文/上海進深 嚴明會

黃浦核心區2026年上半場唯一一張豪宅預售證，終于落定。

昨日，新弘·北京道正式取證，首推54套房源，均價18.8萬/㎡。

這個價格沒有想象中那么貴。

今天，一房一價正式出爐。單套總價從4200多萬一路拉到一個小目標以上，主力總價在5000萬級。

項目將在5月14日開啟認購，5月26日開盤。

這個項目的營銷打法，跟它的地段身價之間，存在著一種明顯的割裂感。

不同于華潤、綠城等頭部房企做頂豪時，那種強調圈層運營、節奏鋪排與品牌掌控感的打法，新弘北京道這次整體營銷動作相對克制，市場層面的聲量鋪墊并不算多，項目更多還是依賴渠道觸達客戶。

對于一個套均數千萬、定位頂級的項目來說，這種操作難免少了點頂豪該有的矜持和從容。

而售樓處里醒目的那句“貴隱上海心”標語，擺明了把很大一部分籌碼都壓在了地段上。

不過，這份自信，也確實有它的底氣。

價差里的玄機

此次推售的3#樓位于社區東南角，是小高層 高層組合。

包括260㎡M中戶、約266㎡M邊戶、約289㎡N戶型，以及頂層一套約480㎡T戶型。

從一房一價數據看，整盤總價跨度較大。

總價最低的是2號201室，建面260.86㎡，單價約16.31萬/㎡，總價約4254萬。建面約489㎡的頂層復式，總價過億了。

不同樓層的單價，呈現出一條非線性的價差曲線。

低區明顯讓價：2樓至4樓，每上升一層單價跳升約3883元/㎡，顯然在為臨街噪音、底商干擾及視野遮擋等不利因素給出折價。

中區價差收窄：5樓至10樓，樓層差價縮小至每層約2135元/㎡，采光、視野逐步改善，價格爬升趨于溫和。

高區定價克制：11樓至16樓，價差進一步壓縮到約1165元/㎡，總價漲幅得到有效控制。

景觀躍層跳漲：17樓以上，因中戶轉變為邊戶，方位與視野產生質變，單價出現較大跳升。

光環之下

新弘北京道的地段，算得上真正有上海‘老克勒’氣質的地方。”

距離上海城市坐標的原點僅200米毗鄰國際飯店、人民廣場、上海博物館，步行可達南京路、淮海路、新天地等成熟商圈。

無論是地段還是項目定位都是頂豪級別，但單看項目本身的位置條件，也存在一些準買家需要正視的短板。

高架噪音問題。項目西側緊鄰南北高架（成都北路），其中A1#樓距離高架僅約42米。作為上海最核心的交通動脈，南北高架的車流噪音、揚塵與震動難以完全規避。

地塊呈現不規則的“L型”，住宅占比80%、商業占比20%，同時容納了超高層住宅、風貌商業、歷史建筑保護等多種形態的建筑。

即便3#樓位于社區東南角，相對遠離高架和醫院，但整個社區的聲環境仍受高架制約，對于追求靜謐的高端居住體驗而言，這是一個需要納入考量的變量。

另外，項目南側與長征醫院辦公樓間距僅約11米，低樓層的采光、視野及私密性都受到直接影響。

從頂豪的標準來衡量，這個距離確實太近了。

18.8萬對應的是單價已切入上海頂豪第一梯隊，在這個價位上，購房者應該有一套幾乎沒有明顯短板的房子。

從案名全球發布、示范區開放到即將入市，新弘北京道步步為營。然而，就在開盤前夕，一紙通報讓其施工管理問題暴露于公眾視野。

4月17日，上海市住建委發布2026年第一期《建筑工地典型生產安全事故通報》，點名兩起事故，其中一起正發生在新弘北京道工地上。

通報顯示，2025年1月17日，項目在地下連續墻作業期間，鎖口管蓋板意外墜落反彈，擊中一名現場檢修工人，致其身亡。

施工單位上海普宏建設工程有限公司被黃浦區應急管理局和市住建委雙雙追責。項目的開發主體是上海春日置業有限公司，其母公司正是弘久實業。

新弘北外灘維權

上海春日置業有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，為上海弘久實業集團總裁。

該公司由弘久實業通過上海虹甬企業管理有限公司100%持股，實控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

弘久曾在上海打造不少經典項目，從古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黃浦核心的金日世家玉蘭苑，再到深度參與閔行顓橋老街、古北吳中路等舊改項目。

此前，弘久旗下已交付的頂豪項目新弘北外灘曾出現較為集中的業主維權爭議。

第一是交付時間一再拖延。合同約定的時間是2023年10月31日，但開發商兩次延期，把交房拖到2024年1月。最初給出的理由是“疫情影響”，并以此為由拒絕支付任何延期違約金。

第二是交付程序問題。2024年1月31日下午5點來了一條通知，當天下午6點就可以收房，僅提前一小時。合同中的“提前10天書面告知”，在實際操作中被壓縮成一個小時的倉促赴約。

且項目未取得完整竣工驗收備案文件，交付程序存在爭議，同時以 “不辦理收房即承擔房屋損毀風險” 相關表述引發業主不滿。

第三，項目還被爆出降標減配、貨不對板、室內裝修粗制濫造、地面大理石開裂、墻板破損、瓷磚鋪設粗糙等問題。

公區大堂、車庫未完工，實際裝標與樣板間嚴重不符，涉嫌貨不對板。業主們要求對發現的問題進行整改，開發商弘久集團“全部推到交房后的2年質保”。

從1000多萬起步的新弘北外灘，到如今套均沖著半個億去的新弘北京道，弘久要想讓手握上億的高凈值客戶相信“這次不一樣”，光靠產品宣講是不夠的。