財聯(lián)社5月13日訊（編輯 楊斌 實(shí)習(xí)生 張文駿）今年4月，在權(quán)益及債券市場走強(qiáng)的情況下，公募REITs收益走勢先揚(yáng)后抑，整體延續(xù)了存量博弈下的弱勢表現(xiàn)，而商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目的供給預(yù)期正成為影響后市走向的核心變量。

數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，中證REITs全收益指數(shù)月初反彈至1030點(diǎn)后震蕩回落，最終收于1011點(diǎn)，基本回吐月內(nèi)漲幅；周度成交額先升后降，4月20日至26日單周成交額和周度換手率均為2026年2月以來新高。但拉長時間軸來看，4月整體交投氛圍仍處于2025年初以來的較低位置。全月來看，79只已上市REITs中，僅23只月線收漲、55只收跌，1只月線收平。

供給端方面，首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs于4月24日集中獲批，預(yù)計合計募資規(guī)模約145.18億元，業(yè)內(nèi)人士表示，供給擴(kuò)容預(yù)期成為影響后市走向的核心變量。

4月交投活躍度低位徘徊，水利項(xiàng)目大漲7.5%

從月度整體走勢來看，4月份REITs市場交投氛圍依然偏弱，即便在4月20日至26日單周成交額達(dá)到32.80億元，周度換手率0.52%，創(chuàng)2026年2月以來新高，但依然處于2025年初以來的低位。

申萬宏源相關(guān)研報指出，中證REITs全收益走勢先揚(yáng)后抑，下半月受Q1季報權(quán)重板塊產(chǎn)業(yè)園業(yè)績不及預(yù)期、商業(yè)不動產(chǎn)審核進(jìn)度加快以及5月大規(guī)模解禁預(yù)期擾動，資金面趨于謹(jǐn)慎。4月大宗交易累計成交31億元，總量環(huán)比微降但仍處近半年高位，平均折價率0.45%，折價幅度環(huán)比有所擴(kuò)大，反映出大資金在季報窗口期的調(diào)倉需求較為旺盛，但整體承接力度有限。

從估值角度來看，申萬宏源數(shù)據(jù)顯示，4月末產(chǎn)權(quán)類REITs派息率為4.68%，經(jīng)營權(quán)類為8.58%，均較3月底提升。產(chǎn)權(quán)類REITs相對國債、中證紅利的息差分別走闊0.1和0.22個百分點(diǎn)，派息率已較紅利股息率溢價0.22個百分點(diǎn)。

隨著已上市REITs一季報的披露，市場對業(yè)績的差異化定價也逐步展開。華西證券在對一季報點(diǎn)評中分析稱，多條高速公路通行費(fèi)收入同比大幅增長，業(yè)績亮眼帶來分派提升；數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)、租賃住房板塊可供分配金額整體穩(wěn)定，韌性較好，部分項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)中有升帶來可供分配大幅增長；而產(chǎn)業(yè)園區(qū)和能源設(shè)施板塊多只REITs可供分配金額下滑明顯，主要受經(jīng)營承壓影響，短期內(nèi)仍需謹(jǐn)慎。

華源證券在研報中指出，分板塊來看，不同資產(chǎn)類型在4月的表現(xiàn)出現(xiàn)顯著分化：數(shù)據(jù)中心和水利項(xiàng)目表現(xiàn)較好，平均漲幅分別為1.2%和7.5%；而園區(qū)板塊全月下跌2.9%，生態(tài)環(huán)保下跌2.8%，兩者跌幅居前。交通、市政、倉儲物流、保租房、能源、消費(fèi)等板塊平均漲跌幅在-0.5%至-1.9%之間。

從漲跌項(xiàng)目數(shù)量來看，數(shù)據(jù)中心、水利項(xiàng)目均收漲，其中數(shù)據(jù)中心板塊南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT漲幅為1.36%，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT漲幅為1.13%，水利板塊銀華紹興原水水利REIT月內(nèi)漲幅為7.54%；其余類型下跌項(xiàng)目數(shù)量占比均過半，其中園區(qū)、交通類REITs項(xiàng)目下跌數(shù)量占比均達(dá)75%及以上。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs集中獲批，供給預(yù)期成為重要因素

在存量博弈的背景下，供給端迎來關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。4月23日，首批4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式獲得證監(jiān)會批復(fù)，分別為中金唯品會REIT、中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)REIT、匯添富上海地產(chǎn)REIT和國泰海通砂之船REIT，預(yù)計合計募資規(guī)模約145.18億元，底層資產(chǎn)涵蓋奧特萊斯、購物中心和辦公樓等業(yè)態(tài)，4只產(chǎn)品的預(yù)測現(xiàn)金流分派率區(qū)間為4.75%至6.22%。

華源證券表示，中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動產(chǎn)REIT、廣發(fā)新城吾悅REIT 未來兩年的預(yù)測分派率相對較高，短期來看項(xiàng)目收益或具有較厚的安全墊；國泰海通砂之船REIT 聯(lián)營/抽成收入占比在70%以上，或在消費(fèi)復(fù)蘇周期中具備更強(qiáng)的業(yè)績彈性。對于寫字樓/城市綜合體業(yè)態(tài)而言，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)REIT或?yàn)榈钟暧^經(jīng)濟(jì)周期波動的穩(wěn)健選擇。

首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs落地后，供給端繼續(xù)加速推進(jìn)。證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，4月28日，華夏華潤置地商業(yè)不動產(chǎn)REIT和中金開元旅業(yè)商業(yè)不動產(chǎn)REIT先后申報，其中華潤置地項(xiàng)目底層資產(chǎn)為成都萬象城，開元旅業(yè)項(xiàng)目進(jìn)一步拓展到酒店類商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。5月6日，紅土創(chuàng)新茂業(yè)商業(yè)不動產(chǎn)REIT獲受理，募集規(guī)模約11億元，2026年、2027年預(yù)計凈現(xiàn)金流分派率分別為5.3%和6.0%。

據(jù)媒體報道，瑞思研究院院長朱元偉表示，首批項(xiàng)目普遍在問詢反饋后主動下調(diào)估值3%至5%，這主要來自對經(jīng)營參數(shù)采取更保守的假設(shè)，并配合更低的折現(xiàn)率以反映低息環(huán)境的市場趨勢，監(jiān)管層的審慎導(dǎo)向既為投資者讓利，也為二級市場預(yù)留了安全邊際，同時為后續(xù)申報項(xiàng)目確立了參照標(biāo)準(zhǔn)。