湖北
這房地產已經連續跌了整整5年，和東瀛當年的崩盤最大的不同，是現在出現了，就是這個銀行體系依然堅挺地在放貸。雖然金融體系無損，但整個經濟也沒有像很多人預期的那樣強勢反彈。這種狀態非常奇怪，它完全沒有重現當年東瀛因為地產崩盤，最后傳導到金融體系，最后需要財閥統一化債的痛苦時刻。
不管是老美還是東瀛，往往在房企暴雷的時候，他會拖垮銀行。銀行一停貸，整個企業的資金鏈就開始斷裂，經濟徹底趴窩。咱們現在銀行好好的，那問題出在哪兒呢？哈佛大學經濟學大牛羅戈夫在最新論文里說了，就算金融體系不崩盤，房地產的危機依然會通過三條實際渠道，把經濟拖入長期低迷。
第一條管道，就是房地產從印鈔機變成了碎鈔機。過去房地產加基建占到了整個國家需求的1/3，這就是最強的經濟發動機。但現在很多供過于求的城市，多蓋一棟樓對經濟的拉動作用是負的，因為你蓋了也沒人買。就好像在人員稀少的荒漠開一個超級大商場，這個商場不僅不會賺錢，反而會把應該用于新興產業的資源全部鎖死在鋼筋水泥里，投資回報率是負的，經濟增長自然失速。
第二條拖累的渠道，就是老百姓的安全感碎了一地。在國內，房子占到了家庭資產的70%，這不僅僅是鋼筋水泥，這是很多人的命根子。過去20年，房子是最靠譜的理財。而現在，房子動輒跌去三四成，幾代人的積蓄瞬間縮水。
更扎心的是，在目前沒有完整社保體系的情況下，房子在過去是一個終極的安全墊。現在這個安全墊薄了，老百姓能做的就是瘋狂存錢，勒緊褲腰帶。這教授的論文里算了一筆賬，光房價下跌帶來的消費萎縮，相當于給GDP拖累了2%~4%，所以發的那點兒消費券、那點兒刺激，是遠遠不夠的。
第三條拖慢經濟的管道，就是它是一個悲觀情緒的放大鏡。現在的樓市已經不是供需問題，而是信心崩塌。大家每天都會刷到什么降價、爛尾的新聞，就形成了一種“房價還會再跌，我要買房就再等等”的集體共識。研究表明，在這種悲觀情緒下，房價每跌1%，消費的萎縮會翻倍。
這就是預期的自我實現，越跌越不敢買，越不敢買越跌。很多人心里就是不著急抄底，哪怕三四月份房價在一線城市已經開始上漲，很多人也認為這場調整才到中場。
很多國人認為現在情況和當年東瀛極其類似，但要注意，這里和東瀛有幾個關鍵差異。
第一個差異，就是地方債問題可能更棘手，人口老齡化來得更快。但我們有一個非常大的優勢，就是這個體制強大的兜底功能，它避免了剛才說的銀行體系的瞬間崩盤。不過，兜底不等于就能立馬復活。你看東瀛是怎么走出20年萎縮的？
靠的是“安倍三支箭”，靠的是積極的財政。所以我們現在需要做的是，加速修復家庭的資產負債表，不斷培育出能夠替代過去地產的新興產業。除了銀行體系不崩塌，還要有新的經濟增長點。但剛好咱們現在國運比較好，遇到了AI經濟的爆發。
說到底，這四五年的下跌給大家上了一課。雖然金融體系沒有崩塌，但穩了金融不等于就穩了增長。雖然“房價永遠漲”的預期破滅了，但房地產依然是整個經濟的基本盤。要通過這場經濟周期的調整，把房價迅速穩定，這樣才能讓下一代人的財富觀念重新回到增長的通道。
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