今年以來，全國樓市分化很嚴重，除了地區、城市之間的差異之外，新房和二手房分化也十分明顯。

之前我分享過，今年一到四月份，全國有八個城市二手房的交易量同比暴增 100% 以上。

全國總體來看，二手房的交易量相比去年一到四月份同比微降 2%。

但是全國新房的成交量同比去年一到四月份大降 19%。

從很多買房人、網友的體感來看，在很多城市，新房市場內部也在發生分化，有兩個重要的現象值得我們關注和分析。

第一個現象：前浪死、后浪生

過去一年左右，新房市場出現了 “長江后浪推前浪，前浪死在沙灘上”的現象。

這些所謂 “后浪” 的項目，拿地的時候就按照最新的好房子建筑設計標準來進行開發的。

它們的共同特征是：大露臺、大陽臺，層高提升了，公攤面積下降了，居住舒適度上升了。

這件事的重要依據是，去年住建部出臺最新文件，將住房建設的標準進行了更新。

全國從 2025 年 5 月 1 日開始實施這個新國標。

在此之前，按照舊標準建設的新房項目，居住舒適度，尤其是在公攤方面、“偷面積” 方面，明顯不如那些按照新標準出讓的土地項目。

所以，在新房當中，就出現了按照新標準建的房子受歡迎，而舊標準的房子不好賣了。

為什么會出現這種現象？

一方面，國家倡導好房子，提高居住舒適度，這是好事。

比如，新國標住宅的層高，由過去的 2.8 米的要求，提高到最低需要 3 米。

再如，四層及以上住宅，須安裝電梯。

另一方面，也不可否認，從地方出臺細則的角度來看，很重要的目的仍是為了更好地賣地。

我們知道，過去三四年，全國樓市大幅降溫，導致地方土地賣不出去，土地財政大幅收縮。

這種現象對地方的壓力很大，也導致地方債務出現了一些問題。

土地市場比較冷、開發企業不拿地的情況下，地方出臺新的建設設計規范，尤其是在 “偷面積” 方面給予政策紅利，開發商也就愿意去拿這類項目了。

因為項目建成之后，購房者愿意買單。

于是，這個政策紅利被拿地的開發商和買房的購房人這兩個主體分享了。

而那些以前拿地、現在還在銷售的新房項目，因為沒有這個政策紅利，導致購房者不愿意去買，于是就出現了“但見新人笑，不聞舊人哭”。

對這個現象，有些開發商朋友跟我反映，他們認為這樣一次政策變化對他們不公平。

因為他們過去拿的地、建的項目是按照舊標準，現在項目非常不好賣。

政策落到地方層面，細則的研究和出臺必須兼顧市場公平，既要落實國家好房子的要求，又要避免對新拿地企業給予過多政策優惠。

第二個現象：市中心的豪宅不火了

新房市場當中的另外一個現象是：部分高等級城市中心區的新房市場降溫了。

過去三四年，很多一線、二線城市郊區的新房賣不動，但中心區的房子相對好賣，主要是因為中心區項目量比較少。

而且部分城市，像上海、北京、杭州、深圳、成都等大城市，2025 年之前還有些市中心項目實行現房銷售，價格還沒有完全取消限價，導致某些市中心新房項目的價格低于同地段、同品質的二手房價格。

這就是我們常說的“一二手房價格倒掛”。

價格倒掛就會存在無風險收益，于是吸引了很多買房人，其中有部分是投資客。

但是，這種現象在過去半年到一年正在快速消退。

很多高能級城市市中心的高端項目、甚至豪宅，過去一開盤就賣光，現在這種 “日光盤” 越來越少了。

核心原因有兩個：第一個是供應量放大了；第二個是新房限價基本已經取消，一二手房倒掛現象消失了。

限價取消是政策調整，而中心區新房供應量放大，又跟土地財政相關。

2022 年以前樓市好的時候，很多城市賣地主要集中在郊區，因為郊區土地量大、土地整理成本低，那時市場需求也旺盛，地方更愿意出讓郊區土地。

隨著過去三四年樓市大幅降溫，郊區房子賣不動了，土地自然也賣不動。

地方要維持土地財政，只能在中心城區騰挪土地，主要涉及城市更新。

所以這兩年國家大力提倡城市更新，這也是中國樓市大幅降溫、城鎮化進入接近成熟期的必然選擇。

但從地方層面來看，初衷還是為了土地財政、多賣地。

過去兩三年，城市更新節奏加快，中心城區出讓了很多土地，新房項目供應量變大，供求關系發生很大變化，由過去的供求平衡或供不應求，逐步變成供大于求。

而房價短期主要由供求關系決定的。

中心城區地段好、房子建得也不錯，是豪宅配置，但問題是供應量大、而購房者少了。

各位想想，一個城市當中真正買得起高檔房、豪宅的人畢竟是少數，把少量客群消化完，只能耐心等待新一茬韭菜的生長。

這就是過去一年左右，很多高能級城市市中心高檔房、豪宅項目遇冷的本質原因。

從地方賣地角度、從供求關系來看，地方相關部門必須把握好度：土地出讓的節奏和板塊分布，必須跟市場需求相吻合，不能造成全市或某些板塊突然供應量大增，導致嚴重供大于求。

這對市場平穩發展，尤其是房價止跌非常不利。