北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨詢一下房產日后保值以及學校問題，目前持有一套北緯40度東向76平（得房率74%套內面積56平）一居中間樓層不臨街無遮擋，目前成交價360-370萬左右吧，去年剛剛裝修花了22萬。這個房子是在21年高點置換的，當時花了620萬，目前跌幅了40%左右。

原來的天通苑西一區南北向160平三居中間樓層590萬，目前成交價大概在450萬，跌幅25%左右。來廣營的不知道為什么跌幅這么多，而且周邊也有產業啊。

當時置換時候沒有考慮老人過來，目前感覺有點小了，但是不影響住，目前看了一下方舟苑二期西北向99平（得房率80%套內面積80平）兩居17層不臨街無遮擋，不過樓前有一個廢棄的鍋爐塔，房東報價420萬，目前可以到398萬，問了中介是否可以370-380萬左右，中介說只能談談。

這個戶型在21年高峰賣到650萬左右，目前跌幅差不多40%，感覺望京跌得都挺慘的。將來這個房兩居跟北緯一居哪個更保值，置換更容易些。

聽說以后基本買一居的少了，但是方舟苑2001年老，北緯是2009年的稍微比它新一點，也看了北緯86平的兩居不知道是不是布局的問題感覺還沒一居顯得大呢，而且要填100萬，使用面積就多6、7平，過道就占了3平左右，浪費面積就不考慮了。方舟苑的這個套內80平比北緯56平多了24平，差價應該在30萬之內吧，這樣合適嗎？

我主要考慮以后保值問題，會不會方舟苑不如北緯。孩子目前在景山朝陽上一年級，聽說方舟苑學區小學花家地實驗小學還不錯，就是初中九十四中不好，沒有景山初中好。不知道這兩個學校差距有多大？

我簡單算了一下置換成本，房子差價30萬，中介和稅費10萬，兩頭裝修加上50萬，這樣算下來90萬了，花了之后那手頭就沒啥錢了，現在工作也不穩定，就不知道值不值得？

家里和朋友都建議不換了，說是已經裝修了，不如手里留些錢，孩子大了可能還看不上方舟苑呢，除非置換能保值增值，那就沒有意義，而且學校也不太好，交通也不方便，地鐵要兩公里，除了面積大點，而且上班一天在家的時間很少，周末又經常出去。感覺沒有找到別的優點，但是我還是有些糾結，想問問您。

A：

1、簡單說吧，反正如果是我的話不會這么換，因為各項都不占優勢。

2、從地段兒來講，望京這些年都是北部更強，而您這是從北換到南。而且南部已經是非常成熟了，周邊沒有了待建用地和規劃，就算過些日子經濟和產業轉好，南部也未必得到多少利好，更沒故事可以講。

從房齡來講就擺明了用次新換老塔樓唄，而且都不是一個時代的產品。皮褲換棉褲，圖什么呢？

學校方面我不知道怎么比較。只能說花家地肯定是好學校，就是因為中學不強才沒成為學區房的，也就沒有溢價。當然景山朝陽也不算頭部校，但怎么排名我不知道，問問懂朝陽教育的吧。或者說兩邊都是中等校，至少換過去是肯定沒什么明顯提升的。

3、具體的戶型方面我不好說什么，太具體了，不到現場的話看戶型圖都沒什么用。這只能看自己的喜好吧。但如果是我，既然其他方面都不占優了，單獨一個戶型就不算優勢了。因為戶型好的有的是，何必非得換塔樓老小區呢？

4、之所以望京跌的多，只能解釋為經濟危機期間，越是前沿產業的受影響越大唄。或者說之前經濟好的時候泡沫多，現在都給擠出去了。

這點來講那些傳統產業的園區反倒占優了。比如豐臺科技園板塊，是以央國企為主的，園區里中字頭的一堆，大多數都是傳統行業。在互聯網繁榮期，這些產業雖然也不錯，但沒吃到最大的紅利，周邊的房價也漲的不算太多，只是不落后大盤。但這幾年經濟不好，總部基地周邊的房租跌幅小，房價跌的也不多，說明這些央國企的抗風險能力強唄。

5、但如果是我還是看好新產業板塊的，而且是板塊中有潛力的地段兒。這參考上次的次貸危機期間吧，美國全國的樓市崩盤，硅谷灣區的房價跌的更狠。

但危機總會過去，之后的好地段兒又都漲回來了，而且硅谷這種地方漲的更多。傳統板塊就是跟隨大盤，到現在沒漲回來的都是偏遠地段兒。

6、總之具體的房源我不好評價，只能說這個方案在地段兒、小區和學區角度都不占優，反正我是肯定不會這么換的。

僅供參考。

二

Q:

我有一套展覽路學區的半地下出租中，購買于2016年，為了占坑…如果現在賣掉已經低于當年的購入價至少30萬吧。像我這種人厭惡損失。目前也不著急用錢。您說這是明顯的瑕疵房，那如果我一直持有，長期出租，最后的結局會是什么呢？有沒有等來可能原拆原建？

A：

1、既然是長期出租，那最后的結局就是收房租唄，只要能接受這短期的收益率就行。或者說只要不想賣，那房價漲跌就跟您沒關系，只要覺得收益率劃算就行。股票也是如此，長線投資就無所謂漲跌了，只要每年的分紅合適就行。

2、而且房子本來就是長線投資品。也就是短期肯定有波動，但只要是地段兒沒問題，那就算房子有學區溢價，而且也有瑕疵甚至硬傷，那房價從長期看也會跟著通脹上漲的。

這參考日本東京吧，1990年之后就整體崩盤了，但房租沒什么變化啊，那扛的住的業主們就長期收房租唄。而且雖然日本通縮30多年，中小城市+偏遠地區的房價至今低迷，但東京成熟板塊的房價早就漲回來了，而且還創了新高。以文京區（類似海淀）為代表的學區也仍然保持部分溢價，包括有瑕疵的，畢竟地段兒才是決定價值的最主要因素。

3、原拆原建在理論上有可能，但實施起來困難重重。首先是資格認定，要安全等級達到D級才行，也就是危房。或者是維護費用達到原拆原建成本的50%以上，這就沒有維護的價值了，也就可以去申請原拆原建。

但之后就是資金的問題了。政府只能承擔一部分，最多50%吧。那其余部分最好是讓原產權單位拿大頭兒，否則就得找社會性投資了。但不管讓誰出錢都挺難的，尤其是很多原產權單位都不存在了，就算存在也沒錢，那就只能拖著了。

再之后是業主們的問題。永遠都有個別的，很多人就是不想拆，或者說占不到便宜不拆，再或者是至少不能有任何支出才同意。而原拆原建則業主必須出資一部分，就算是每平幾千塊，一套房都至少20多萬。萬一增加了面積也得單花錢，加起來30萬很正常。然后還有拆建期的租房呢，又得至少10多萬吧。最后還有重新裝修的問題，差不多又得10萬以上，這加起來反正50萬很正常。那有的業主就不愿出唄，或者是干脆說沒錢出不起，所以很多符合原拆原建的破樓就都拖下來了，沒辦法。

4、而且您家既然是半地下，那就又面臨特殊問題。因為一旦拆建，那就不能再有這種不合規的房子了。

可讓您家成為幾層呢？按說是成為一層，但人家原來一層+其他樓層的同意嗎？讓您家成為頂層您愿意嗎？就算您愿意，原來住習慣了頂層的鄰居愿意嗎？很多人都是不愿意頭頂上有打擾的，所以喜歡頂層。

那這只要是一協商，就指不定協商到哪年了。甚至是過了這村就沒這店兒了，只能舉著糖餅等著下一波咸帶魚。

5、簡單就這情況吧，我也沒什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

三

Q:

2023年11月，我曾參加過您這邊的學區房及入學政策宣講會。我們家在朝陽區，就讀九年一貫制學校，小學畢業直升人大附朝陽學校。當時現場我咨詢過阮老師，糾結是否要換東城區遷戶換學籍。

阮老師當時答復，東城入學采用搖號政策，學校存在不確定性，對比下來未必優于人大附朝陽，所以當時便沒有置換房產。如今孩子已經初二，明年即將參加中考，想向您請教：現在換房走跨區中考這條路是否可行？

A：

1、我建議是先找班主任老師咨詢一下，請預估一下孩子在朝陽區的排名，然后再做決定。如果排名很高，老師認為能確保人朝高中的那種，或者是能大致確保其他頭部校高中也行，那換不換的就意義不大了。

因為朝陽對成績的追求更渴望，學霸在朝陽所得到的資源至少不比東城弱。而且人朝是有本系統通道的，甭管是否能用的上都多了個可能性。

如果是能考上其他頭部校，那也是未必比在東城弱，因為兩區在高分段的成績差不多。那既然沒太大區別，何必花至少上百萬的學區溢價來換房呢？就算房價沒有損失，那也是多了點兒風險，而且稅費成本也是不少錢的，至少大幾萬或10萬+。

當然如果是資金充足，那天牛娃最好去東西海，因為競爭的氛圍更濃，補課的話也更方便，對于提高成績是有幫助的。（北京對在職教師補課查的很嚴，所以各區老師的一對一都是換區的，東西海的到朝陽或豐臺石景山補課，海淀西城的互換）

2、如果孩子成績很一般也沒必要換了。因為即便到了東城也改變不了中考成績，排名靠后的話進不去好高中，高考的成績未必比朝陽高。

當然，如果目標不完全是高考，而是首先提高上公立普高的概率，那如果成績不是很一般的話就去東城吧，從比例角度是高于朝陽的。

3、如果排名中等或偏上的話我認為可以考慮跨區，因為選擇肯定比在朝陽多，學習的氛圍也有可能更好。

假定孩子的中考成績恒定，無論在朝陽還是東城都只能考上中等高中的普班，那在不考慮房子成本的話建議東城。因為兩區的實驗班有可能資源和氛圍差不多，但普班的狀態就不一樣了，東城大概率更強，家長們一般也都更上心。

4、總之還是先咨詢老師吧，搞清楚孩子在本區的大致排名再做決定。如果老師不愿說的話那就找個培訓機構，做套卷子就大致清楚了，上下差不太多。

僅供參考。

四

Q:

我有一套萬年花城的三居出租，因工作地點在昌平朱辛莊，就在領秀慧谷租房住，換租3年了，比較習慣，再工作5、6年就退休了。最近看到花鄉新地塊建四代住宅，距離萬年花城很近，這對萬年花城是否會有影響？從保值增值的角度，要不要賣了萬年花城的房子，換成領秀慧谷的？

A：

1、肯定會有影響，但也肯定是正面的，也就是不僅促進板塊的配套建設，對周邊小區的價格走勢也有促進作用。

2、因為房產的價值由地段兒決定，至少是大部分，板塊內配套的品類越全+數量越多+級別更高，就意味著板塊內的投資更多，也就是價值更大。雖然這些價值未必完全體現在房價上，但也肯定是利好。

而這些配套為什么要投資在這個地段兒？因為規劃+建設了更多的小區唄，預期的人多了才有可能建設更多配套。而且如果是商品房小區就更好了，吸引到更多的改善人群和拆遷戶小區是不太一樣的。

反正甭管是什么住宅吧，也不管真假四代，現在只要是商品房就算是利好，開發的越多越好。

3、保值增值角度怎么說呢，理論上北部更強，南三北五嘛。但實際上南三主要指的是東邊，而西邊的從角門馬家堡開始都沒有落后。再加上萬年花城挺好的小區，反正要是我的話是輕易不換的。

或者看自己的居住需求吧，如果決定將來在朱辛莊生活，那就換了唄，房子本來就是用來住的。但從投資來講意義不大，未必能靠價格差值掙回來稅費成本。

僅供參考。

五

Q:

章哥您好，劉孟家園怎么樣呢，地鐵也不遠，主要價格也不高，單平米4萬以內了。

A：

1、劉孟家園，就是普通的回遷房小區啊。優勢是居住的性價比相對高，劣勢是這種小區的物業大多一般，多數都是村里自己組織的。那維護水平就別強求了，大多數都老化的相對快。

2、或者這么說吧，如果是自住為主，那買這里挺合適的。出租的話也行，收益至少不低。

但其他方面就別期望值太高了，如果老化的快，價格走勢就不太強了。

3、簡單就是這情況，回遷房小區都差不多，優劣勢都明顯，看自己重視哪方面了。多說一句，從投資性來講，常規排序是商品房，福利房或公房，政策房或保障房，安置房或回遷房。

當然也看固體房源，能買到租售比高的就都合適了，這種時期有可能。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。