你可能會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的上海樓市：

如果你手里有300萬預(yù)算，看中的房子稍微猶豫幾天就被人搶走了。

可如果你是2000萬的豪宅房東，你可能已經(jīng)掛了快1年，來看的人不少，真正出價的沒幾個。

這不是感覺，這是當(dāng)下上海二手市場真實的數(shù)據(jù)反饋。

從2024年1月到2026年4月，上海不同總價段二手房的去化周期：數(shù)字越小，市場越火；數(shù)字越大，越難賣。

房外房研究院制圖/上海不同總價二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

看完這張圖，你會發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象：

上海樓市，已經(jīng)徹底分裂了。

市場在回暖，但暖得不均勻

時間倒回到2024年1月，全市平均去化周期要16個月以上。

2000萬以上的豪宅，要將近三年半才能賣完。

哪怕是最便宜的300萬以下的房子，也要12.44個月。

可以這么說：

2024年初的上海二手房市場，房東超級焦慮，中介吃土，買家觀望。

房外房研究院制圖/上海全市二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

但到了2026年，情況明顯不一樣了。

市場連續(xù)的月成交在3萬套，本月的周末也經(jīng)常產(chǎn)出現(xiàn)1500套以上的網(wǎng)簽量。

全市平均去化周期已經(jīng)降到了8.9個月。

尤其是一些低總價段，降幅非常夸張。

比如300萬以下的房子，從12.44個月一路降到了5.03個月，直接腰斬還不止。

這說明什么？市場確實在筑底，流動性在慢慢恢復(fù)。

但你要是細(xì)看，就會發(fā)現(xiàn)恢復(fù)也是分人的。

800萬以下，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了

先看300萬以下的。

老破小、遠(yuǎn)郊小戶型、動遷房，是上海的底層基本盤。

2024年1月的時候，房子掛牌后平均要一年才能賣掉。

到2024年12月，降到了7.59個月。

再到2026年4月，已經(jīng)只有5.03個月。

房外房研究院制圖/300w以下二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

一般來說 ，去化周期低于6個月，就可以說進(jìn)入賣方市場了。

300萬以下的房子現(xiàn)在確實不愁賣。

再看300-500萬。

去化周期從最高近18個月，降到了想現(xiàn)在的13個月，雖然降幅沒有300萬以下那么猛，但也在持續(xù)縮短。

500-800萬去化周期較最高點也有所下降。

但是還在波動期，時高時低，其實是市場傳導(dǎo)到這里還需要時間。

目前300萬以下率先觸底，300-800萬段，或許在往后半年多時間里能看到更顯著的變化。

為什么300萬以下的房子突然這么好賣了？原因其實很樸素：

價格跌到位了、限購寬松、公積金、首付政策支持給力。

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改善有點進(jìn)退兩難

800-1500萬去化周期看數(shù)據(jù)是降了一些，但這種影響微乎其微，并不能改變房子難賣、庫存擠壓的基本面。

拿1200-1500萬來說，2024年7月，去化周期峰值是39個月，現(xiàn)在是36個月。

以前要賣3年多，現(xiàn)在還要賣3年。

結(jié)論就是，房東只能干著急。

房外房研究院制圖/1200-1500w二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

手上1000萬的房子，能遇到的買家可能只想花800萬的。

差距很大，匹配不起來。

這個總價段的買家現(xiàn)在收入預(yù)期不穩(wěn)定，普遍是比較慫的。

加杠桿是基本不可能的。

要么買3.5代宅的新房，要么就是等等黨。

尤其是對一些錯位的二手產(chǎn)品，看的人很多，但是就是賣不掉。

所以改善段的市場，其實是最拉扯、最殘酷的。

但對房東而言絕不是束手無策：

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豪宅現(xiàn)在是堰塞湖

從1500萬開始，去化周期就都要42個月以上了。

房外房研究院制圖/2000w以上二手房去化周期（LJ數(shù)據(jù)）

而且賣不掉的大有人在。

當(dāng)然，豪宅滯銷的原因比剛需復(fù)雜得多。

第一，買家群體變了。

傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)老板、大廠高管、投資客，現(xiàn)在是集體萎靡。

只有少數(shù)新興行業(yè)情況比較好，但人群少了很多，積極性也不高。

第二，新房的分流太嚴(yán)重了。

以安瀾上海為代表的新規(guī)住宅，對二手豪宅市場沖擊很大。

而且新房一些高總價的，或者風(fēng)貌別墅之類的也很難賣。

像黃浦、靜安等區(qū)域的這樣的新房按照現(xiàn)在的速度，賣個3、4年也賣不完。

所以豪宅市場現(xiàn)在就是一個典型的“有價無市”。

而且僵局短期內(nèi)很難打破。

也就意味著，接下來的中產(chǎn)方向很可能在豪宅段發(fā)力。

比如超過多大面積、多少總價的房子，不XG。

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最后

基于去化周期的數(shù)據(jù)趨勢，有幾點相對明確：

第一，300萬以下的剛需市場，大概率已經(jīng)完成筑底了。

去化周期降到5個月左右，說明需求很旺盛。

只要上海的經(jīng)濟(jì)基本面不出現(xiàn)大的惡化，這個段位的市場會繼續(xù)保持活躍。

第二，800-1500萬的改善市場，接替老破小成為以價換量的主力。

第三，2000萬以上的豪宅市場自然解凍難。當(dāng)然如果有政策專門刺激，能加速去庫存的過程。

市場已經(jīng)變成了“K型”分化，一邊熱，一邊冷，中間在掙扎。

對不同的人來說，這意味著不同的策略：

如果你是剛需買家，現(xiàn)在可能是近幾年最好的上車時機(jī)。

價格跌到位了，政策也給力了，可選的房子也多。不用太糾結(jié)，量力而行就好。

如果你是改善換房，最重要的是先把自己的房子賣掉。

不要指望賣在高點，能順利成交就是勝利。

因為你賣掉的房子大概率也是低價，買進(jìn)的房子也是低價，整體不吃虧。

如果你手里持有豪宅，抓緊賣，甚至要多想想辦法。

現(xiàn)在的市場是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會和風(fēng)險。

誰先接受這個現(xiàn)實，誰就能在這輪調(diào)整中活得更從容。

文章受限于形式，解讀還是不夠系統(tǒng)和全面。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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