最近兩天我的朋友圈被周末的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)刷屏了。

5月10日，上海二手網(wǎng)簽1664套，再次刷新5年單日網(wǎng)簽紀(jì)錄。

不少媒體大V集體沸騰，高呼上海樓市要大漲了。

我講實(shí)話，這1664套數(shù)據(jù)里一定包含著五一假期的滯后網(wǎng)簽。

并不是要給大家潑冷水，越是這種多空情緒撕裂的時(shí)候越要保持理性思考。

上海樓市的確出現(xiàn)了一些關(guān)鍵變化，但現(xiàn)在說(shuō)徹底反轉(zhuǎn)還有點(diǎn)早。

四個(gè)正在成型的趨勢(shì)，值得你認(rèn)真看完。

新房市場(chǎng)搶奪改善客源

說(shuō)人話就是：

改善客群被新房虹吸，新房周邊次新面臨掛牌壓力。

3月份金茂滿譽(yù)開(kāi)了樣板間，北上海次新房新增掛牌量暴漲近400%。

尤其是寶山共康/廟行板塊，次新房房東集體“出逃”。

數(shù)據(jù)來(lái)自鏈家外網(wǎng)，北上海包含靜安、虹口、楊浦、普陀、寶山5區(qū)

我們的團(tuán)隊(duì)近期把上海在售的新房踩了個(gè)遍，看完最大的感受是：

新房邊上的二手次新房，麻煩真的大了。

產(chǎn)品力被全方位超越，價(jià)格可能也沒(méi)比你貴多少。

但凡認(rèn)真看過(guò)幾個(gè)新盤(pán)的人，真的很難再接受二手房。

尤其是總價(jià)差不多的情況下，差距大到讓人絕望。

豪華會(huì)所、恒溫泳池、下沉庭院、地下車(chē)庫(kù)、空中花園、飄窗贈(zèng)送、得房率超高...

你說(shuō)你二手房拿什么比？

血淋淋的教訓(xùn)就擺在那：

真如中海環(huán)宇玖章上市，旁邊的寶華城市之星價(jià)格直接被打趴下。

唐鎮(zhèn)的招商項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，旁邊的華僑城、浦發(fā)羅蘭翡麗只能降價(jià)成交。

安瀾上海入市，旁邊的百匯園成交價(jià)一路下滑。

同樣的地段，新房產(chǎn)品更先進(jìn)、配套更高端，二手房根本沒(méi)有還手之力。

現(xiàn)在但凡夠得上600萬(wàn)預(yù)算的購(gòu)房者，統(tǒng)一都會(huì)先去看新房，再看二手房。

甚至很多人，根本不看二手房。

二手房業(yè)主想要競(jìng)爭(zhēng)力，只能降價(jià)突出性價(jià)比，不然就眼睜睜看著新房搶走所有客戶。

這種代際差距，在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)持續(xù)制約次新房的上漲。

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市區(qū)老破小正在見(jiàn)底

次新房或許還有些麻煩，但老破小已經(jīng)率先觸底。

市區(qū)老破小是這輪調(diào)整最先下跌的產(chǎn)品，跌幅也最深。

價(jià)格較22年最高點(diǎn)優(yōu)化50%，跌回2015年的例子比比皆是。

過(guò)去一年，我們關(guān)注的像三林、北蔡、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房戶型，出來(lái)就被秒。

賣(mài)爆的老破小，本質(zhì)上還是價(jià)格到位了。

88萬(wàn)的控江四村，板塊就算有再多不利因素，絕對(duì)地段擺在這里，也是很有性價(jià)比的。

一些學(xué)區(qū)房，泡沫出清后，成交量大幅增加。

像徐教院附中這種掛戶口的一房，早已經(jīng)供不應(yīng)求。

從我們研究院關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)看：現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)房，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

從量的數(shù)據(jù)來(lái)看，近一年，市區(qū)老破小掛牌量同比下降了43%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

目前是所有產(chǎn)品里，最接近2021年牛市低點(diǎn)掛牌量的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

價(jià)格上，市區(qū)老破小也在企穩(wěn)回升。

樓市調(diào)整已接近尾聲

再回到周末1664套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

即便這里面包含五一假期滯后的網(wǎng)簽。

但對(duì)比去年5月同周末的1271套，仍同比增長(zhǎng)30.9%。

市場(chǎng)確實(shí)在好轉(zhuǎn)，這一點(diǎn)毋庸置疑。

各項(xiàng)指標(biāo)都在回暖。

第一，庫(kù)存量驟降，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

上海二手房的庫(kù)存量，從2025年6月的高峰11.9萬(wàn)套，降到現(xiàn)在的8萬(wàn)套出頭，降幅30%。

這座壓在樓市身上的大山，終于消融了。

供求關(guān)系在局部小區(qū)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

第二，成交量大爆發(fā)，信心在回歸

今年小陽(yáng)春成交量刷新了多少次記錄，就不用我多說(shuō)了。

過(guò)去幾個(gè)月，上海二手房網(wǎng)簽量都維持在2萬(wàn)套以上的高位。

這個(gè)量級(jí)放在全國(guó)，依然是獨(dú)一檔的存在。

成交爆量的另一面是，房東不再恐慌拋售了。

第三，價(jià)格止跌企穩(wěn)，部分區(qū)域已經(jīng)跌透了

熊市四年，上海房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)回撤了30%，腰斬的小區(qū)不在少數(shù)。

官方口徑上，上海二手房?jī)r(jià)格從2月份開(kāi)始止跌回升。

3月二手房繼續(xù)環(huán)比上漲0.4%。

大多數(shù)板塊的掛牌價(jià)都不再往下掉，議價(jià)空間也在逐步收窄。

我們?cè)谝痪€市場(chǎng)也觀察到：

部分此前深度回調(diào)的區(qū)域和房源，價(jià)格雖然還沒(méi)有明顯上漲，但繼續(xù)下行的動(dòng)能已經(jīng)枯竭。

即便二手次新未來(lái)還有壓力，但這類房子在上海總的市占率不到20%，對(duì)大盤(pán)影響不大。

多種跡象表明，本輪樓市的調(diào)整周期，已經(jīng)接近尾聲。

對(duì)于有實(shí)際需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

那種觀望著不敢買(mǎi)的日子，恐怕真的要到頭了。

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房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代結(jié)束

當(dāng)然，調(diào)整結(jié)束，不代表會(huì)重啟暴漲。

過(guò)去上海房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，從長(zhǎng)周期來(lái)看，是和經(jīng)濟(jì)、貨幣與城市發(fā)展同頻共振的結(jié)果。

從2009年到2023年，上海房?jī)r(jià)的年均增幅大概10%。

同期全國(guó)GDP年均增長(zhǎng)是7%，M2增速13%。

是經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了上海的資產(chǎn)同步上漲。

如今GDP的年均增長(zhǎng)只有5%左右，那房?jī)r(jià)同樣也不具備高增長(zhǎng)的動(dòng)力。

但是從保值的角度，我們對(duì)上海的資產(chǎn)依然很有信心。

只不過(guò)，買(mǎi)房的難度確實(shí)增加了。

樓市財(cái)富蒸發(fā)洗劫了很多辛苦奮斗的年輕人。

未來(lái)想通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速增值，會(huì)是一件比較困難的事。

但在房?jī)r(jià)深度回調(diào)之后，安全邊際會(huì)更高。

最后

所以，我們不妨把話說(shuō)得更直白一些：

上海樓市正在經(jīng)歷的，不是可以閉眼沖進(jìn)去買(mǎi)房的大反轉(zhuǎn)。

而是一次分化加劇、估值重排的深層次出清。

高端次新還在被新房追著打，老破小和學(xué)區(qū)房卻已跌出了性價(jià)比。

整體成交和庫(kù)存指向筑底，但暴漲的土壤已經(jīng)不復(fù)存在。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，當(dāng)下最需要的就是冷靜的甄別力。

如果你是賣(mài)房房東：

如果你的房子房齡超過(guò)10年、總價(jià)在500萬(wàn)以上、周邊又有高性價(jià)比高品質(zhì)新盤(pán)在售，那你面臨的是新房二手房雙向擠壓。

建議抓緊出手止損；不然等新房批量交付，可能連止損的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

如果你是買(mǎi)家：

預(yù)算500萬(wàn)以下，你就堅(jiān)定買(mǎi)二手房，重點(diǎn)淘市區(qū)筍盤(pán)。

500-1000萬(wàn)：能接受長(zhǎng)通勤，圖品質(zhì)，就選新房；不能接受，圖方便，就選二手房。

1000萬(wàn)以上：去看新房，幾乎不用考慮二手，除非遇到急售的骨折價(jià)房源。

目前上海1000萬(wàn)以上的高端市場(chǎng)，新房占據(jù)主導(dǎo)地位。

最近一年我們接待的高預(yù)算客戶，大部分都是找我們買(mǎi)新房的。

新房現(xiàn)在折扣優(yōu)惠很多，而且產(chǎn)品是3.5代宅，產(chǎn)品力吊打二手。

如果你自己拿不定主意，一定聯(lián)系我們，無(wú)論買(mǎi)房或賣(mài)房都能給到你最專業(yè)的建議。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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