本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

“廣州一女子為孩子上學方便，以10萬月租入住酒店，退租時卻被索要3300元磨損費”——近期，“天價月租還要收磨損費”的質疑席卷網絡。該女子租住的是否真為酒店客房？長租客房的定損標準究竟在哪？哪些客群在月租10萬的地方常住？輿論喧囂背后，或許正是長租市場的激烈變遷……

月租10萬定損3300收費合理嗎

“廣州一女士為孩子上學方便，花費10萬月租高端酒店，退租時卻被索要3300元地板家具磨損費。”這件惹人議論的事最近沖上了熱搜。

細究事件原委，5月初，該女士退租時曾與工作人員一同到場核驗，彼時后者僅告知地板存在兩處磨損，以及冰箱和抽屜存在損壞；而在該女士預約師傅上門一并維修后，又得知房間存在13處問題。

酒店工作人員表示，該女子租住的其中一間房退租后，相關工作人員對房間地面及家私的破損擬定了賠損清單，因租客租住時間較久，向高層領導申請后，最終將最低賠付費用定為3300元。

“天價月租還要收取磨損費？”“是酒店廣告還是當事人炒作？”“磨損和正常使用痕跡如何界定？”在事件持續發酵期間，連珠炮般的質疑一時席卷網絡。

而在空間秘探的調查之下，發現此事件不僅涉及單一事實偏差，還存在著一條行業需要洞察的趨勢暗線。

事實上，該女子租住的并非簡單的酒店，而是廣州瑰麗府邸（Rosewood Residences）；該品牌系瑰麗酒店集團旗下的高端服務式公寓及住宅品牌，主要提供長短期住宿及酒店式服務，“天價酒店”之說不攻自破。

廣州瑰麗府邸坐落于廣州市天河區珠江東路的周大福金融中心（廣州東塔）68層至91層，共有355套公寓式府邸。房型涵蓋開放式江景房、一居室套房、兩居室套房以及復式三居室套房等多種選擇。

從租金上來看，廣州瑰麗府邸一居室套房日均價約3000-3200元；二居室套房日均價約5200元；復式或高端景觀房月租則可能超過20萬元。需要注意的是，以上價格僅為參考，實際長租價格需與銷售人員協定，并可能因租期長短、服務套餐等因素而有所不同。

高端服務式公寓的管理維護費用在其土地性質、服務標準、設施復雜性、管理難度和建筑特點等因素的共同作用下，對比普通公寓往往較高，且其中家具陳設多為定制，損耗維修成本也較高，因此酒店3300元的定損并非毫無道理。

拋開“提燈定損”的輿論泡沫，真正值得追問的是：愿意長租高端服務式公寓的究竟是哪類人群？他們的消費邏輯正在如何改寫這一細分市場的產品定義？更深一層，當“住”與“居”的邊界持續模糊，酒店業是否正被迫從“間夜銷售”轉向“居住解決方案”的身份遷徙？

哪些人在平均月租超3萬的地方常住

要厘清高端服務式公寓的居住人群，首先要將其與星級酒店套房區分。

除產權和經營方式外，兩者在房型和功能上就區別顯著。星級酒店的房間面積相對緊湊，基礎房型一般在30-40平方米左右，以臥室、浴室為主，部分高端酒店套房可能配備小型廚房或迷你吧，但非標配；高端服務式公寓通常房間面積較大，多為套房或復式結構，配備獨立廚房、客廳、餐廳、洗衣區等，布局更接近家庭住宅，滿足長期居住需求。

此外，二者的公共設施配套也有所差別。星級酒店更側重短期住宿的一次性體驗，往往配套全日制餐廳、健身房、游泳池等；而高端服務式公寓的公共配套相對精簡，常見設施有健身房、游泳池、洗衣房、小型會議室等，在兼顧長期維護成本的基礎上，更側重滿足長期居住的生活便利需求。

在服務模式上，星級酒店聚焦短期住宿體驗，提供每日客房清潔、禮賓服務、送餐服務等，服務頻率較高，注重即時響應；高端服務式公寓的服務更生活化，提供每周或每兩周的客房清潔、代收快遞、社區活動組織、幼兒看護等，部分公寓提供24小時前臺服務，但服務節奏相對舒緩，強調居住者的自主性和隱私。

值得注意的是，事件中的該女子租住廣州瑰麗府邸的原由是“孩子上學”，這一選擇也是對服務式公寓穩定性和自主性的印證。當長租酒店套房可能面臨價格波動和生活不便時，擁有更全房內配套、更清晰租住條款的服務式公寓，似乎成為了家庭式高端長租的首選。

不僅是為追求上學便利的家庭式長租，不同城市、不同地段的高端服務式公寓所承接的人群需求也大有不同。例如上海浦東嘉里城服務式公寓，位于世紀公園旁，緊鄰陸家嘴商務區，提供家庭友好型戶型和高端配套服務，吸引了大量外籍高管及跨國企業家庭。這類人群常因工作調動或項目需求短期或長期駐扎，需兼顧工作與生活，對居住環境、服務質量和交通便利性要求高。

本土高凈值人群及企業家也是這類公寓的主流消費人群。例如上海寶格麗公寓，位于外灘核心地段，以奢華裝修、頂級配套和私密性著稱，吸引國內高凈值客戶，如企業家、甚至是俗稱的“富二代”等。這類人群往往追求高品質生活，注重居住體驗和社交圈層，愿意為優質服務和稀缺資源支付溢價。

新興行業白領及自由職業者也是一股新生的消費力。這類人群往往位于城市收入的中上游水平，工作靈活，注重生活與工作的平衡，偏好智能化、社交化的居住環境。例如上海的蘇河瑞貝庭公寓酒店，位于交通樞紐附近，提供智能化家居、共享辦公空間和社交活動，一經推出就吸引了無數年輕白領和自由職業者，目前入住率也達到了90%。

近年來，有一些高端服務式公寓也將目標客群對準網紅及自媒體從業者，這類人群常需拍攝內容或接待訪客，對空間布局和配套服務有特殊需求。上海逸蘭盧灣服務式公寓就以其獨特的優勢吸引了一批網紅博主短期租住，該物業周邊配套豐富，環繞凱德盧灣晶萃、中海環宇薈、恒基旭輝天地等大型商業綜合體，同時注重居住環境的視覺美感、社交屬性和隱私，其一房2.1萬-2.7萬/月，二房3.1萬-3.7萬/月的價格也成為其優勢之一。

由此觀之，高端服務式公寓的居住者畫像正在向多元分層演進。上述客群選擇此類產品的核心邏輯也高度一致——在酒店的即時服務與住宅的自主空間之間，找到一種可長期維持的居住平衡。這種“中間態”需求的持續擴張，或許正是高端服務式公寓區別于星級酒店套房、并在長租市場中確立自身價值的根本錨點。

越做越下沉高星酒店開始“分食”長租市場

盡管高端服務式公寓是多數常住客的選擇，但近年來，也有越來越多的人選擇長租酒店客房。

早在2023年，好利來的“二公子”羅成就在社交平臺上發布一則視頻，展示自己的住所。明明在成都有房，他卻以超20萬/月的月租價格長包酒店套房兩年多。有人在評論區大呼“我一年都賺不到這些”，他卻一本正經地介紹起了他的泳池、健身房、私人管家，以及酒店的海南雞飯。

實際上，羅成入住的是成都瑞吉酒店的帝國套房，以當時RevPar計算，每晚價格約在3萬8千元左右，但由于他已經在此居住兩年有余，酒店在當時為他提供了約20萬/月的超級VIP價格。

這間帝國套房位于酒店的28層，面積約195平方米，劃分了起居室、餐廳、廚房、臥室、書房、私人泳池等區域。選擇長租酒店，羅成給出的第一個理由是“能養成良好的鍛煉習慣”，畢竟下樓就是24小時健身房和恒溫泳池，很難再為偷懶找借口；其次則是酒店的餐飲可選擇性高，早餐含西餐、日餐、泰餐、中餐等，每天還提供下午茶和歡迎水果；當然，對常住酒店套房的人來說，最重要的還是便捷，羅成坦言“每天有人打掃客房、清洗衣物，不用擔心家電故障，也不用處理鄰里關系”。

視頻最后，羅成表示“僅需20萬，就有了管家、保安、洗衣、保潔、維修等一系列服務，實在太劃算了”。此時，這一生活方式在大眾的眼里還與“紈绔”“有錢任性”“富二代”等較為負面的詞匯掛鉤。

但近兩年來，確實有越來越多的人群選擇住進了酒店客房。譬如空間秘探在《酒店如何迎接“階段性居所”經濟？》一文中提到租住案例中，單親媽媽Sherry有北京戶口，但沒有市區房子，為方便孩子就近在東城區的公立學校上學，她最終選擇了以25萬三年的花費長住酒店。雖然其僅在一周當中的周一到周五入住，但居住性質已經與長租差別無幾。

往前回顧，2023年，河南一家庭在南陽工作期間，租用某酒店的一間套房和兩間標間，一家八口房費約1000元/日，連續入住229天，總花費約58萬元。事實上，該家庭并非沒有固定房產，而是在老家擁有多套住房，但在工作地長期租酒店的理也由并不復雜：租房流程繁瑣、押金糾紛頻繁、水電物業費用不透明，而酒店卻可以做到“隨時可退、服務打包、成本清晰”。

如果把視線移到年輕人身上，會看到另一種更直接的情緒。以上海為例，長期維持在3000元以上的合租價格讓許多年輕人“望租金生畏”，此外還有電費水費等持續地生活成本。然而，如果選擇住酒店，上海相對老舊酒店的租金約為4800元/月，標間合住分攤的價格約為2400元/月；此外，住客可以用與租房差不多的價格，享受水電全免的便利。

這時我們注意到，常住酒店的關鍵詞發生了位移，更多與“方便”“實惠”“合理”等更為正面的詞匯掛鉤，租住人群也變得更為豐富。

消費人群在變，酒店行業也在求變。從國際市場來看，與北京上海等人口和企業密集城市相似的日本東京也發生了一起并購案。3月，日本知名REIT企業Japan Hotel REIT Investment Corporation（JHR）以1260億日元（折合人民幣60.5億元）從KKR手中收購了東京凱悅酒店，成為近年來日本酒店REIT市場中規模最大的單體資產交易案例之一。

值得注意的是，JHR在收購之后立刻啟動酒店改造——將酒店的婚禮設施（宴會廳）改造成長住客房。這個改造舉措，讓交易后測算的邊際回報率達到了71%，同時也釋放了一個信號：收入不增加，加上需求快速變化，酒店資產開始主動向“長租業態”延伸，借此希望調整現金流邏輯。

目光放回國內市場，去年3月，錦江酒店（中國區）與雅詩閣中國攜手成立合資公司，將澳新頭部品牌QUEST與源自法國的憬黎TULIP LODJ引入中國，積極入局覆蓋靈活長住的酒店賽道。

二者攜手推出的常住房型主打“輕量化的家”，室內廚房、烹飪區、儲物柜、洗烘一體機齊全。相關負責人表示，對于外派高管、科研人員或家庭旅居客群來說，這一房型不僅解決了“住得久”的問題，更讓“住得下、住得舒心”成為可能。

5月11日，香格里拉集團旗下香港JEN酒店揭幕全新客房及套房，并推出嶄新長住房型“JEN·家”，同時升級天臺運動與休閑設施。該酒店坐落于香港西環中心地帶，距香港大學地鐵站一分鐘步程，擁有283間客房及套房；酒店推出的全新“JEN·家”配備洗衣設施及開放式迷你廚房，意在重新定義長住空間、擁抱常住客群。

從外籍高管到網紅博主，從“富二代”長包套房到年輕人合租標間，高端長租的居住者畫像正在經歷一場靜默的重構。而根據GII的長期住宿酒店全球研究報告，中國的長住酒店市場預計在2024至2030年間將以約13%的年復合增長率擴容，市場規模有望增長至近200億美元。這一數據背后，是酒店長住房型正以“隨時可退、服務打包、成本清晰”的獨特優勢，悄然分食高端服務式公寓的傳統領地。

當“住”與“居”的邊界持續消融，高端服務式公寓或許需要重新審視自身的“價格驕傲”——畢竟，在一場以“居住解決方案”重新定義的行業遷徙中，固守舊有坐標系的人，或將被新的需求浪潮拋在身后。