2026年5月12日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十四屆產城融合投融資大會”召開。

尊敬的各位來賓，接下來由我介紹一下中國房地產上市公司的研究方法體系以及這次我們的專題研究成果。

首先介紹一下研究方法體系，包括研究背景、對象和方法。我們今年的研究是第24次。本次研究的制度背景有兩個方面，一個是今年是“十五五”規劃的開局之年，在“十五五”發展規劃綱要當中，對資本市場和房地產行業都提出了明確的中長期發展目標要求。二是在年初的《政府工作報告》當中，對今年要具體落實、著力去推動的房地產重點工作也做出了非常具體的部署。剛剛結束的中央政治局會議再次提出要“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，凸顯了促進房地產市場穩定和行業轉型發展的特殊重要性。在這樣一個背景下，希望我們的研究能夠對行業健康發展有所貢獻，對關心房地產上市公司投資者有所參考。

我們的研究對象是依法設立的在上海證交所、深圳證交所和香港聯交所公開上市的房產企業。因為滬深和香港會計準則存在差異，所以我們在研究過程中有時會把兩類上市公司分開研究。

研究的具體的方法方面，首先是關于綜合實力的評價，我們是從企業的經營規模、財富創造能力、投資價值和財務穩健性這四個維度去評價的，根據企業綜合實力的得分來排定企業綜合實力TOP10。我們對反映企業綜合實力的四個具體指標，也分別進行了研究。這些指標的評價方法，基本上沿用了過去的評價指標體系和方法，沒有什么變化。公司治理水平評價，我們根據新《企業法》的相關規定，對一些指標做了微調。

接下來，我就對專題研究的成果做一些介紹。這次專題研究的題目是“房地產企業存量資產盤活策略分析”。主要從中央和地方政府政策、存量資產現狀問題、以及企業在盤活資產時的策略這三個維度給大家來介紹。

在政策維度，首先國家頒布了許多政策鼓勵盤活存量商品房，包括支持利用專項債券資金收回收購存量閑置土地、鼓勵盤活商業辦公用房、推進收購存量商品房用于各種類型的保障性住房等，而且不斷優化存量商品房收購政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，還在降低保障性住房再貸款利率，為專項債收購存量房提供更低成本的資金支持等方面做出了積極的努力。

其次是地方政府積極跟進中央政策、創新性地落實存量盤活支持政策。一個是支持轉變房屋用途，通過轉變房屋用途使之更適配市場需求，借此來釋放存量潛力。二個是松綁自持，過去房地產市場過熱的階段，許多企業通過競自持，拿到了不少按土地出讓合同約定不許轉讓的自持類資產，現在成了開發商的沉重包袱，很多地方就通過松綁房企的自持類資產，來增加資產的流動性、緩解企業的資金壓力。再有就是用好專項債資金收回收購存量閑置土地和存量商品房。

但從實施的效果來看，跟大家的期待還有比較大的差距。雖然出臺了很多政策，但整體盤活的節奏還比較緩慢。據中指研究院不完全統計，截至2026年4月末，各省市擬使用專項債收購存量閑置土地的規模約8000億元，但實際發行專項債約3721億元，占比不到一半，所以還有好多的閑置土地沒有發行相應的專項債，這個比例在一線城市和二線城市更低。相較于龐大的存量閑置土地基數與各地發布的擬處置清單，實際完成確權、清障、調規并重新供應的土地數量仍較為有限。從收購存量閑置土地專項債券月度發行金額來看，各個月份之間的差異也比較大，所以我們說力度還要加大?？偟膩砜?，政策在努力推動，但在實施上還有阻力。

再來看看存量資產的現狀。首先是存量商品住宅的規模非常大，而且去化周期比較長。中指研究院數據顯示，2025年12月末，全國已開工未售住宅庫存27.0億平米；加上未開工土地的廣義庫存規模更是達到46.7億平米。50城商品住宅的出清周期為24.1個月，出清周期還有不斷延長的趨勢，而且三四線城市的出清周期更長一些。所以去庫存的壓力總體上還是比較大的。為什么會出現這樣的問題呢？一是房地產市場需求本身發生了很大的變化，另外就是我們從供給的角度看，新舊住宅產品的代際差也帶來了老項目的去化難。“好房子”新規實施后，新房子的得房率、建造質量等，都要遠超舊標準下設計建造的老項目，所以進一步加劇了存量的去庫存困難。

在存量資產里的商業和產業地產的經營壓力也不斷的增加，空置率也在提高。商鋪和寫字樓的租賃需求仍然比較疲軟，空置率比較高。中指研究院的市場調查數據反映了這個問題。產業園方面，隨著產業結構的調整，傳統的產業園區的升級壓力也比較大，空置率也比較高。所以總體上來說，商業和產業地產的存量化解問題也很嚴峻。

最后看看企業采取的盤活策略。針對存量商品住宅，房企首先是主動去庫存，為此采取了梯度降價、隱性讓利、贈送車位、“打包整售”等以價換量止損回血的措施，提高了存量資產的流動性，雖然有一些損失，但是能夠卸下歷史包袱，讓企業可以重新出發也是一個非常好的事情。房企還積極利用政府收儲、高校拓展學生宿舍的機會去庫存，也取得了較好的效果。

針對商業和產業地產盤活，房企主要通過調整用途、提質改造等多種方式提升資產質量和價值，為進一步結合房地產金融創新工具的使用，實現資產和資本的良性循環創造條件。通過調整用途把原來的商業辦公改成居住，改成長租公寓或者改為醫院、酒店等用途，通過改造提高存量商業和產業空間的利用效率，甚至引入第三方專業運營管理機構參與，都可以有效提升存量資產的質量和價值，為其與Pre-REITs、公募REITs對接創造條件。

第三方面的策略是關于閑置土地盤活。這個過程當中主要是要善用土地調規、土地置換、專項債收儲等政策。專項債收儲盤活，我們前面已經講過了。還有兩類是通過土地調規和土地置換這兩個途徑來盤活。這兩個渠道現在企業也用的越來越多。土地調規這渠道，主要是開發企業結合變化了的市場環境，依規調整土地用途及其結構，并相應的調整容積率、建筑高度等指標，跟政府共享調規帶來的增值收益，讓死的地塊變活。土地置換破解的邏輯就是把暫時不具備開發條件的閑置的土地退還給政府收儲，從政府手里再調換成具備開發條件的優質地塊加速開發，從而實現政府和企業雙贏的格局。因為開發商曾經購買了很多偏遠的、不具備開發條件的土地，現在這些地塊成了企業的累贅，現在把這些地還給政府，再從政府手里換出可以開發的地塊，可以有效增加房地產開發投資活動，實現政府和企業的雙贏。

在化解閑置土地的同時，采取審慎的土地購置策略，避免再增加新的土地閑置也非常重要。企業的主要策略是在拿地過程當中，聚焦在核心城市的核心區域，或者深耕的區域，降低投資風險。如華潤置地在五大核心城市拿地的金額占比將近八成，有效的降低了新增土地閑置的風險。

2026 年是行業筑底轉型、格局重塑的關鍵一年，房企唯有聚焦核心、深耕存量、做強產品、做穩現金流，才能在新周期中行穩致遠、實現高質量發展。

謝謝大家！