北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們總預算為460現金+200組合貸，正考慮購買婚房，目前在考察東城天永片區望壇新苑這個小區，它能夠滿足我們對通勤和居住的需要，樓齡也比較新，但是目前遇到一個問題是，我們的意向房子不滿2，中介表示掛牌價是房主的“到手價”，不想承擔個稅。

于是與我們協商要把網簽價做低，以達到避高額個稅的目的，想咨詢的主要有兩個：

1、請問這個小區有沒有什么需要注意的，在這一片是否推薦？

2、避個稅這種行為是否推薦？有哪些潛在風險嗎（因為我們了解到法律規定是賣家承擔個稅）

A：

1、需要注意的。那除了樓座樓層戶型朝向之外，最主要的就是學區溢價啊，畢竟是學區房，而且您家是婚房，那溢價高了就肯定不合適唄，畢竟至少七八年后才用上學位呢。

您家想買的應該是兩居室，北京平均租售比不超650，望壇新苑是800左右，溢價率至少20%吧。所以我要建議就是多算賬，用總價除以預估租金，在房子沒瑕疵的情況下數值越低越好。越低代表溢價越低，也就是居住的性價比越高+保值風險低。

2、是否推薦這怎么說呢？優劣勢都是明擺著的，只能說看自己的主要需求吧。注重離天安門近+學區占位+老北京氛圍，那就挺合適的。注重居住的性價比+社區環境+學區級別+其他的，那就再考慮一下。

3、避稅是常規手段，自己覺得合適就用。只要是大中介就沒什么風險，早就是成熟模式了。法律上的事兒歸法律解釋吧，現實中自有潛規則。

僅供參考。

二

Q:

我家孩子今年考公到**區法院工作，考慮到以后結婚孩子上學什么的，想在城區買一套能保值的學區房，離單位不太遠的那種，請問現在買哪里合適？不想要高樓層的，轉了一下金隅萬科城覺得樓層太高有點兒壓抑，麻煩推薦一下。

A：

1、城區能保值的學區房，離單位不太遠，金隅萬科城？這是誰給您建議的啊？有點兒被忽悠的意思了。

2、簡單說吧，一般來說“城區”學區房指的都是城六區，以東西海為主，全區都是學區房。然后是朝陽，幾所頭部校的對口小區可以算學區房。石景山豐臺能被普遍認可的學區房就不多了，畢竟好學校相對少。而郊區到目前為止只有通州、順義和亦莊有普遍意義的學區房，其他區都沒有。

昌平雖然有很好的學校，尤其是昌一昌二的成績很好，但因為不能直升和用房子擇校（中學），所以也不算學區房。

3、另外如果是考慮市區的學區房，比如海淀吧，那房價中就都包含學區溢價，按照學區的級別，比例高低不同。最高的上地學區能40%以上，最低的普通學區也就10%左右。也就是假定一套房500萬吧，最高的溢價占比能200萬，低的也50萬左右。

所以常規建議是沒必要提前買，畢竟現在是入學趨勢的轉折時期，今年是明確的入學低谷期開始，至少要持續到2032年。在此期間如果沒有政策支持，溢價部分都有可能受影響，也就是保值方面不敢保證。

4、所以您說的這幾點和普遍的樓市常識不太相符，也幾乎不可能兼顧。金隅萬科城應該是對口昌平實驗的，在昌平也是第二梯隊，不算學區房。

5、另外說實話我都不知道**區法院在哪兒？更不知道哪個小區離的不太遠，在我感覺只要不出昌平州就都不算太遠似的。如果萬科城不合適就看看東邊的金隅觀瀾時代吧，我印象中都是6層和小高層，前些日子我去過，維護的還不錯。

僅供參考。

三

Q:

現在上小學五年級，25年人才引進拿到北京戶口（孩子一起），在上地集體戶，沒有房，27年打算小升初來北京上學，是上地學區派位還是全海淀派位？如果集體戶口在上地，我又在上地學區租房，二派會在上地學區嗎？

A：

1、有戶無房，那一般都是先在上地學區派位，沒有學位的話再臨近學區跨區派位。全區派位的可能性不太大，畢竟您家有戶口，理論上不會太遠。

2027年小升初，那就是2021年入學的，這查查那年上地學區的學位緊張程度吧，大概率是沒什么空余學位的，跨區派位的可能性比較大。

2、租房在理論上順位強一些，但在現實中意義不大。上地學區太熱門了，2021年連第一順位的都有被調劑的，到2027年想靠租房不出區，那只能說有可能吧。而且既然您家有海淀戶口，那無論是否租房都一樣啊，租房那是非京籍+非海淀區戶籍的必選項。

3、但說實話，上地太熱門了，高峰期的政保也必定多，如果沒有小學學籍，那連買了房的都不敢保證，只能是看運氣。

僅供參考。

四

Q:

孩子小學四年級，在豐臺人大附中分校，想小升初轉西城，去西城買房，目前豐臺有直升人豐初中的房子，預算300想買一套西城的占坑房，升學用，有什么建議嗎？

A：

1、我沒太明白。既然已經在人大附豐臺入學了，那就用不著豐臺的對口房子了，強調“豐臺有直升人豐初中的房子”是什么意思？人大附豐臺到目前為止不算太強的學校，對口小區也不算學區房，居住的性價比正常，強調升學的意義不太大。

2、現在四年級，那就是2022年入學的，幾乎是最高峰期。那這轉西城誰能有什么建議啊，畢竟無論怎么轉都是同一屆，學位永遠緊張，所以只能家長自己選擇了。

不過既然是300萬的預算，是總價是吧？那如果是買平房的話，常規建議是金融街，碰碰運氣，反正最不好的結果也是派位到南城。

如果是買樓房，那幾乎就是廣外一個選項了，也只有這里的房源還多些。買旁邊的陶白也不是不行，但大概率進不去好學校，向上不如金融街，向下則有可能廣牛或大椿天，所以還不如踏踏實實的在廣外呢。

3、其他的沒建議了，看房時可以算算租售比，盡量買溢價低的吧。不過樓房的好計算，平房的就只能是讓當地中介給算了，只有他們懂具體行情。

僅供參考。

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