北京
文/上海進深 嚴明會
黃浦濱江，最近有點熱鬧。
一邊，是整個黃浦世博濱江整盤規劃剛剛公示，總面積約3.6平方公里，可開發規模約180萬平方米，商業、文化、科創與高品質住宅集中注入，濱江天際線即將重塑，直接把市場情緒點燃。
另一邊，著名的“鴿王”凱迪迪美遜，終于有了實質性動作。這個在2011年就拿地的項目，早已是現房狀態。
今年1月，項目正式定名凱迪廬灣，下周就將召開媒體見面會。
這個時間點很微妙。
項目雖然位于黃浦濱江，但又比很多黃浦濱江項目更貼近徐匯濱江。
根據最新規劃，項目所在的SBPX-03單元新規劃了兩宗住宅用地。其中，138-04地塊為純住宅用地（Rr3），用地面積21919㎡，容積率3.1，限高80米。
而這只是局部，整個世博濱江將新增7幅商品住宅用地，其中絕大部分地塊都具備江景視野條件，住宅總體量超30萬平方米。
按照現在上海新規產品的趨勢來看，未來大概率都會做高贈送、高得房率的3.5代新規住宅。
倘若凱迪廬灣遲遲再不入市，未來就要跟一波全新迭代的濱江豪宅硬碰硬，競爭壓力陡增。
項目由3棟總高16-24層的高層組成，僅197套房源，主推建面約130-392㎡產品，主力戶型是200㎡的三房和四房。
開發商為上海久祿企業發展有限公司，隸屬于凱迪集團，是一家上海本土房企，法人為錢漢新。
區位相當不錯，位于原盧灣區龍華東路809號，打浦路和日暉東路附近。
內環邊、老盧灣、世博濱江，一街之隔就是黃浦綠地繽紛城，距離4號線魯班路站約880米，離黃浦江直線距離也就約550米。
放在今天看，這種地段依然很能打。
這些年，從綠地海珀黃浦，到融創外灘壹號院，再到后來的中海順昌玖里、露香園、董家渡，再疊加整個西岸、前灘、北外灘一起形成的濱江豪宅浪潮，上海核心濱江的價值體系，已經被重塑過一輪。
黃浦濱江也終于從當年的規劃概念，開始進入真正的兌現階段。
而凱迪迪美遜，就像一個被時代遺忘在原地的項目。它看著周邊房價一路上漲，看著一個個濱江項目從十幾萬邁入20萬 時代，卻始終沒有交卷。
背后傳聞眾多：動遷未清、環評問題、設計方案反復修改，而后上海樓市步入長周期限購限價，對這類偏豪宅定位的項目而言，開發商顯然不甘心在價格受限時倉促入市。
最近幾年間，“迪美遜要開了”的消息每隔一陣就冒出來一次：
銷售團隊招聘、樣板間開放、即將取證……但最終都不了了之，它也因此成了上海樓市有名的“捂盤王”之一。
網上那套約200㎡三房的戶型圖，在各大中介和豪宅群里循環流轉。受制于老舊規劃設計，在如今高贈送、高得房率的大戶型賽道中，競爭力明顯不足。
樣板房照片也偶被翻出。
只是風格實在太古早，帶著一種十年前上海豪宅的審美痕跡：大理石拼花、厚重的背景墻、偏歐式的線條，以及一種老錢風還沒進化完成的氣質。
如今凱迪廬灣如果真的準備入市，市場更關心的是：
產品會不會重做，會改到什么程度，最后會賣多少錢。
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