上周（5.11-5.17）杭州新房市場(chǎng)成交規(guī)模突破千套大關(guān)，環(huán)比增加25.94%，市場(chǎng)活躍度有所回升。成交均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響回落至38841元/㎡，暫時(shí)告別此前連續(xù)7周的價(jià)漲行情，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)剛需剛改放量托底的運(yùn)行特征。

先來看上周成交靠前的熱銷樓盤：

商品住宅成交方面排名前三的項(xiàng)目分別為：

余杭區(qū)望舟府（同備案名，成交54套，均價(jià)33644元/㎡）、余杭區(qū)保利天奕（備案名：杭詠天奕府，成交47套，均價(jià)36689元/㎡）、西湖區(qū)潤(rùn)啟未來城（備案名：潤(rùn)啟未來之城，成交43套，均價(jià)36047元/㎡）。

望舟府占位余杭北部新城，近地鐵，享城北萬象城、拱墅萬達(dá)、玉湖公園等成熟配套。全抬板設(shè)計(jì)，配約2000㎡下沉?xí)▋?nèi)含板塊內(nèi)首個(gè)（新規(guī)后）室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)籃球場(chǎng)、健身房等設(shè)施）。以濱江造+雙地鐵+配套成熟為核心優(yōu)勢(shì)，續(xù)銷表現(xiàn)穩(wěn)健，以54套成交登頂上周全市住宅榜首。

保利天奕占位未來科技城板塊，緊鄰地鐵站點(diǎn)與商業(yè)綜合體，作為保利在杭州的首個(gè)“天系”作品，項(xiàng)目配置約3000㎡核心公區(qū)、23個(gè)主題架空層泛會(huì)所，打造3萬+價(jià)位段頂配社區(qū)體驗(yàn)。項(xiàng)目以103-139㎡高性價(jià)比剛改戶型為主，精準(zhǔn)契合剛改客群置業(yè)需求，持續(xù)穩(wěn)定走量，位列全市成交第二。

潤(rùn)啟未來城占位西湖區(qū)三墩北，為地鐵4號(hào)線蓮池路站（在建）上蓋，是杭州首個(gè)POD+TOD綜合體，由華潤(rùn)與杭州地鐵聯(lián)手打造。項(xiàng)目融合公園生態(tài)與便捷交通，居住便利性突出，以110-235㎡多元戶型為主，稀缺的雙模式開發(fā)與高性價(jià)比，上周成交43套位居第三。

公寓成交方面，上周市場(chǎng)熱度稍有回升，但整體仍處低位運(yùn)行。臨平區(qū)中順新瀾悅表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，單盤成交26套，均價(jià)19971元/㎡，占據(jù)公寓成交的絕對(duì)主力。其余項(xiàng)目成交規(guī)模普遍在1-4套，公寓市場(chǎng)整體缺乏持續(xù)拉動(dòng)力。成交均價(jià)同步承壓走弱。

（后位項(xiàng)目成交量低，故取首位）

再來看上周的新開盤市場(chǎng)，上周新房供應(yīng)節(jié)奏有所收縮，合計(jì)推出新房440套，環(huán)比減少38%，但整體去化率提升了8個(gè)百分點(diǎn)，來到54%。其中，以下項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼：

建發(fā)棲湖云莊，占位西湖區(qū)蔣村板塊，作為創(chuàng)下杭州樓面地價(jià)歷史新高的蔣村地王項(xiàng)目，關(guān)注度居高不下，其集多重亮點(diǎn)于一身，盡管毛坯均價(jià)高達(dá)163520元/㎡，市場(chǎng)接受度依然高，加推303-607㎡超大平層及躍墅戶型，去化率85%，印證了杭州頂豪市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性。

綠城?潮語(yǔ)觀棠軒，位于錢塘區(qū)大江東板塊，精裝均價(jià)22310元/㎡，加推117-139㎡剛改戶型，去化率高達(dá)92%，去化保持穩(wěn)健。憑借低總價(jià)門檻、綠城品牌背書，成為上周去化率最高的樓盤。

其余項(xiàng)目中，沐芳洲，濱杭濱紛城、濱江西站云杭里等剛需剛改項(xiàng)目去化率依舊表現(xiàn)穩(wěn)健。整體來看，市場(chǎng)熱度高度集中于底層剛需和高端改善兩端，中端改善陷入成交斷層。

再看數(shù)據(jù)端，呈量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)，改善占比收縮、剛需剛改托底。

上周全市商品房成交1010套，環(huán)比上漲25.94%，對(duì)比五一前常態(tài)周度數(shù)據(jù)，市場(chǎng)活躍度回歸常態(tài)，成交規(guī)模已修復(fù)并重回上千套水平；成交均價(jià)38841元/㎡，環(huán)比下跌21.76%，終結(jié)此前連續(xù)7周均價(jià)上漲態(tài)勢(shì)，價(jià)格回歸常態(tài)理性區(qū)間。

一方面，全市商品房成交總量走高，主要依靠望舟府、保利天奕、潤(rùn)啟未來城、濱杭濱紛城等剛需剛改大盤持續(xù)走量支撐，筑牢整體成交基本盤，帶動(dòng)成交規(guī)模穩(wěn)步回升。

另一方面，成交均價(jià)出現(xiàn)明顯回落，則是源于改善撐價(jià)效應(yīng)階段性減弱。

前一周拉動(dòng)均價(jià)逼近5萬、實(shí)現(xiàn)七連漲的核心，是棲湖云莊、中海萬潮玖序、元起觀潮府等單價(jià)8萬-14萬+/㎡頂豪項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，而上周這類超高單價(jià)頂豪項(xiàng)目成交明顯變少，與此同時(shí)，90-140㎡剛需剛改房源成交權(quán)重顯著提升，3.8萬元/㎡以下剛需剛改房源成交占比走高，直接拉低全市成交均價(jià)。

短期均價(jià)回落僅是階段性結(jié)構(gòu)調(diào)整，隨著傳麒府、望天際等高端頂豪項(xiàng)目陸續(xù)入市及網(wǎng)簽備案，全市成交均價(jià)后續(xù)仍具備重回上行通道、再度沖高的市場(chǎng)預(yù)期。

區(qū)域表現(xiàn)來看：

余杭區(qū)：成交190套，成交套數(shù)環(huán)比上漲25.83%，持續(xù)領(lǐng)先各區(qū)域，成交套數(shù)環(huán)比上漲31.30%，均價(jià)36832元/㎡，環(huán)比小幅回落2.94%。未來科技城、北部新城等板塊剛改大盤持續(xù)走量，支撐區(qū)域成交規(guī)模穩(wěn)居第一，價(jià)格保持平穩(wěn)。

蕭山區(qū)：成交161套，環(huán)比上漲25.78%，均價(jià)52764元/㎡，環(huán)比下滑16.82%。成交規(guī)模穩(wěn)步提升，前期錢江世紀(jì)城、區(qū)政府高端改善項(xiàng)目集中成交熱度消退，剛需及剛改項(xiàng)目成交權(quán)重抬升，區(qū)域均價(jià)隨之理性回落。

臨平區(qū)：成交145套，環(huán)比小幅下滑15.46%，均價(jià)21265元/㎡，環(huán)比微跌3.30%。臨平新城、星橋等板塊剛需剛改需求平穩(wěn)釋放，為區(qū)域貢獻(xiàn)了主要成交，也拉低了整體均價(jià)水平。

上城區(qū)：成交24套，環(huán)比下滑17.24%；成交均價(jià)58683元/㎡，雖環(huán)比小幅回落4.84%，但依舊維持全市高位水平，改善需求韌性仍存。

西湖區(qū)：成交118套，環(huán)比微漲6.31%；均價(jià)50076元/㎡，受前期拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格的頂豪項(xiàng)目集中網(wǎng)簽消退影響，環(huán)比大幅下跌40.71%。

濱江區(qū)：成交15套，環(huán)比下滑28.57%，均價(jià)55328元/㎡，環(huán)比小幅下滑8.63%。受高端改善項(xiàng)目推盤及網(wǎng)簽節(jié)奏放緩影響，成交延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，價(jià)格同步小幅回調(diào)。

拱墅區(qū):成交套數(shù)117套，環(huán)比大幅上漲62.5%。運(yùn)河新城、華豐等剛需及剛改項(xiàng)目續(xù)銷發(fā)力，帶動(dòng)成交顯著修復(fù)，均價(jià)則保持平穩(wěn)波動(dòng)。

錢塘區(qū)：成交規(guī)模環(huán)比小幅上行，市場(chǎng)以剛需、剛改自住房源成交為主，依托板塊成熟配套及地緣外溢客群支撐，均價(jià)波動(dòng)幅度較小，整體運(yùn)行穩(wěn)健。

富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)：區(qū)域同步迎來量?jī)r(jià)雙修復(fù)，成交規(guī)模從前一周35套左右的低位明顯反彈，環(huán)比漲幅均在75%左右。成交仍以本地剛需自住消化為主，均價(jià)在低位基礎(chǔ)上小幅微漲，但整體去化節(jié)奏依舊偏慢，市場(chǎng)熱度仍處于溫和修復(fù)階段。

各面積段成交情況則呈現(xiàn)剛改主力走強(qiáng)，大戶型量?jī)r(jià)收縮的特征。

·90-140㎡面積段：成交601套，環(huán)比增加28.69%，成交占比提升至59.6%，均價(jià)30827元/㎡，環(huán)比微跌0.90%。成交套數(shù)和占比同步抬升，持續(xù)坐穩(wěn)市場(chǎng)絕對(duì)主力，成為拉動(dòng)整體成交規(guī)模回升的核心支撐。

·140-180㎡面積段：成交107套，占比小幅提升至10.6左右，均價(jià)36416元/㎡，去化表現(xiàn)穩(wěn)健。

·180-200㎡面積段：成交47套，環(huán)比漲113.64%，成交占比從2.74%提升至4.65%，均價(jià)40322元/㎡，基本保持平穩(wěn)。

·200㎡以上面積段：成交148套，環(huán)比下跌14.94%，成交占比從21.70%回落至14.65%，均價(jià)大幅58558元/㎡，環(huán)比回落23.53%。受頂豪項(xiàng)目集中網(wǎng)簽消退影響，成交套數(shù)、占比、均價(jià)出現(xiàn)“三降”，對(duì)全市均價(jià)的拉高效應(yīng)明顯減弱，是上周整體價(jià)格中樞回落的核心結(jié)構(gòu)性原因。

文章來源:克而瑞