前言

土地出讓金腰斬、收入缺口難填，地方政府全力推地、招商，背后是財(cái)政剛需與剛性支出不降的尷尬。

開發(fā)商更是將新盤當(dāng)作融資‘通行證’，銀行只認(rèn)在建工程和土地，2026年起實(shí)行現(xiàn)房銷售，預(yù)售制度走向終結(jié)。

溫鐵軍一句話點(diǎn)出：購房與居住并非同一批人。

房子過剩還在建？

2026年一季度，樓市呈現(xiàn)出一幅耐人尋味的圖景：5年期LPR應(yīng)聲而降，央行釋放救市信號(hào)昭然若揭，然而地方土地出讓金僅錄得5176億元，較去年同期銳減四分之一。

寬松貨幣政策與土地市場遇冷并行不悖，令無數(shù)人心生困惑——住房供給究竟是否已經(jīng)飽和？

數(shù)據(jù)愈發(fā)令人警醒：2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資驟降17.2%，二手房價(jià)自峰值回落近四成，新開工面積更是倒退至2004年的水平。

然而就在這般光景下，部分區(qū)域的樓盤依舊在拔地而起，溫鐵軍教授的一句斷言道破天機(jī)：“購房群體與實(shí)際居住群體，往往并非同一批人?！?/strong>

投資屬性凌駕居住功能

回望過去二十余載，住宅對于中國家庭而言早已超越棲身之所的范疇，更演變?yōu)橐蛔|手可及的“財(cái)富蓄水池”。

儲(chǔ)蓄存款難敵通脹侵蝕，股票市場波動(dòng)令人寢食難安，反復(fù)權(quán)衡之下，置業(yè)似乎成了最為穩(wěn)妥的財(cái)富保值手段。

溫鐵軍在其研究中揭示，過往時(shí)期超過55%的居民負(fù)債流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，逾50%的企業(yè)借貸同樣涌入這一賽道，幾乎所有頭部房企都在深度介入金融業(yè)務(wù)、持續(xù)加碼杠桿。

這便是癥結(jié)所在——開發(fā)商推出新項(xiàng)目，核心目標(biāo)群體是那些手握余錢、尋求資產(chǎn)配置渠道的投資者，而非真正有居住剛需的購房者。

然而此間潛藏著極易被低估的隱患，購置黃金時(shí)多數(shù)人動(dòng)用的是閑置資金，而購房呢，絕大多數(shù)人背負(fù)著長達(dá)二三十年的按揭重?fù)?dān)。

市場向好時(shí)杠桿助你收益倍增，行情逆轉(zhuǎn)時(shí)它卻將你推向深淵，日本上世紀(jì)九十年代泡沫崩盤的慘痛教訓(xùn)距今不過三十余年，彼時(shí)無數(shù)家庭一夕之間財(cái)富歸零。

財(cái)政收支的兩難抉擇

地方政府的財(cái)政收入構(gòu)成主要依托三大支柱：稅收征繳、土地出讓所得以及上級財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。其中，土地出讓收入在地方政府性基金預(yù)算收入中的占比逼近八成。

對比2021年地方土地出讓收入巔峰時(shí)期的8.7萬億元，2025年該項(xiàng)收入縮水約4.6萬億元，降幅超過五成。

收入腰斬，但剛性支出分毫未減——社會(huì)保障、債務(wù)償還、民生工程，每一筆都是無法壓縮的硬性開支。

這便解釋了為何部分地方政府明知住房供給過剩，仍在竭力推地、招商、推動(dòng)開發(fā)，并非他們對過剩現(xiàn)實(shí)視而不見，而是財(cái)政收支缺口橫亙眼前，不依靠土地出讓便無法維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒指出，“土地財(cái)政”這一發(fā)展模式已然難以為繼，但轉(zhuǎn)型絕非一朝一夕之功。

還有一條隱秘的邏輯鏈條鮮為人知——開發(fā)商自身的“金融閉環(huán)”。 銀行在審批貸款時(shí)，會(huì)考量企業(yè)是否擁有在建工程、是否新近獲取土地。

資本市場提供融資時(shí)，同樣要評估企業(yè)是否仍在“正常經(jīng)營”，一旦停止開發(fā)，銀行率先收緊信貸，融資通道隨即枯竭。

說穿了，部分開發(fā)商建造的并非住宅本身，而是一張張從金融機(jī)構(gòu)兌換資金的“通行證”。

市場筑底的微妙信號(hào)

那么局勢是否正在朝積極方向演進(jìn)？需要辯證看待，一方面，政策層面的確在持續(xù)加碼。

自2026年4月1日起，全國新出讓住宅用地原則上全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，延續(xù)近三十年的期房預(yù)售模式正被徹底改寫。

另一方面，市場分化態(tài)勢愈發(fā)顯著，截至2026年4月，多數(shù)二三線及三四線城市仍在困境中掙扎，全國7.86億平方米的待售商品房庫存，大半集中于這些城市。

與此形成鮮明對照的是，2026年一季度上海新房價(jià)格同比仍能實(shí)現(xiàn)4.2%的漲幅，一線城市核心區(qū)域的抗跌性依然突出。

從行業(yè)整體態(tài)勢觀察，業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)認(rèn)為2026年極有可能成為“底部確認(rèn)”之年，但所謂底部，并非指價(jià)格強(qiáng)勢反彈的V型反轉(zhuǎn)，而是指成交量趨于平穩(wěn)、價(jià)格跌幅明顯收窄。

換言之，切勿期待樓市突然“報(bào)復(fù)性上漲”，但最為劇烈的下行階段或許正在步入尾聲。

展望2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易規(guī)模將達(dá)到新房的1.5至2倍，存量時(shí)代將正式確立。

開發(fā)商倘若仍固守“拿地—預(yù)售—高周轉(zhuǎn)”的陳舊路徑，必將遭到市場淘汰。

結(jié)語

溫鐵軍教授的一句話揭示了樓市的深層悖論——住宅在中國長期承載了遠(yuǎn)超“居住”這一本質(zhì)屬性的諸多功能。

它既是投資標(biāo)的、又是抵押憑證、既是地方政府的財(cái)源支柱、又是金融杠桿的載體，當(dāng)所有這些功能交織疊加之際，“住房過?！迸c“開發(fā)商持續(xù)建房”便不再構(gòu)成矛盾。

真正化解這一悖論，既需要制度層面的深層次改革，也需要每個(gè)人調(diào)整預(yù)期、洞悉趨勢，住宅依然是多數(shù)家庭最重要的資產(chǎn)，但其增值邏輯已經(jīng)徹底重構(gòu)。

過去那種閉眼買入便能獲利的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，未來置業(yè)更像是一道精密的選擇題——區(qū)位、品質(zhì)、城市基本面，每一項(xiàng)都需要審慎權(quán)衡。