成“卷存量”。

元啟的例子已經(jīng)說(shuō)明，一個(gè)好的合資模板能夠在效率和利潤(rùn)之間找到平衡點(diǎn)。央企操盤的果決疊加區(qū)屬國(guó)企的在地資源，遠(yuǎn)比“單干加死等”更能打動(dòng)客戶——元啟近25億的銷售額，45%的去化率，真金白銀擺在那里，就是最好的注腳。而沐春墅至今20套網(wǎng)簽，則是給所有“硬等政策變現(xiàn)”的國(guó)企敲了一記悶鐘。

背靠大興區(qū)國(guó)資委的興創(chuàng)置地，手里依然握著土地開(kāi)發(fā)和基建入場(chǎng)券這柄最核心的“尚方寶劍”。但是，今天的購(gòu)房人不會(huì)因?yàn)閳?bào)表上的國(guó)資背書就忽視產(chǎn)品層面的搖擺；競(jìng)爭(zhēng)更不會(huì)因?yàn)槟闶菂^(qū)屬龍頭就把板塊定價(jià)權(quán)永久讓給你。

興創(chuàng)萬(wàn)象茗筑能否完成自我“救贖”，關(guān)鍵不在于陽(yáng)臺(tái)夠不夠大、面寬窄不窄，而在于西紅門這片被反復(fù)切割的板塊里，價(jià)格、產(chǎn)品力與入市節(jié)奏還能不能拼出一個(gè)嶄新的“安全邊際”。

5月的開(kāi)盤窗口已經(jīng)擺在興創(chuàng)萬(wàn)象茗筑面前。

是遵循慣性繼續(xù)慢節(jié)奏等待，還是用一套更靈活的打法撕開(kāi)一個(gè)缺口？

興創(chuàng)置地的下一步，不僅是產(chǎn)品力的博弈，更是一場(chǎng)關(guān)乎市場(chǎng)信任的試金石。

十一郎會(huì)盯住這份答卷——希望答案，不至于來(lái)得太晚。

十一郎建了一個(gè)北京買房群，在群里會(huì)發(fā)布一些樓市政策分析、新盤的信息節(jié)點(diǎn)、二手房的數(shù)據(jù)分析，以及一些優(yōu)質(zhì)法拍房的信息，感興趣的伙伴可私信我進(jìn)群。

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