2026年以來，全國樓市陷入一場“冰凍式膠著”：一邊是新房售樓處的熱情推銷，一邊是二手房掛牌數(shù)月無人問津，無論是手持房產(chǎn)的業(yè)主，還是準備入市的購房者，心中都充滿迷茫。

而2月28日香港的一則官宣，打破了這份沉寂——香港正式撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，全面取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，港媒稱之為“全面撤辣”，相當于徹底放開樓市限制，給冰凍的樓市投下了一顆重磅炸彈。

這一舉措不僅是香港自身救市的無奈之舉，更像一面鏡子，照出了內(nèi)地樓市的深層困局，也倒逼內(nèi)地城市加快破局步伐，而內(nèi)地自2025年底以來推進的存量房收購等政策，正是這場破局之戰(zhàn)的重要組成部分。

毫無疑問，香港這次“全面撤辣”是被市場下跌壓力逼到了墻角。近年來，香港房價與成交量持續(xù)低迷，甚至創(chuàng)下近33年成交量新低，即便去年已有過一輪“減辣”行動，也未能扭轉頹勢。

香港樓市調(diào)控核心是交易環(huán)節(jié)加稅，最高時外地人購房需繳30%稅費，按1000萬總價房產(chǎn)計算，新政可一次性為外地人節(jié)省約150萬成本。這種“不拖泥帶水”的全面解禁，本質(zhì)是面向全國搶人、搶錢——樓市低迷當下，出手慢一步，就可能錯失機會。

內(nèi)地樓市很多模式制度借鑒自香港，從土地招拍掛、公攤面積到期房預售，香港樓市邏輯深刻影響內(nèi)地。

當下，內(nèi)地最該學習的是香港“破釜沉舟”的救市作風。反觀內(nèi)地四大一線城市，至今仍在限購松綁上“扭扭捏捏”，與香港果斷形成鮮明對比。

需注意，香港“撤辣”無法一蹴而就逆轉形勢，房價難以快速上漲，頂多抬高市場底部，但信號意義遠超實際——它可能虹吸內(nèi)地頭部城市高端購房需求，更倒逼北上廣深加快全面取消限購步伐。

事實上，2026年5月前后，內(nèi)地一線及強二線城市已加快政策調(diào)整節(jié)奏，這與香港“撤辣”倒逼不無關系。

4月28日，中央政治局會議以“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”17字定調(diào)，將房地產(chǎn)表述從“促進止跌回穩(wěn)”“著力穩(wěn)定”調(diào)整為“努力穩(wěn)定”，明確不搞強刺激、不允許大跌、不搞暴漲。五一前后，深圳、廣州等城市密集落地限購松綁、公積金提額等新政，這一切的政策背景，早在2025年底就已埋下伏筆。

2025年12月中央經(jīng)濟工作會議明確，2026年鼓勵收購存量商品房用于保障房、深化公積金改革，將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”放在重要位置；2026年3月全國兩會，政府工作報告時隔十年重提“去庫存”，首次提出“多渠道盤活存量商品房”。

從中央定調(diào)可見，“去庫存、穩(wěn)市場”是核心目標，存量房收購是關鍵抓手，這與香港“全面解禁”邏輯呼應——均在市場低迷期主動作為，只是內(nèi)地選擇“精準托底”，而非香港“全面放開”。

進一步思考，香港“撤辣”與內(nèi)地政策松綁，都只是治標之策。2026年前2個月，全國新建商品房銷售面積同比下降13.5%，住宅銷售面積下降15.9%，成交量下滑說明，放開限購、降利率等措施未真正激活市場。

問題根源在于居民收入增速下降，不敢加杠桿，高房價與居民收入矛盾未根本解決。這如同當下存款大增，并非居民收入增加，而是宏觀環(huán)境變化導致投資保守，不敢買房炒股，最終存款回流，樓市缺乏購買力支撐。

富民才是樓市復蘇最優(yōu)解，只有居民腰包鼓了、賺錢預期提升，才有消費和購房底氣。但短期大幅增加居民收入不現(xiàn)實，全國亟待解決的庫存難題該如何破局？

2026年1月，全國百城庫存周期達22.9個月，三四線城市高達30.2個月，房源滯銷關聯(lián)房企、銀行、地方政府利益，一旦持續(xù)，整個產(chǎn)業(yè)鏈將受沖擊。

有人提議效仿2015年“漲價去庫存”，但這一模式已無基礎——當年有大規(guī)模棚改支撐，如今棚改退場、地方債務高企，憑空漲價只能自欺欺人。

從經(jīng)濟學邏輯看，商品滯銷要么毀掉、要么減少供給，拆樓不現(xiàn)實，減少供地成為唯一選擇，但供地關系地方財政，需中央統(tǒng)籌。

2月27日，住建部發(fā)布通知，要求建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，以“以人定房、以房定地、以房定錢”為核心，完善“保障+市場”供應體系，這是對房地產(chǎn)野蠻發(fā)展的糾偏。而重慶、上海等城市的存量房收購試點，正是這一政策的具象化落地。

住建部通知是“頂層設計”，國家隊下場收房則是“具體實踐”。2026年2月，重慶住房租賃基金首批收購7個項目、4207套房源，集中在中心城區(qū)人口聚集區(qū)，以70平米以下小戶型為主，改造為保租房惠及新市民，資金來自央行1000億租賃住房貸款，利率僅1.75%，可通過租金回報率覆蓋。

此前上海已于2月2日啟動試點，浦東、靜安、徐匯優(yōu)先收購核心區(qū)域小戶型二手房，浦東創(chuàng)新房票監(jiān)管模式，綁定“收舊”與“換新”。

上海、重慶試點迅速帶動全國跟進，福建指定國企收購二手房，濟南推出“全款收舊房”，杭州富陽、寧波、麗水等城市也紛紛出臺政策，讓存量房收購從試點走向規(guī)模化推開。

而國資收購的錢從哪里來？中指研究院顯示，2025年各地擬用專項債收購存量閑置土地超5500宗，總金額超7500億元，多省市已發(fā)行專項債超3000億元，2026年專項債支持將更積極，地方國資“不缺彈藥”，缺的是理順流程、明確規(guī)則。

從各地實踐看，國資優(yōu)先收購的房源畫像十分清晰，主要聚焦三類房子，這也是內(nèi)地去庫存的核心抓手：第一類是核心城區(qū)的老破小、老破中，主打小戶型和低總價。

以上海浦東為例，重點聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價不超過400萬元的房源，房齡基本在25年以上。這類房子配套成熟、交通便捷，恰好匹配新市民、青年人“職住平衡”的需求，也為老舊小區(qū)業(yè)主提供了穩(wěn)定的退出通道，解決了這類房源長期滯銷的難題。

第二類是產(chǎn)權清晰、能整棟或整單元打包的存量商品房，尤其是次新房。海口優(yōu)先選取可整棟或整單元收購的樓棟，佛山則要求舊房為2000年1月1日后竣工、僅存在銀行按揭抵押、無其他權利負擔的成套住宅。重慶也鼓勵國企收購這類房源，用作保障房、人才房等。

這類房子收來稍作改造就能投入運營，無需大規(guī)模翻新，是地方國資眼里的“性價比之選”，能快速實現(xiàn)存量消化與租賃供給的雙贏。

第三類是配套完善但流動性偏弱的存量房，特別是城市次中心、新區(qū)周邊的中小戶型。這類房子物業(yè)、商超、醫(yī)院、學校等配套齊全，但因小區(qū)體量不大、戶型有小瑕疵等原因，掛牌后一直賣不動。

寧波2026版收購范圍涵蓋57個街道的1800多個小區(qū)，將這類“邊緣存量”納入清單，翻新后可填補新市民公寓和職工宿舍的缺口，既消化了庫存，又解決了產(chǎn)業(yè)人口的住房問題，實現(xiàn)了資源的合理利用。

值得肯定的是，存量房收購模式為去庫存提供了新思路，也解決了部分新市民住房難題，但問題也不容忽視。

一是試點城市均為庫存去化周期偏長的城市，重慶廣義庫存周期超70個月，國資收購的4207套房源僅相當于其一個月新房成交量，1000億貸款相較于龐大庫存只是杯水車薪；

二是“貸款收購—改造出租—租金還息”模式依賴出租率，若出現(xiàn)空置，閉環(huán)難以維持，全國推廣可行性需檢驗；三是優(yōu)先收購核心區(qū)房源，側面反映非核心區(qū)房源滯銷更嚴重，且商品房轉保租房可能利空交易市場，忽略了租房人群真實購房能力。

香港果斷救市凸顯了樓市緊迫性，也為內(nèi)地一線城市敲響警鐘——試探時間已不多。若一線城市遲遲不放開限購，可能被香港虹吸高端需求，在搶人大戰(zhàn)中處于劣勢，加劇樓市分化。而中小城市面對一線城市解禁，人口和購房需求虹吸效應將更明顯，去庫存壓力進一步加大。

香港“撤辣”與內(nèi)地存量房收購、政策松綁，都說明樓市已告別“大水漫灌”，“精準托底、因城施策”成為主流。解決樓市困局的核心，終究要回歸“民生”與“長效”。中央“人、房、地、錢”聯(lián)動機制，地方存量房收購試點，都是向好的努力。

過去20年，房地產(chǎn)曾多次犯“只顧眼前”的錯誤，如今每一項救市政策，都應貼合民生，而非用新問題解決老問題，對于手持房產(chǎn)和準備入市的人，需看清趨勢。

手里若有上述三類符合國資收購條件的房源，可多關注本地住建部門公告，杭州富陽、濟南起步區(qū)等均有線上申報通道，符合條件早申報早受益；參與“以舊換新”需算清稅費、差價和貸款銜接，切勿盲目跟風；剛需和改善群體無需焦慮，2026年政策窗口持續(xù)至年底，穩(wěn)扎穩(wěn)打更穩(wěn)妥。