景觀溢價是高端住宅項(xiàng)目重要的定價維度，也是房企營銷的核心抓手。近年來，部分樓盤存在過度渲染景觀價值、沙盤美化效果、實(shí)際交付大幅縮水的問題，導(dǎo)致高額景觀溢價“名實(shí)不符”，由此引發(fā)的消費(fèi)糾紛持續(xù)增多，成為樓市監(jiān)管與市場關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。

近日，上海普陀區(qū)高端樓盤越秀蘇河和樾府曝出消費(fèi)維權(quán)爭議。項(xiàng)目一名未交付房源的業(yè)主實(shí)名投訴，樓盤實(shí)際建設(shè)的景墻、大門等設(shè)施與銷售階段的口頭承諾、沙盤展示存在明顯出入，花費(fèi)百萬溢價購置的景觀房視野嚴(yán)重受限，質(zhì)疑開發(fā)商存在虛假宣傳行為。屬地市場監(jiān)管部門已針對涉事房企立案并案調(diào)查，這起涉百萬溢價的樓市糾紛，再度引發(fā)市場對新房景觀營銷合規(guī)性、樓盤溢價定價合理性的討論。

業(yè)主：百萬景觀溢價名不副實(shí)，雙景觀宣傳全面落空

2026年4月2日，有自稱是上海越秀蘇河和樾府二樓業(yè)主的網(wǎng)友通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴求助，維護(hù)自身購房合法權(quán)益。據(jù)悉，該業(yè)主于2024年12月購入該小區(qū)房源，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年9月正式交付，目前尚未交房。業(yè)主在提前實(shí)地驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)，樓盤實(shí)景景觀設(shè)施高度、現(xiàn)場配套觀感，與購房階段的銷售宣傳、沙盤模型展示效果差距極大，遠(yuǎn)未達(dá)到購房預(yù)期，由此發(fā)起維權(quán)。

結(jié)合業(yè)主投訴內(nèi)容與實(shí)地核查信息，本次維權(quán)核心爭議集中在兩處景觀視野承諾落空問題，且均有明確售前宣傳依據(jù)。一是南側(cè)景觀視野被遮擋，小區(qū)入口景墻與大門實(shí)際建設(shè)高度，顯著高于沙盤展示標(biāo)準(zhǔn)，過高的建筑設(shè)施遮擋了低層戶型南向采光與觀景視線，嚴(yán)重影響2樓住戶居住體驗(yàn)。二是銷售宣傳承諾未兌現(xiàn)，購房期間，銷售人員明確告知購房者，項(xiàng)目景墻、大門設(shè)計(jì)高度不會超過二樓地板，住戶在陽臺可越過建筑頂部，觀賞對面半馬蘇河公園景觀。但項(xiàng)目實(shí)景建成后，南側(cè)公園視野完全被遮擋，房企主打的核心景觀賣點(diǎn)徹底失效，與購房者購房預(yù)期形成巨大落差。

監(jiān)管：房企涉嫌虛假宣傳被立案，多部門聯(lián)動介入核查

針對業(yè)主反映的樓盤虛假宣傳、景觀承諾落空問題，屬地監(jiān)管部門作出明確處置回應(yīng)。2026年5月8日，上海市普陀區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布官方回復(fù)，該局已于2026年3月28日，對項(xiàng)目開發(fā)主體上海樾*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌房產(chǎn)銷售虛假宣傳的違法行為，正式立案調(diào)查。本次業(yè)主通過人民網(wǎng)提交的維權(quán)線索、實(shí)景不符及溢價爭議等相關(guān)問題，經(jīng)核查后已并入原有案件統(tǒng)籌辦理，后續(xù)監(jiān)管部門將依法完成核查、取證與處置工作，案件處置具備官方權(quán)威性與合規(guī)性。

結(jié)合市場監(jiān)管法規(guī)與房產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)實(shí)操來看，新房銷售的宣傳載體并不局限于紙質(zhì)宣傳海報，項(xiàng)目沙盤模型、銷售人員針對性口頭承諾、樣板間講解話術(shù)，均屬于法定商品房銷售宣傳范疇，具備消費(fèi)履約效力。若上述宣傳內(nèi)容與交付實(shí)景出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性偏差，且直接影響房屋居住體驗(yàn)與房產(chǎn)價值，即可認(rèn)定為涉嫌虛假宣傳、誤導(dǎo)消費(fèi)者。這也意味著，購房者維權(quán)無需僅依賴書面購房合同，妥善留存沙盤與實(shí)景對比圖、銷售溝通錄音、聊天記錄、宣傳物料等完整證據(jù)，即可向?qū)俚厥袌霰O(jiān)管部門投訴舉報，依法維護(hù)自身合法房產(chǎn)消費(fèi)權(quán)益，這也是本次業(yè)主維權(quán)得以快速立案的核心關(guān)鍵。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

據(jù)房天下網(wǎng)公開信息顯示，涉事的越秀蘇河和樾府，坐落于上海市普陀區(qū)光復(fù)西路3850弄，地處中外環(huán)核心區(qū)位，開發(fā)商為杭州樾富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是片區(qū)內(nèi)主打景觀資源的高端精裝改善住宅。該樓盤整體均價約104282元/平方米，房源總價區(qū)間在1015萬至1952萬元/套，項(xiàng)目房源已于2025年2月加推四期產(chǎn)品，目前整體售罄，統(tǒng)一交付時間擬定為2026年9月。依托毗鄰半馬蘇河公園的區(qū)位優(yōu)勢，項(xiàng)目主打“雙重公園”景觀理念，也是其對外溢價銷售的核心亮點(diǎn)。

圖源：房天下網(wǎng)

值得一提的是，針對該樓盤虛假宣傳爭議，上海本地主流媒體已于2026年4月初開展專項(xiàng)報道。相較于普通樓盤視野糾紛，本次事件的核心爭議與輿論焦點(diǎn)，在于牽扯出百萬元級虛假景觀溢價問題。據(jù)業(yè)主購房資料及樓盤“一房一價”公示表顯示，涉事二樓房源僅比同樓層普通戶型面積大1.09平方米，開發(fā)商以“東向?qū)賵@林景觀”為溢價賣點(diǎn)，向購房者收取了111萬元的高額差價。該溢價模式并非個例，而是樓棟多層、多朝向戶型通用的定價規(guī)則。但項(xiàng)目實(shí)景落地后，房源南向公園景觀、東向社區(qū)園林景觀雙雙落空，百萬溢價對應(yīng)的核心價值完全無法兌現(xiàn)。更為關(guān)鍵的是，涉事房企對外說辭前后矛盾、無法自洽：前期工作人員承認(rèn)，為提升項(xiàng)目儀式感、保障住戶隱私等，施工階段私自加高景觀墻，且相關(guān)調(diào)整未納入規(guī)劃報建圖紙；后期卻改口辯稱項(xiàng)目設(shè)施合規(guī)無改動，沙盤與實(shí)景差異僅為建模比例誤差，始終無法對高額景觀溢價落空、宣傳與實(shí)景嚴(yán)重不符的問題作出合理解釋。目前，除市場監(jiān)管部門外，上海市規(guī)劃資源局、普陀區(qū)綠化市容局已同步介入，從規(guī)劃審批、施工合規(guī)、宣傳合規(guī)多維度開展聯(lián)合核查，讓這起個人維權(quán)事件，升級為對房企定價邏輯、施工規(guī)范、銷售合規(guī)性的全方位合規(guī)審查。

這起千萬級高端住宅維權(quán)糾紛，是樓市虛假景觀溢價營銷亂象的典型縮影。部分房企依靠話術(shù)包裝、沙盤美化夸大景觀價值，以此收取高額溢價，卻未履約兌現(xiàn)宣傳承諾，嚴(yán)重侵害購房者合法權(quán)益、損耗樓市公信力。本次多部門聯(lián)合核查、立案處置，不僅將厘清涉事房企違規(guī)事實(shí)、妥善化解消費(fèi)糾紛，更將有效震懾行業(yè)虛假溢價營銷、宣傳與實(shí)景脫節(jié)等亂象，為新房市場規(guī)范定價宣傳、壓實(shí)房企主體責(zé)任、凈化樓市消費(fèi)環(huán)境提供重要的行業(yè)參考。