來(lái)源：深圳淘房志

八卦嶺宿舍實(shí)拍

“已經(jīng)有杭州客戶(hù)成交了，說(shuō)是十月份還要帶朋友來(lái)看。”

“最近還收到了北京、南京、東莞等一些外地的‘進(jìn)線’，問(wèn)八卦嶺的行情怎么樣?！?/p>

“本地業(yè)主350多萬(wàn)買(mǎi)的房子，被外地人100萬(wàn)抄底了。”

自從福田放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)咨詢(xún)、成交暴增。

作為曾經(jīng)“名動(dòng)全國(guó)”的“網(wǎng)紅”--八卦嶺片區(qū)也不例外，并且已經(jīng)有外地客抄底了。

其中某位來(lái)自杭州的外地客戶(hù)，之前在杭州也是炒過(guò)學(xué)區(qū)房并且收益不錯(cuò)，從2024年9月底深圳放開(kāi)第一批限購(gòu)區(qū)域的時(shí)候，就已經(jīng)聯(lián)系了中介做“房票”準(zhǔn)備；

現(xiàn)在，終于等到福田區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，立馬買(mǎi)入了八卦嶺宿舍一套28平的戶(hù)型，總價(jià)剛好100萬(wàn)。

淘房君從中介處得知，雖然區(qū)域內(nèi)的價(jià)格沒(méi)有太大起色，但是關(guān)注度明顯起來(lái)了，不管是通過(guò)平臺(tái)進(jìn)線咨詢(xún)的，還是線下來(lái)門(mén)店看房的。

甚至?xí)霈F(xiàn)，線上有一半以上是外地客來(lái)問(wèn)價(jià)格和行情的情況。

靈魂拷問(wèn)來(lái)了：八卦嶺這波價(jià)格還能起來(lái)嗎？有沒(méi)有希望再回高峰？

八卦嶺片區(qū)現(xiàn)狀：

遍地是3萬(wàn)多一平的房源

有業(yè)主割肉離場(chǎng)、有業(yè)主還在堅(jiān)守

整個(gè)八卦嶺片區(qū)內(nèi)的二手房多為小面積單身公寓、宿舍。

八卦嶺宿舍實(shí)拍

區(qū)域內(nèi)的二手房成交價(jià)曾憑借荔園小學(xué)的東風(fēng)以及拆遷預(yù)期，從5萬(wàn)+一路飆升至15萬(wàn)+，實(shí)現(xiàn)價(jià)格三倍跳漲。

但是，這樣純炒作學(xué)位和預(yù)期的房產(chǎn)，沒(méi)有其他價(jià)值支撐，泡沫本身就非常大，因此在樓市調(diào)整期往往跌得最狠。

從2021年市場(chǎng)開(kāi)始深度調(diào)整，區(qū)域內(nèi)的典型代表--八卦嶺宿舍的價(jià)格一直沒(méi)有止跌過(guò)。

2022年下半年，小區(qū)27平的單間總價(jià)跌破200萬(wàn)，單價(jià)跌至6字頭，從此之后，幾乎是每年都要跌一萬(wàn)一平，持續(xù)刷新成交底價(jià)。

今年1月，已經(jīng)有房源成交單價(jià)跌至3.03萬(wàn)/平，比起高峰期15萬(wàn)+的成交價(jià)格，跌幅來(lái)到驚人的80%。

所幸，后續(xù)市場(chǎng)大環(huán)境回暖，八卦嶺宿舍才勉強(qiáng)止跌，上車(chē)門(mén)檻漲了10來(lái)萬(wàn)上來(lái)。

除了八卦嶺宿舍外，還有光纖小區(qū)、鵬盛村、鵬益花園等老小區(qū)。

鵬盛村實(shí)拍

這些小區(qū)里面，遍地都是單價(jià)3萬(wàn)出頭的房源，還在止跌的困境中苦苦掙扎；

有些業(yè)主早已割肉離場(chǎng)；

還有的業(yè)主則認(rèn)為反正已經(jīng)跌成這樣了，現(xiàn)在賣(mài)出去還要“倒欠”銀行錢(qián)，選擇繼續(xù)堅(jiān)守，期盼著市場(chǎng)大幅度回暖。

不過(guò)，盛世鵬程這樣樓齡相對(duì)較新、品質(zhì)更高、居家自住屬性強(qiáng)的小區(qū)，回暖還是很明顯的。

小區(qū)最低上車(chē)門(mén)檻從去年底的570萬(wàn)，回漲至600萬(wàn)；

133平的4房，從去年底到今年4月，漲了120萬(wàn)上來(lái)，現(xiàn)在同面積段戶(hù)型的報(bào)價(jià)至少要1000萬(wàn)起步。

現(xiàn)在還在買(mǎi)進(jìn)八卦嶺，圖什么？

目前，八卦嶺二手房的普遍價(jià)格就是集中在3萬(wàn)-4萬(wàn)/平；

這個(gè)價(jià)格不僅是把前期炒作的“泡沫”擠干凈，甚至已經(jīng)是明顯超跌的情況。

還在持續(xù)進(jìn)場(chǎng)的購(gòu)房者，主要是“抄底”心態(tài)。

中介告訴淘房君，現(xiàn)在買(mǎi)入的客戶(hù)，投資和學(xué)位自用的比例基本上是二八開(kāi)。

外地客戶(hù)買(mǎi)入或者準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)，大都認(rèn)為這里的價(jià)格已經(jīng)低入谷底，也沒(méi)有下降空間了，現(xiàn)在買(mǎi)很安全；再加上市場(chǎng)回暖，這里的學(xué)區(qū)房漲價(jià)是遲早的事。

他們普遍判斷，大概3-5年，那些總價(jià)百來(lái)萬(wàn)的房子，有漲到150萬(wàn)-200萬(wàn)的預(yù)期，到時(shí)候及時(shí)賣(mài)出，收益率還是可觀的。

本地客戶(hù)也有少量投資客，但大都買(mǎi)入自用，基本上還是出于對(duì)荔園小學(xué)教育水平的認(rèn)可。

荔園小學(xué)（八卦嶺）實(shí)拍

這里現(xiàn)在是荔園系小學(xué)中，門(mén)檻最低的。

并且，在2025年深圳外國(guó)語(yǔ)初一錄取中，荔園小學(xué)（八卦嶺）的錄取比例在全福田排第八，比學(xué)區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)+的東海實(shí)驗(yàn)小學(xué)還要高。

對(duì)口的中學(xué)--荔園筆架山學(xué)校，首屆招生的生源接收了部分周邊的分流學(xué)生、非深戶(hù)比例較高；

在此基礎(chǔ)上，有10%的學(xué)生考上了深圳15大公立高中、75%的公辦普高率。

在生源欠佳的情況下，這樣的成績(jī)也不錯(cuò)了，也從側(cè)面說(shuō)明這里的師資配備、教育質(zhì)量都相當(dāng)可以。

八卦嶺可能再也回不到15萬(wàn)+了......

盡管現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)的投資客對(duì)于八卦嶺片區(qū)的未來(lái)行情是看多的；

但是，淘房君必須說(shuō)一個(gè)扎人心的事實(shí)：

那就是，這里的價(jià)格雖然會(huì)隨著大勢(shì)有回暖，但幾乎不可能重回巔峰價(jià)。

首先，這里的價(jià)格“神話”，本身就是熱錢(qián)炒作造成的虛假繁榮。

當(dāng)初資金炒作，也是炒一個(gè)“預(yù)期”，荔園小學(xué)的學(xué)位確實(shí)不錯(cuò)，不過(guò)比起百花等實(shí)打?qū)嵱许敿鈱W(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的片區(qū)，顯然是不夠看的。

其次，八卦嶺片區(qū)的居住屬性偏弱。

很多90后、95后年齡段的家長(zhǎng)，對(duì)于生活品質(zhì)有更高要求，這樣的居住環(huán)境很難入得了他們的眼。

最后，大多數(shù)的資金或已對(duì)八卦嶺“祛魅”。

經(jīng)歷過(guò)上一次從巔峰跌入低谷，八卦嶺“驚人”的跌幅經(jīng)過(guò)各路媒體的報(bào)道，基本上在全國(guó)都出名了。

現(xiàn)在跌破價(jià)，雖然吸引了一定的資金“抄底”，但是大家心里都有一個(gè)價(jià)格閾值，或許有可能炒出翻倍行情，但一旦突破翻倍行情，各路資金估計(jì)就會(huì)警惕、陸續(xù)撤離。