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觀察項目 |民盈國貿城

作者 | MOMO

關于東莞商業一哥是誰的爭論時而有之，而東莞民營國貿城是最常被提起的主角之一。

作為開啟東莞高端消費時代的首個大型商業綜合體，民營國貿城自2018年開業以來，首年吸引5200萬人次的紀錄至今仍未被打破。

2025年，全年銷售額36.5億元，同比增長4.3%，總客流突破3500萬人次，同比提升7.7%。

在剛剛過去的五一假期，民盈國貿城五天累計客流達120萬人次。

普通的周末或節假日，項目人氣同樣非常旺盛，不愧為東莞的“頂流”商圈。

但從開業至今，民盈國貿城也面臨著很多爭議。

作為一個30萬㎡體量的超大型商業體，2025年民盈國貿城的坪效約1.22萬元/㎡/年，不及惠州華貿天地的一半。

此外，“動線設計，品牌層級較低”等缺陷也是項目的一大痛點。

近年來東莞商業發展進入快車道，隨著華潤的進場，民盈國貿城還能坐穩“東莞商業一哥”的位置嗎？

01

誕生即焦點

開業首年客流達5200萬

規劃與定位（25分）：23分

作為“灣區第三城”，早已邁入雙萬城市（千萬人口、萬億GDP）行列的東莞，長期以來都沒有一個與城市能級相匹配的商業體出現。

很長一段時間內，對于高端奢侈品的消費，完全依附于周邊的廣州、深圳和香港。

因此，民盈國貿城的誕生，即為焦點。

2018年12月7日，民營國貿城開業，三天總銷售額達6876萬，其首年吸引客流5200萬的紀錄至今仍未被打破。

作為東莞城市的商業引擎，國貿城的定位也非常清晰：一個能夠代表東莞經濟實力并提升城市形象的商業巨作，做東莞商業的“天花板”和“嘗鮮地”。

在2018年開業之初，項目就引進了當時華南首家屈臣氏Gnext店、全國首家KKV旗艦店等。

民盈國貿城商業總體量達30萬平，意味著有足夠的空間來塑造場景。

項目整體以“山、水、自然、文化、藝術”為設計理念，在B1、B2層打造了約4萬㎡莞邑故事主題街區，空中花園以瀑布、森林造景打造了“城市綠洲”。

2025年，亮相了約1.2萬㎡“ITC新天地”主題街區，并且對外立面進行了全面升級。

沿東莞大道展開逾300米、超9000平的展示面，新增3D裸眼巨幕大屏，進一步強化了城市核心標桿的形象。

02

占據城市中心

東莞唯一雙地鐵交匯的商業綜合體

地段與交通（25分）：22分

民盈國貿城位于東莞市東城中心區，占據城市中軸東莞大道和鴻福路交匯處。

同時也是東莞地鐵1號線和2號線換乘的交匯中心，是東莞目前唯一實現雙地鐵交匯的商業綜合體，人流量巨大。

隨著東莞地鐵1號線在2025年底的開通，項目的軌道交通輻射范圍進一步放大，吸附東莞城區和各鎮的人流。

作為民盈國貿中心項目的核心組成部分，商場周邊還有“東莞第一高樓”、東莞首家國際高端品牌—洲際酒店、天際豪宅—國貿·禮賓府等組團配套。

民盈國貿城與東莞大道對面的匯一城被稱為鴻福路商圈的“雙子星”，共同構成了目前東莞中心城區商業聚集度最高、客流量最大的商圈。

周邊還有市民中心、圖書館、旗峰公園等市政配套，區位條件也非常優越。

同時黃旗山板塊作為東莞傳統的豪宅區，周邊聚集著光大天驕國際、天驕峰景等豪宅區，房價在5萬/平左右。

能在周邊買房的人，大多為東莞的土豪圈層，消費力強勁。

03

業態多元、高化品牌陣容強大

但缺乏高層級奢侈品鎮場

品牌與人流（25分）：20分

依托30萬㎡的龐大體量，民盈國貿城分區域打造了幾大主題街區的場景。

在B1、B2層打造了具有“騎樓街區+嶺南名園”特色的"莞邑新街·食光里"主題街區。

2024年開辟的"谷子里"二次元街區，是華南核心商圈最早落地的二次元主題項目之一，引進了超30家ACG品牌。

2025年，約1.2萬㎡的ITC新天地亮相，引進超40家品牌，包含多家東莞首店與頭部品牌。

據不完全統計，目前民盈國貿城引進了約396個品牌，涵蓋國際美妝、輕奢時尚、特色餐飲、親子體驗、生活服務等多元業態。

其中高化美妝是項目的核心競爭力，品牌陣容非常強，在東莞保持絕對領先地位。

一樓的美妝區也是客流最密集的區域之一，店內很多人在試妝、挑選。

如雅詩蘭黛、蘭蔻、嬌韻詩、科顏氏、香奈兒、TOM FORD、阿瑪尼、華倫天奴、HR赫蓮娜等品牌。

今年還引進了法國頂級沙龍香氛品牌DIPTYQUE（東莞首店）。

近兩年，民盈國貿城對餐飲品牌的調改力度也非常大，引進了不少東莞首店。

如全國首家海底撈夜宵主題店、巴奴毛肚火鍋、山緩緩、Ameigo梅果、野人先生、樸下隆九、松松噗噗等東莞首店。

在零售服飾方面，HOKA、薩洛蒙、WILSON、NB GREY、lululemon等頭部戶外運動品牌已入駐。

還有比音勒芬、波司登、HOPESHOW紅袖、LOOKNONE、FDR、蕉下等高端潮流品牌。

華為旗艦大店、小米之家汽車體驗店、wood wood我的木頭等生活方式品牌。

總得來看，民盈國貿城在業態組合方面比較多元，品類豐富，但缺乏高層級的奢侈品牌鎮場。

“面面俱到卻樣樣不精”，東莞高購買力客群依然存在向廣深、香港外流的現象。

04

30萬㎡的超大型體量

對民盈國貿城的動線設計、

內容運營有更高的考驗

內容與運營（25分）：15分

30萬㎡的商業體量在東莞甚至整個大灣區來說，都是數一數二的。

但面積越大，對于商場招商能力、動線設計與客流密度也有更高的要求，稍有不慎就會出現“冷熱不均”的樓層或區域。

如果品牌層級拉不開差距、場景體驗缺乏記憶點，反而會因動線過長、逛起來累而勸退消費者。

以2025年全年約36.5億元的銷售額估算，民盈國貿城的坪效約1.22萬元/㎡/年。

而相比之下，惠州華貿天地僅以15萬㎡的體量就實現了約3.2萬元+的坪效（以2024年48億銷售額估算），是民盈國貿城的2.6倍。

這一懸殊差距的背后，或許是民盈國貿城在品牌能級、動線設計、內容運營等維度上的差距體現。

項目整體以中間的戶外空間為核心，以回字形布局，一樓以上動線基本合理。

但負一和負二層以多動線格局，缺乏清晰的主動線，比較混亂，非常容易迷路。

戶外的中空中庭，嚴重遮擋視線，同時也切割了流暢的動線設計。

作為項目最主要的人流出入口，位于西南角的首層僅設置了一個低矮的門頭，非常不起眼。

位于項目東側的民盈里街區，基本沒有店鋪布局，人流也非常少，顯得有些不倫不類。

在社交媒體上，很多關于民盈國貿城的爭議也大多圍繞這幾點。

“商場外人行通道兩邊幾乎停滿了電動車，在節假日人多的時候經常被堵得水泄不通。”

“進入商場就像進了迷宮，找不到北，游逛體驗大大下降。”……

或許對民盈國貿城來說，如何讓消費者愿意“走完”這30萬㎡，比如何“填滿”它，要難得多。

05

民盈國貿城還能守住“一哥”位置嗎？

綜合評分（100分）：80分

如果五年以前，你問一個東莞人“誰是東莞的商業一哥？”他應該會毫不猶豫的回答：民盈國貿城。

但在東莞商業多點開花的今天，答案或許已經不那么肯定了。

值得欣慰的是，近年來民盈國貿城也沒有固步自封，而是通過持續的品牌更新和場景煥新不斷制造新的消費熱點。

從2023年到2025年，項目累計引入超165家東莞首店，年均品牌汰換率達25%。

從"莞邑故事"主題街區到"谷子里"二次元空間，再到2025年亮相的1.2萬㎡ITC新天地。

也舉辦了各類潮流活動、二次元IP等吸引年輕客群，如面包節、音樂節、籃球嘉年華、動漫展等。

隨著華潤萬象系商業的進場，民盈國貿城還能守住“東莞一哥”的位置嗎？

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