景觀溢價是高端住宅項目重要的定價維度，也是房企營銷的核心抓手。近年來，部分樓盤存在過度渲染景觀價值、沙盤美化效果、實際交付大幅縮水的問題，導致高額景觀溢價“名實不符”，由此引發的消費糾紛持續增多，成為樓市監管與市場關注的重點領域。

近日，上海普陀區高端樓盤越秀蘇河和樾府曝出消費維權爭議。項目一名未交付房源的業主實名投訴，樓盤實際建設的景墻、大門等設施與銷售階段的口頭承諾、沙盤展示存在明顯出入，花費百萬溢價購置的景觀房視野嚴重受限，質疑開發商存在虛假宣傳行為。屬地市場監管部門已針對涉事房企立案并案調查，這起涉百萬溢價的樓市糾紛，再度引發市場對新房景觀營銷合規性、樓盤溢價定價合理性的討論。

業主：百萬景觀溢價名不副實，雙景觀宣傳全面落空

2026年4月2日，有自稱是上海越秀蘇河和樾府二樓業主的網友通過人民網領導留言板投訴求助，維護自身購房合法權益。據悉，該業主于2024年12月購入該小區房源，項目預計2026年9月正式交付，目前尚未交房。業主在提前實地驗房時發現，樓盤實景景觀設施高度、現場配套觀感，與購房階段的銷售宣傳、沙盤模型展示效果差距極大，遠未達到購房預期，由此發起維權。

結合業主投訴內容與實地核查信息，本次維權核心爭議集中在兩處景觀視野承諾落空問題，且均有明確售前宣傳依據。一是南側景觀視野被遮擋，小區入口景墻與大門實際建設高度，顯著高于沙盤展示標準，過高的建筑設施遮擋了低層戶型南向采光與觀景視線，嚴重影響2樓住戶居住體驗。二是銷售宣傳承諾未兌現，購房期間，銷售人員明確告知購房者，項目景墻、大門設計高度不會超過二樓地板，住戶在陽臺可越過建筑頂部，觀賞對面半馬蘇河公園景觀。但項目實景建成后，南側公園視野完全被遮擋，房企主打的核心景觀賣點徹底失效，與購房者購房預期形成巨大落差。

監管：房企涉嫌虛假宣傳被立案，多部門聯動介入核查

針對業主反映的樓盤虛假宣傳、景觀承諾落空問題，屬地監管部門作出明確處置回應。2026年5月8日，上海市普陀區市場監督管理局發布官方回復，該局已于2026年3月28日，對項目開發主體上海樾*房地產開發有限公司涉嫌房產銷售虛假宣傳的違法行為，正式立案調查。本次業主通過人民網提交的維權線索、實景不符及溢價爭議等相關問題，經核查后已并入原有案件統籌辦理，后續監管部門將依法完成核查、取證與處置工作，案件處置具備官方權威性與合規性。

結合市場監管法規與房產消費維權實操來看，新房銷售的宣傳載體并不局限于紙質宣傳海報，項目沙盤模型、銷售人員針對性口頭承諾、樣板間講解話術，均屬于法定商品房銷售宣傳范疇，具備消費履約效力。若上述宣傳內容與交付實景出現實質性偏差，且直接影響房屋居住體驗與房產價值，即可認定為涉嫌虛假宣傳、誤導消費者。這也意味著，購房者維權無需僅依賴書面購房合同，妥善留存沙盤與實景對比圖、銷售溝通錄音、聊天記錄、宣傳物料等完整證據，即可向屬地市場監管部門投訴舉報，依法維護自身合法房產消費權益，這也是本次業主維權得以快速立案的核心關鍵。

圖源：人民網領導留言板

據房天下網公開信息顯示，涉事的越秀蘇河和樾府，坐落于上海市普陀區光復西路3850弄，地處中外環核心區位，開發商為杭州樾富房地產開發有限公司，是片區內主打景觀資源的高端精裝改善住宅。該樓盤整體均價約104282元/平方米，房源總價區間在1015萬至1952萬元/套，項目房源已于2025年2月加推四期產品，目前整體售罄，統一交付時間擬定為2026年9月。依托毗鄰半馬蘇河公園的區位優勢，項目主打“雙重公園”景觀理念，也是其對外溢價銷售的核心亮點。

圖源：房天下網

值得一提的是，針對該樓盤虛假宣傳爭議，上海本地主流媒體已于2026年4月初開展專項報道。相較于普通樓盤視野糾紛，本次事件的核心爭議與輿論焦點，在于牽扯出百萬元級虛假景觀溢價問題。據業主購房資料及樓盤“一房一價”公示表顯示，涉事二樓房源僅比同樓層普通戶型面積大1.09平方米，開發商以“東向專屬園林景觀”為溢價賣點，向購房者收取了111萬元的高額差價。該溢價模式并非個例，而是樓棟多層、多朝向戶型通用的定價規則。但項目實景落地后，房源南向公園景觀、東向社區園林景觀雙雙落空，百萬溢價對應的核心價值完全無法兌現。更為關鍵的是，涉事房企對外說辭前后矛盾、無法自洽：前期工作人員承認，為提升項目儀式感、保障住戶隱私等，施工階段私自加高景觀墻，且相關調整未納入規劃報建圖紙；后期卻改口辯稱項目設施合規無改動，沙盤與實景差異僅為建模比例誤差，始終無法對高額景觀溢價落空、宣傳與實景嚴重不符的問題作出合理解釋。目前，除市場監管部門外，上海市規劃資源局、普陀區綠化市容局已同步介入，從規劃審批、施工合規、宣傳合規多維度開展聯合核查，讓這起個人維權事件，升級為對房企定價邏輯、施工規范、銷售合規性的全方位合規審查。

這起千萬級高端住宅維權糾紛，是樓市虛假景觀溢價營銷亂象的典型縮影。部分房企依靠話術包裝、沙盤美化夸大景觀價值，以此收取高額溢價，卻未履約兌現宣傳承諾，嚴重侵害購房者合法權益、損耗樓市公信力。本次多部門聯合核查、立案處置，不僅將厘清涉事房企違規事實、妥善化解消費糾紛，更將有效震懾行業虛假溢價營銷、宣傳與實景脫節等亂象，為新房市場規范定價宣傳、壓實房企主體責任、凈化樓市消費環境提供重要的行業參考。