浙江
突然看到一條消息，沒想到北京回龍觀的房價跌得那么猛。
回龍觀猛跌其實從去年上半年就開始了，直到8月份北京放開五環外限購前，跌了10%。結果放開限購后，本來想著可以救一波，沒想到反而引發踩踏跌得更狠了，短短2個月再跌10%。
其實之前我就說過，放開限購類政策是沒用的，大家現在缺的不是購房資格，而是購房的錢。真要刺激樓市，就發錢，比如降低貸款利率，甚至發消費券補貼樓市之類的。
但我今天要說的重點不是這個，而是聽說在回龍觀今年大跌后，這里十幾年的次新房租售比能夠達到接近3%了。
這是我沒有想到的，我對上海樓市是最了解的，上海現在沒有任何一個次新房租售比能夠達到3%。
我對于樓市最終的預判，是一線城市租售比3%，二線城市租售比4%，三線城市租售比5%。
為什么一線租售比是3%呢，兩個原因：
第一，成熟市場的租售比應該比貸款利率高一點，考慮到之后房貸利率可能會繼續降一點，所以一線的租售比達到3%比較合理。而且現在的國債利率都能達到2%，房子作為流動性更差并且會逐年老化貶值的資產，比國債利率高一點合情合理。
第二，跟我們的鄰居日本比，東京的租售比就是接近5%，考慮到他們的持有成本有一個點，我們扣下來就是接近四個點。然后再考慮到我們的房子綁定城市資源（主要是教育），所以3%也比較合理。
那為什么二線加一個點，三線加兩個點呢？
因為一般能級越低的城市，未來潛力和流動性都越差，所以需要更高的租售比去補償。如果我們去看其他國家的樓市，都是這個規律。如果大家炒股的話，也知道龍頭的市盈率是更高的，這叫龍頭溢價。
如果北京的租售比能夠到3%，那其他城市就不應該比這個數字高。當然，回龍觀的情況不具備普遍性，北京目前普遍的租售比還是1.9%。包括其他幾個一線城市，也是這個水平。
不過我看了其他幾個城市，感覺有些城市的租售比不太合理呀。
比如炒房專業戶浙江，杭州和寧波目前的租售比分別是1.9%/2.0%，這是不合理的（二線不應該跟一線城市一個水平），這兩個城市之后跌幅肯定比一線大，尤其是寧波。
還有浙江的好鄰居江蘇，南京蘇州的租售比分別是2.1%/2.1%，好一點，但也好不到哪去，跟一線差不多是不合理的。
一些內陸的二線會好一些，好歹能比一線高0.5%。
然后我發現一個大奇葩，廈門的租售比只有1.5%。北上深廈名不虛傳，我只能說廈門的小伙伴自求多福吧，房子能賣就賣。
這里重點表揚一個城市烏魯木齊，不是因為這個城市經濟發展有多好，單純是因為人家不炒房，房價低。烏魯木齊為什么最近房價那么抗跌，因為人家便宜，租售比高呀。3.6%的租金回報率，這真是一點泡沫都沒有，也是全國極少數房價能夠不跌的城市了（還有個非常出名的例子就是香港，當然香港的租金回報率也能達到3%以上）。
最后再提一句，我之前說一線城市租售比3%，二線城市租售比4%，三線城市租售比5%，我相信全國沒有幾個城市能夠達到（甚至我懷疑一個都沒有），那是不是意味著之后所有房子都會跌呢？
也不一定，因為雖然一個城市整體達不到，但是內部是可能有樓盤能達到的。比如北京整體租售比1.9%，但是回龍觀不是有接近3%的樓盤嗎？
第二就是，我上面提的租售比是跟成熟市場比，那什么叫做成熟市場呢？就是經濟發展企穩，房租幾乎沒有太大變化的市場。如果如果之后我們的租金能夠重回上漲區間，那么達到比我提到的租售比高一點的水平也是合理的。但就目前的情況，我維持我的判斷不變。
最后提一句，上面大部分城市，近一年的跌幅都有10%左右，證明還處在快速下跌的階段，這也是在以時間換空間，慢慢去除房價泡沫。
22年之前的房地產高峰期，那時候房貸真的是隨便貸，工資證明隨便開（很多人按照工資的1.5倍甚至2倍以上開證明），銀行核實也極其“容易”，公積金更是只要申請就是滿額度。那個時候，真的是跟2008年美國次貸危機爆發之前的情況一模一樣。
那個時候有句話很流行，就是房貸是你這輩子能借到的最便宜的貸款，所以要盡量多借一些，反正房價上漲也就覆蓋住成本了。但是現在，不要說貸款買房了，甚至還有很多人提前還房貸的，搞得現在提前還貸都要排隊申請。
所以說，時代變化很快，幾年之后的世界很難看清，我們做長期決策的時候一定要非常謹慎。
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