開篇：幾個關鍵點，串起長春"十五五"的關鍵拼圖

一座城市的未來五年藍圖正式落定，每位身處其中的從業者都值得認真讀懂它。請注意這串緊密相連的時間節點:

2025年10月，《長春都市圈發展規劃》正式印發； 2025年12月，長春"十五五"規劃建議審議通過； 2026年3月，自然資發〔2026〕38號文落地，新增經營性房地產用地供給受限；

?25年10月，《長春都市圈發展規劃》正式印發；

?25年12月，長春"十五五"規劃建議審議通過；

?26年3月，自然資發〔2026〕38號文落地，新增經營性房地產用地供給受限；

?26年4月，《長春市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（以下簡稱《規劃綱要》）正式發布；

?26年4月，長春首批"好房子"試點項目公布。

大事環環相扣，傳遞出清晰信號：長春正告別"增量擴張"時代，全面邁向"存量提質"新階段。

一、萬億目標定了！"一中心、五高地"的戰略雄心

1.1 經濟目標：劍指萬億

《規劃綱要》第三章明確提出:

"經濟增速跑贏全國平均水平，年均增速達到5%以上，經濟總量邁上萬億元臺階、在省會城市中實現爭先進位。"

從基數看，長春全市GDP從2020年的6821.42億元提高到2025年的8005.59億元，五年間穩步增長，占全省比重始終保持在50%以上。

數據解讀：到2030年，長春GDP將實現萬億元跨越，第三產業占比同步提升至60%目標線，呈現"規模擴張+結構優化"雙重躍升。三次產業結構由2020年的7.8:40.7:51.5、2025年的6.6:34.6:58.8，優化為2030年目標的6:34:60，實現第三產業占GDP比重和生產性服務業占第三產業比重的"雙60"目標。（數據來源:長春市"十五五"規劃綱要）

1.2 "一中心、五高地"戰略定位

《規劃綱要》第三章第一節明確長春發展定位為"一中心、五高地":

"國家區域創新中心、國家先進制造業高地、國家現代化大農業示范高地、國家文化和旅游產業高地、東北亞地區開放合作高地、生態宜居美好生活高地。"

1.3 人口與城鎮化目標

常住人口城鎮化率從2025年的68.43%（2024年數據）提升至2030年的72%左右。到2030年，中心城區將建設成為常住人口規模超500萬的特大城市。

二、"1351"都市圈：長春的未來空間在哪里？

2.1 什么是"1351"？

《規劃綱要》第二十九章第一節明確:

"引領構建'一中心、三組團，五帶、一廊'的'1351'長春現代化都市圈空間布局，更好推動都市圈同城化、城市群一體化發展。"

2.2 "一中心"四大功能定位

圍繞長春中心城市，《規劃綱要》明確四大功能：區域經濟發展中樞、區域創新策源高地、現代產業協同引擎、公共服務共享平臺。

2.3"三組團"分工

2.4 "五帶"產業格局

五條產業帶沿交通通道與產業鏈群展開：現代文旅產業帶、醫藥產業帶、先進制造產業帶、現代農業產業帶、能源產業帶。

2.5 "一廊"區域協同

以長春、哈爾濱、沈陽、大連4個副省級城市為戰略支點，共同打造南北貫通的哈長沈大產業科技創新走廊，聚焦高端裝備、新材料、生物醫藥等領域關鍵技術攻關。

三、中心城市"五區、兩帶、八組團"布局

重要提示

《規劃綱要》第二十九章第二節明確，都市圈層面的"五帶"與中心城市層面的"五區"是兩個不同概念。中心城市空間布局為"五區、兩帶、八組團"。

3.1 "五區"功能定位

3.2 "兩帶"東西半環

西半環——糧食安全和新能源產業帶：以榆樹市、德惠市、農安縣、公主嶺市為軸線，重點發展現代化農業、農產品精深加工，大力發展風光新能源與現代物流。

東半環——特色農業和文旅產業帶：以九臺區、蓮花山度假區、凈月高新區、雙陽區為軸線，整合特色農產品和鄉村文旅資源，重點發展以參鹿菌為主的特色農業。

3.3 "八組團"各顯其能

合心（軌道交通裝備研發制造）、范家屯（汽車產業配套）、大嶺（汽車零部件創新）、合隆（智能裝備制造）、空港（臨空產業體系）、米沙子（綠色循環產業）、鹿鄉（梅花鹿+文旅康養）、勸農（冰雪旅游+避暑休閑）。

四、"3轉4強7新"：長春押注的現代化產業版圖

《規劃綱要》第二篇明確了"3轉、4強、7新"現代化產業體系。

4.1 "3轉"——三大傳統優勢產業轉型升級

? 汽車產業：向新能源與智能網聯轉型。"全力支持汽車龍頭企業'All in'新能源戰略"，到2030年新能源汽車產量占整車產量比重力爭達到60%，建設世界級汽車先進制造業集群；

? 裝備制造產業：向智能化高端化轉型。推動CR450下一代高速動車組研發和產業化應用，推動高速磁浮、中低速磁浮、氫能列車關鍵核心技術研發；

? 農產品加工產業：向綠色精深加工轉型。依托黃金玉米帶資源，打造全國"綠色食品之都"。

4.2 "4強"——四個成長型新興產業

? 新一代光電信息產業：高水平建設"中國光電城"，深度參與國家半導體產業發展；

? 生物醫藥和生命健康產業：以永春醫藥城建設為牽引，"推動生物醫藥創新能力進入國家第一方陣"；

? 綠色能源產業：到2030年，新建風光裝機量130萬千瓦，總量達到260萬千瓦；

? 現代文旅消費業：到2030年，全市接待游客力爭達到3.6億人次、出游總花費力爭實現6000億元。

4.3 "7新"——七個新賽道產業

高端醫療裝備和創新藥、航空航天及應用（2030年遙感衛星在軌運行達到300顆，通信衛星年產能達到1000顆）、低空經濟、前沿新材料、新型半導體、具身智能、數字經濟（2030年數字經濟核心產業增加值占GDP比重超過12%）。

4.4 三大平臺引擎

北湖未來科學城、永春醫藥城、長春國際航空博覽城，作為"3轉4強7新"產業體系的核心承載平臺。

五、住房體系新格局：從"住有所居"邁向"住有優居"

5.1 公租房：精細化管理升級

《規劃綱要》明確:

"優化聯合審核流程，依托大數據平臺實現申請人信息聯網核查。建立常態化年度復核與動態巡查制度。完善輪候排序規則，政策向優先保障群體傾斜。"

5.2 保租房：供需結構優化

"差異化增加保租房供給，重點在新興產業聚集區等布局新建項目，優先通過存量房改造、閑置資產盤活等方式擴充房源……將新就業職工、外來務工人員列為重點保障群體。"

5.3 "好房子"建設：產品力升級核心

《規劃綱要》第四十二章第二節明確:

"推行適應長春氣候特色的新材料、新技術和新標準，建設及改造一批'好房子'。推動住宅小區物業服務規范化、標準化、精細化、智慧化。健全住宅項目工程質量監管與信息公示制度，拓展人工智能在'好房子'全生命周期管理應用。"

5.4 城市更新與存量盤活

《規劃綱要》第四十二章明確了城市更新時間表:

? 老舊小區："全面完成剩余2000年底前建成的老舊小區改造及'回頭看'工作"；

? 棚戶區："到2030年，分級分批完成三環內棚戶區改造工作"；

? 城中村："到2030年，分類分批推動已批復的14個城中村更新改造"。

5.5 穩定市場預期

《規劃綱要》第四十七章第二節明確："著力穩定房地產市場。"

5.6 土地供應結構

2026年長春市國有建設用地供應總量1942.4公頃，其中住宅用地占比約15%。

數據解讀：住宅用地占比僅15%，工礦倉儲用地高達35%，清晰傳遞了"控住宅增量、強產業支撐"的政策信號。結合38號文"增存掛鉤"約束，長春未來商品房供地將更多依賴城市更新和存量盤活。（數據來源:長春市規劃和自然資源局）

六、2026年市場數據印證轉型趨勢

6.1 1-4月累計數據（含普通住宅、別墅、酒店式公寓）

? 成交套數：7,978套

? 成交建筑面積：88.48萬平方米

? 成交均價：約8,931元/平方米

? 成交金額：79.03億元

數據解讀：3月成交3,354套，環比大幅反彈355.09%，4月成交均價9,000元/平方米左右，量價整體呈現"3月強反彈、4月延續企穩"的態勢，市場修復信號明顯。（數據來源:克而瑞，統計含普通住宅、別墅、酒店式公寓）

6.2 庫存與去化情況

據克而瑞數據，2026年4月長春庫存59,526套（同比下降32.27%），庫存建筑面積703.67萬平方米（同比下降30.27%），12個月去化周期為30.0個月。庫存持續去化，市場結構性改善跡象明顯。

七、四大趨勢研判與三條戰略建議

7.1 四大趨勢研判

趨勢一：土地市場--存量盤活成主渠道

結合《規劃綱要》"盤活存量土地和低效用地"章節與自然資發〔2026〕38號文，未來商品房供地將高度依賴城市更新和存量挖掘，"產業匹配度+方案優"的綜合評審模式將逐步替代傳統"價高者得"。

趨勢二：產品供給--從"住有所居"向"住有優居"升級

"好房子"建設全面鋪開，《規劃綱要》明確推行"適應長春氣候特色的新材料、新技術和新標準"，東北寒地住宅在保溫、隔音、防火等方面的針對性設計將成為差異化突圍關鍵。

趨勢三：區域格局--"五區"主導，核心區集聚

中央文化商務區、北部新質生產力發展先導區、南部高新技術產業區將成為新增供給和需求釋放的主要承載，遠郊地塊價值進一步分化。

趨勢四：行業競爭--產品力+運營力綜合較量

具備存量運營能力、產品創新能力、寒地住宅研發能力的企業將占據優勢，傳統"快周轉"模式生存空間進一步壓縮。

7.2 給房企的三點戰略建議

建議一：聚焦核心"五區"存量更新機會

重點關注重慶路、站前等重點更新片區，朝陽清和、經開東環等一般更新片區，以及綠園長客、汽開南翼工業等潛力更新片區。能力建設上，需補齊"拆遷安置+產業導入+社區運營"綜合能力短板。

建議二：產品力升級--把握"好房子"標準與長春氣候特色

圍繞《規劃綱要》提出的"適應長春氣候特色的新材料、新技術和新標準"，將"安全、舒適、綠色、智慧"作為產品研發核心方向，針對東北氣候特點做出針對性設計。

建議三：精準匹配五大功能區客群定位

長春"十五五"規劃可用三條主線概括：都市圈引領--"1351"空間布局重塑區域格局；產業升級--"3轉4強7新"夯實經濟底盤；住房體系重構--從"住有所居"邁向"住有優居"。

2026年作為"十五五"開局之年意義關鍵。過去依賴資金競價能力的粗放模式正在退場，未來將是**"存量盤活能力+產品力+精細化運營能力"**的綜合較量。讀懂"十五五"，把握新格局--這是每一位長春房地產參與者的必修課。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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