撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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5月20日，一個十分浪漫的日子。

順義SY00-3101-0037地塊的公示方案，距離拿地63天。它是北京城建集團旗下祥業地產的新盤。

它原本有一個十分寬松的指標：限高36米，容積率1.3。

但，卻把建筑高度壓低至30米。拉高建筑高度，是許多開發商夢寐以求的事兒，但祥業地產反其道而行之。

花姐判斷，它大概率是受潮白河綠化帶兩側100米范圍的限高影響，嚴控建筑高度在30米以內。相比之下，隔壁的住總青年ONE幸運了點，有一棟樓高度達到33米。

由于限高下調了6米，加上南面退線很大、又想打造好房子公區，導致祥業0037項目在樓棟排列上有些吃力。

它不得不在消防設計做文章，將消防撲救場地（消防登高場）占用綠地面積。

人命關天，消防無小事。

它或許還存在一個消防隱患，為了追求贈送面積，可能封閉防火挑檐。

背刺了住總青年ONE

早在3月18日拿地后，外界便將祥業0037地塊稱為“住總青年ONE二期”。

它們是兄弟——同一個項目公司住總京順地產。但是，祥業0037地塊拿地后，logo已經抹去了住總的標簽，換成了“北京城建+祥業地產”。

花姐判斷，祥業地產可能變成北京城建旗下，與住總地產平行的開發平臺了。因此，0037地塊大概率不會沿用“住總青年ONE”的呼號。

0037地塊與青年ONE都在潮白河邊上，一東一西，中間只隔了一座幼兒園。

但，它們的差異蠻大：

1、建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；0037項目，限高36米，只做到30米；后者更優。

2、容積率：青年ONE為1.5，還計入街坊路，實際容積率約1.7；0037項目，容積率1.3；后者更優。

3、樓棟朝向：青年ONE正南正北，0037項目西偏南超過20度，斜排。前者更優。

0037地塊規劃建面4.19萬平米，共規劃了11棟6-10層住宅，全部為坡屋頂造型，總房源約436套。青年oneg共計444套住宅，9個月清盤，網簽價3.26萬元/平米。

由于0037地塊的建筑高度和容積率更低，其居住舒適度會超過青年ONE。

0037地塊的大門設置在小區北邊，呈半弧形東西展開，長度超過65米，里面還鑲嵌了一棟配套樓。

從大門開始，依次通過配套樓和風雨連廊等設施，與小區中間的兩處首層架空，以及下沉庭院相連。

整體看，0037項目的公區好房子元素疊滿，對隔壁的住總青年ONE，形成了背刺。

0037項目的經濟技術指標中顯示，其不計容面積，共為1093.18平米，應該全部為公區好房子元素，不含贈送手段。

另外，整個小區還規劃了兩處室外活動場地；地塊東西的中間，分別設置了車庫出入口、消防通道、次人行出入口。

住總青年ONE是近些年北京樓市，首個設置地上機動車位車位的項目——共44個。此后，至少有逾10個項目，都效仿了它。（詳見《北京樓市，人車不分流？！》）

到了0037項目身上，這點又被繼承了，只比一期少了1個。

它共規劃了530個機動車位，車位配比為1.2156。若今后43個地上停車位，變成綠地后，比例將變成1.117，有點緊張。

消防撲救場地占用綠地

0037項目的設計，有一個瑕疵：消防登高場占用了綠地。

根據《建筑防火通用規范》GB55037-2022、應急管理部令第 5 號《高層民用建筑消防安全管理規定》等多個文件：

消防登高場地應保持暢通，范圍內不應存放機動車輛，不應設置隔離樁、欄桿、綠化等障礙物。

這一條，是強制規定。

換句話說，消防登高場地本身不能是綠地、不能占用規劃綠地指標；驗收后把硬化登高場地再改成綠地，屬于明確違規；設計階段把登高場地劃在規劃綠地里，也不合規。

但，0037項目的消防登高場地，卻規劃到小區綠地中去了。

花姐對它的消防登高場地做了統計，從北到南，共12處，無一例外都侵占了小區的綠化場地。

僅此一項也就罷了，所有的消防登高場地兩側，從規劃圖還是鳥瞰圖上看，還有密密麻麻的樹木。

北京市規劃與綠化計算規則（京綠規發（2012）6號）中，明確指出：

消防登高場地必須硬化，不得用草坪 、植草磚替代，否則審圖、驗收不予通過。

諸多的文件，都明令禁止的事情，為何0037項目會犯如此低級的錯誤呢？

如果它的消防登高場不占用綠地，意味著其綠地率30%可能不達標。那問題又變大了。

封閉防火挑檐？

0037項目的報規圖中，沒有畫出贈送面積的地方。

事出反常必有妖。

在花姐看來，這或許恰恰說明，0037項目的贈送尺度，因過于扎眼，才讓住總集團不得不在圖紙中抹去，以免引起不必要的麻煩。

但，這種掩耳盜鈴的做法，似乎有點多余。

與0037項目一起公示的，還有它的鳥瞰圖和住宅外立面效果圖。

尤其是后者，中間是0037項目的樓王戶型。可明顯看出，南向主臥外有陽臺，客廳和次臥則是防火挑檐。

旁邊的兩棟樓側面，可看出有飄窗痕跡。這說明，0037項目的邊戶，設置有飄窗。

另外，0037項目還有參照對象——青云國樾。拿地時間只比前者早了一個來月，前不久剛剛開放了樣板間。

有了外立面效果圖和青云國樾做參考，關于0037項目的戶型和贈送尺度，也就八九不離十了。

花姐參考青云國樾同等的贈送尺度，對0037項目的戶型面積，做了推測，僅供參考：75平、86平三居，以及108平四居。

具體的戶型占比為：

1、75平，南向兩面寬三室兩廳一衛。分布在2#，共60套，占比13.76；

2、86平，南向三面寬三室兩廳兩衛。分布在1#、5#、7#、10#、11#，共 216套，占比49.54%；

3、108平，南向三面寬四室兩廳兩衛。分布在3#、4#、6#、8#、9#，共160套，占比36.7%。

在戶型段位上，0037項目成為目前為數不多，能在90平米以下，做出南向三面寬產品的項目。

這背后，除了地形優勢的加持外，更重要的是贈送尺度方面的突破。

花姐同樣參照青云國樾的贈送手段，對0037項目的贈送尺度，以及86平戶型作為分解，也僅供參考：

1、該戶型的面寬約9.9米，客廳面寬可在3.6-3.9米，主臥面寬可在3.2-3.5米，次臥面寬為2.8米；

2、南向客廳和次臥有防火挑檐，進深約1.5米，全部贈送；主臥內嵌陽臺，進深約1.8米，贈送過一遍；北向廚房和次臥，各有一處防火挑檐和設備平臺，進深分別為約1.2米和0.9米；

3、該戶型的整體贈送面積，可達到了約18平米；這讓它的實際得房率，來到了約100%，甚至更高。

能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整個贈送手段中，占據了絕對的主導地位。

當然，若0037項目的贈送手段，真如花姐所推測，這也為它埋下了隱患——按照規定，防火挑檐是不允許封閉進室內的。

祥業地產會在0037身上，將防火挑檐封進室內嗎？

花姐坐等它的戶型圖。