來源：新聞晨報

“物業費投標明細里

到處都是不合理的支出

像是為了湊夠這個價格硬湊的。”

近日

上海保利天奕小區多位業主反映

他們多次與開發商、物業溝通協商

卻始終未能得到滿意答復……

泳池爭議牽出物業費隱憂

保利天奕小區位于上海外環外唐鎮板塊，于2025年6月起分多批次開售，袁俊（化名）作為第一批購房者，從買房初期就對小區配套充滿期待。

據袁俊回憶，賣房時銷售人員口頭承諾，小區會所內的健身房、瑜伽室等配套僅對業主開放，泳池要對外運營，但未提供任何關于泳池的書面資料、平面布置圖或動線規劃。

“我們當時以為，即便泳池對外，也會有獨立的出入口和管理機制，不會影響小區業主的正常生活和安全。”

然而，直到去年10月，小區沙盤上才出現會所和泳池的相關模型，此前業主買房時從未見過；而泳池的平面布置圖、對外動線規劃等關鍵信息，開發商始終未能提供。

更讓業主們擔心的是，泳池位于小區最中心的會所地下一層，若對外運營，外來人員需穿過小區公共區域才能到達。

“開發商說會安排保安一對一陪同外來人員，但這根本不現實，就是托辭。”

▲業主群里針對泳池如何開放的討論

袁俊表示，小區規劃上僅有一個出入口，但目前開發商違規開設了第二個門，疑似為會所泳池專用，即便如此，外來人員仍能隨意進入小區公共區域，“游完泳之后去哪里，我們根本無法監管，小區的安全性和私密性根本無法保障，泳池對外的話我感覺還不如把泳池關了。”

袁俊直言，保利天奕小區周邊有兩個超過千戶規模的小區均無泳池，保利天奕泳池對外運營的收益預期可觀。“開發商一邊收著高昂的物業費，一邊還要通過泳池對外運營額外盈利，完全沒有考慮業主的感受。”

袁俊坦言，泳池爭議只是一個切入點，真正讓業主們難以接受的，是與泳池運營成本掛鉤的、高達8.4元/㎡/月的物業費，以及其背后離譜的費用明細。

業主質疑物業費明細“虛高湊數”

保利天奕小區共有558戶業主，按照8.4元/㎡/月的物業費標準，小區每年物業費收繳總額約為670萬元左右。

“唐鎮屬于外環外，周邊同檔次小區物業費大多在5-6元/㎡每月，我們能接受合理的高端物業服務，但8.4元的價格，配套的費用明細卻處處透著不合理。”

袁俊告訴記者，此前業主們通過投訴，迫使開發商提供了保利物業的投標明細，這份明細讓業主們更加堅信，物業費存在“虛高湊數”的嫌疑。

記者查看業主提供的物業投標明細截圖發現，其中多項支出讓業主們感到不滿。

其一，保安日常耗材費偏高，僅手套、蚊香、熱水瓶、手電筒等三類物品，每月采購費用就高達1200元；其二，公共照明耗材每月支出1200元；其三，558戶的小區竟設置了40名保安、13名保潔，即便按照三班倒的標準，也意味著同時有13名保安在崗，遠超中小型小區的正常保安配置規模。

“一個中小型小區，需要幾十名保安？而且每月怎么可能需要花這么多錢買這些基礎耗材？”

袁俊質疑道，此外還有石材養護每月3500元、外墻清洗每月8200元、綠化養護每月7000元，智能化系統維護每月7800元，加上弱電運行每月4800元電費，以及保潔綠化每月3000元水費，各項支出相加，僅維護類費用每月就超過3萬元。

▲業主質疑物業費明細虛高

業主們對此充滿疑惑，認為這些費用都是“虛列支出”，目的就是為了湊夠8.4元/㎡/月的物業費標準。

更讓業主們無法接受的是，開發商一邊以“泳池運營成本高”為由，堅持泳池對外運營，一邊又收取著“虛高”的物業費，“兩頭都想吃”。

“我們不是不講道理，恒溫泳池運營一年確實需要一百多萬，我們也愿意協商——比如把物業費調整到6.4元/㎡/月，剩下的2元用于泳池運營，讓泳池僅對內開放，這樣既不會讓物業虧損，也能保障業主的權益。”

但是開發商卻并未采納業主們的建議。

除此之外，業主們還發現，小區目前存在多處設計硬傷，已有部分業主就相關問題提起訴訟。

“開發商連房子質量都無法保證，卻在物業費上大做文章，這讓我們很難相信他們能提供與8.4元物業費匹配的服務。”

袁俊無奈地說，業主們的核心訴求很簡單：要么合理調整物業費，公開透明費用明細，泳池對內運營；要么維持現有物業費，用物業費補貼泳池運營，禁止泳池對外，保障小區安全和業主權益。

保利物業回復現物業費只是預估

針對業主們反映的泳池運營和物業費相關問題，記者聯系到保利物業相關客服人員，對方給出了回應。

客服表示，保利天奕小區目前仍處于建設階段，物業目前處于招投標階段，尚未正式進場，業主們看到的費用明細，均為前期招投標階段的預估金額，并非實際落地支出。

“小區還沒有正式交付，很多費用都是預估的，而且小區分為兩個地塊，存在很多不確定因素，所以無法給出詳細的實際開支明細。”

客服解釋道，前期的費用測算主要是為了配合開發商賣房時的相關公示要求，后期待小區交付后，物業將通過正式招投標確定最終的人員配置、服務費用等，各項支出也會在實際運營中逐步明確。

▲保利天奕小區宣傳圖

對于業主質疑的“物業費虛高湊數”問題，客服表示，目前8.4元/㎡/月的物業費標準，是結合小區定位、配套設施等因素測算的，且已在政府部門備案，符合相關規定。

客服強調，關于泳池對外運營的爭議，客服表示，泳池對外運營是開發商營銷階段就明確的口徑，對于業主擔心的外來人員進出小區的安全問題，后期物業將采取嚴格的管理措施，外來人員需憑健身卡、有效證件等才能進入小區，且小區將設置巡邏崗、門崗，加強日常巡查。

“業主進入樓棟需要刷卡，外來人員無法隨意進入業主樓棟，不會影響小區的安全性和私密性。”

客服還表示，目前物業已了解到業主們的核心訴求，后續會與開發商、業主進一步溝通協商。

專家坦言很多物業費合規但不合理

針對保利天奕小區業主反映的問題，記者采訪了物業管理法律專家黃友健，結合相關法律法規和行業慣例，對事件進行了專業解讀。

“判斷物業費是否合規，核心看是否明碼標價、是否在政府部門備案，以及業主買房時是否明確知曉并同意。”

黃友健解釋道，保利天奕小區的8.4元/㎡/月物業費，若已在政府部門備案，且業主買房時簽署的臨時管理規約、物業服務協議中明確約定了該標準，那么從法律層面來說，該物業費標準是合規的，這屬于市場行為，業主買房時若不認可該物業費標準，可選擇不購買該小區房產。

但是，物業費合規卻不一定合理，黃友健認為，業主質疑的物業費明細不合理問題，確實有其道理。“558戶的小區設置40名保安、每月1200元的保安耗材，確實有‘湊數’嫌疑。”

他表示，目前新建商品房的物業費普遍偏高，“保利天奕的8.4元物業費，從板塊定位來看不算特別離譜，但費用明細的合理性確實值得商榷。”

針對業主們的維權訴求，黃友健給出了明確的建議。首先，業主應盡快成立業主委員會，這是維護業主合法權益的核心保障。

“根據相關規定，小區入住率達到50%以上，或業主入住滿兩年，即可申請成立業主委員會，無需等到房產證辦理完成。”

他表示，業主委員會成立后，可代表全體業主與開發商、物業協商物業費標準、費用明細公示、泳池運營等相關事宜，甚至可以根據業主意愿，更換前期物業。

其次，業主可與開發商、物業協商調整物業費模式，將目前的包干制改為酬金制。

“包干制下，物業收取固定物業費，自負盈虧，業主難以監督費用支出；而酬金制下，物業按照物業費總額的一定比例收取酬金，其余費用全部用于小區物業服務和設施維護，支出明細需定期公示，業主可全程監督。”

黃友健表示，酬金制能有效解決費用不透明的問題，減少業主與物業之間的矛盾。

截至記者發稿時，保利天奕小區業主仍在與開發商、物業協商相關事宜，記者將持續關注事件進展。