文=城記智庫金縷衣

作為一種獨特的零售業態，全國已有兩百多家品質奧特萊斯，年銷售額約2000余億，是近些年唯一增長的零售型業態。

作為中國西部商業重鎮，西安的奧萊業態發展呈現出起步較晚但爆發力強的特征：以2017年砂之船開業為標志，目前西安規模以上的奧萊業態已超過10家，數量和規模在同類型城市一騎絕塵。

并呈現兩大鮮明特點：一是成為新區商業關鍵主力；二是形成獨特“國際品牌+本土運營+文旅融合”。

解析：奧萊與西安

如今的西安，堪稱是新“奧萊勝地”。

商業，一直都是城市活力的重要體現：它既是重要的城市配套，也是區域消費力的體現。因此，“商圈”就是現代城市對商業重要性的肯定。商業的發展，也顯示了城市格局變化。

之前我們已分析，早期的西安產業和人口主要集中在主城；工業滯后和地理等因素，外圍發展受限。

近些年，西安通過“開發區營城”擴容。這種情況下，傳統“高密度人口聚集+大型MALL帶動”的商業模式，難以滿足新區需求。核心就是時機，沒有一定的人口和區域成熟度，傳統商業難以生存。

因此，“奧萊”在西安就擁有了獨特的競爭力。

西安規?；瘖W萊分布圖◎制圖/城記智庫

“以品牌折扣商品為主”對奧萊業態，與主城的商業形成區隔和錯位競爭。在“汽車時代”，通常配備大面積停車場解決了通行難題；從開發角度，????較低的土地成本降低了整體成本。

「城記」進行梳理發現，西安具有一定規模以上奧萊業態已超過10家，數量和規模在全國也相對靠前。

梳理就能發現，西咸新區有三家位居第一（兩家已經開業），高新區擁有兩家（一家為城市奧萊），浐灞國際港有兩家，臨潼區有兩家，蓮湖區和新城區各一家（皆為城市奧萊）。

可以看到，當城市新區的發展到一定階段，但傳統商業配套難以落地時，奧萊業態就成為關鍵補充。

片區：新區商業的圓心

西安砂之船奧萊，就是“吃螃蟹的人”。2014年簽約落戶浐灞，彼時地鐵3號線未開通，區域房價和人口密度更是“雙低”。

創新引領和重倉投入，必得到回報：如今，西安砂之船年客流超千萬，推動東部商業中心的成型。2026年4月，中國首批4只商業不動產REITs獲批，西安砂之船估值高達50.28億。

砂之船通過奧萊業態，在西安實現了“助力新區+商業配套”的閉環?！澳Ｊ健敝阅艹闪?，就在于它能經得起市場考驗。

砂之船奧萊驚人的客流◎來源/城記影像

與之相似的，則是今年四月杉杉奧萊落戶灃東，一時激起了不小的熱議。

原因主要是三個：一個作為“千億”唯品會旗下品牌，具有品牌效應；二是具有一定規模優勢，投資20億、面積超10萬平米；三是隨著大球場的投用，讓沉寂多時的灃東有了新氣象。

參照砂之船經驗，結合區域的發展能級和輻射范圍具備一定相似性。如果杉杉奧萊定位若能進一步升級，對片區帶動大有裨益。

杉杉奧萊的推進速度極快◎來源/城記影像

此外，其它區域奧萊因為定位不同，所以產生的效應也不同。

首創奧萊，是目前高新南部最大規模的商業體之一，不過主打是奧萊業態。空港的機場奧萊和涇河的靜安薈奧萊，一定程度補充了當地商業不足，因為實際因素經營情況各有差異。

所以，不同區域的奧萊經營也各有不同，這里就不再贅述。與此同時，城市奧萊也開始崛起。

不同：特色型奧萊

因為西安擁有豐厚的文旅資源，也為奧萊商業提供了新的空間。

從這個角度來看，臨潼已成為西安文旅特色奧萊的“重地”。作為西安國際旅游目的重要承載地，這里擁有兵馬俑、華清池和驪山等資源，形成“國際品牌+本土運營+文旅融合”之路。

王府井奧萊融合“微度假”模式，年服務顧客近?450萬人次?，也為臨潼地區提供了高品質的消費場地。數據顯示，年營業額約10億左右?。

王府井旗下的臨潼奧萊◎制圖/城記智庫

此外，兵馬俑奧萊正在加緊推進。2025年9月北京華聯正式出手，以1.72億拿下臨潼266畝的商業用地。

此次落子，是北京華聯繼永寧門「西安SKP」、唐延路「高新DT51」之后的再一次深耕。根據「城記」掌握消息，北京華聯這次將在西安打造其旗下體量最大的購物小鎮，規模超過北京八達嶺奧萊。

梳理時間線，從2024年9月簽約到拿地僅1年，按照“招引即籌建、拿地即開工、竣工即投用”目標，這個綜合商業文旅目的地將全面推進。

兵馬俑奧萊正在加緊推進◎NEWS

作為在西安第三個項目，這次是華聯集團全資重投摘地、開發和運營。

對這個京城之外第一個奧萊，北京華聯目標是：“匯聚時尚購物、親子旅游和娛樂度假為一體，以國際一線、國內一線、品牌餐飲和網紅書店作為引領，打造對標國際知名奧萊的新范式和文旅經濟增長極”。

未來三年，杉杉奧萊、兵馬俑奧萊和月瀾嘉等將陸續面世，西安將成為新的“奧萊之城”，市場競爭也將進一步激烈。

「城記」西安商業專題：

?商業及商圈建言：

[2022]

[2020]

[2020]

[2020]

[2019]

?獨家商業專題：

[2026]

[2025]

[2025]

[2024]

[2023]

[2019]

?商業觀察系列：

[2025]

[2024]

[2024]

[2022]

[2016]

文=城記智庫 金縷衣

?版權聲明：相關制圖詳見備注說明

若有轉載請獲取授權

點擊關鍵詞 看看我們做過什么

城市研究

交通解讀

空間發現