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真涼了？！悉尼墨爾本已率先跌價，專家預(yù)測明年房價恐下跌6%

隨著利率持續(xù)走高、房產(chǎn)稅政策調(diào)整效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，疊加經(jīng)濟增速放緩，越來越多經(jīng)濟學家預(yù)警澳洲房價即將進入下行通道。

其中最為悲觀的預(yù)測來自 HSBC 首席經(jīng)濟學家 Paul Bloxham。

他預(yù)計今年房價將持平，明年全國房價將下跌3%至6%。

“我們認為今年下半年房價將直接下跌，”Paul Bloxham 表示，今年上半年市場曾有相當大的增長勢頭，但下半年這一動力將逐步消退，導致全年房價持平，跌勢隨后將延續(xù)至明年。

值得注意的是，Reserve Bank of Australia（RBA）已在2月、3月和5月連續(xù)三次加息25個基點，將官方現(xiàn)金利率推至4.35%。

由于通脹依然頑固，金融市場預(yù)計至少還會再迎來一次加息。

Paul Bloxham 分析稱，澳洲目前面臨的通脹挑戰(zhàn)意味著利率可能需要長期維持高位，而這將給房價帶來更大的下行壓力。

這位經(jīng)濟學家指出，Sydney 和 Melbourne 房價已連續(xù)數(shù)月下跌，投資者則在一定程度上支撐了 Perth、Brisbane 等較小城市的房價增長。

他認為，聯(lián)邦預(yù)算案取消了現(xiàn)有房產(chǎn)的負扣稅（negative gearing）和50%的資本利得稅（CGT）折扣，這一改革將導致投資者“撤離，從而令這些住房市場降溫”。

AMP 首席經(jīng)濟學家 Shane Oliver 同樣認為，房產(chǎn)價值可能在未來六個月內(nèi)開始下跌。

“全國房價月度增長已放緩至0.3%左右。我懷疑增速會進一步放緩，甚至可能轉(zhuǎn)為負增長，”O(jiān)liver解釋道，稅收政策變化導致投資者稅后回報下降，將把投資者擋在市場門外，再加上加息以及與伊朗戰(zhàn)爭相關(guān)的經(jīng)濟不確定性，這些因素都指向房價下跌。

Shane Oliver 預(yù)計，全國房價可能在未來六個月內(nèi)的某個時間進入負增長區(qū)間，Sydney 和 Melbourne 市場則可能從現(xiàn)在起進一步走弱——這兩個城市已經(jīng)出現(xiàn)負增長。

不過，他認為市場前景對首次置業(yè)者來說“相當不錯”，因為他們將面臨更少的投資者競爭。

“高利率仍然有負面影響，因為它減少了你可以借貸的金額，所以那里依然存在抑制因素。但對于那些希望入市且已經(jīng)籌集好資金的人來說，現(xiàn)在不是個壞時機，可能還是個好時機。”

Shane Oliver 表示，上周的聯(lián)邦預(yù)算案強化了他對8月份將再次加息的判斷。

“顯而易見，考慮到通脹問題的嚴重程度，存在進一步加息的風險。”

其他銀行對全國房價的預(yù)測較為溫和，并不認為房價會轉(zhuǎn)為負值，但也紛紛下調(diào)了預(yù)期。

Commonwealth Bank 預(yù)測2026年全國住宅價格將增長3%，2027年再增長3%，較此前預(yù)測的明年增長5%有所下調(diào)。

ANZ 則預(yù)測今年省會城市房價將增長2.8%，低于此前預(yù)測的4.8%，到2027年增幅為2.1%。

當被問及為何觀點與其他銀行不同時，Paul Bloxham 表示，他對整體經(jīng)濟的判斷比目前的主流共識更為悲觀，認為經(jīng)濟將陷入更大幅度、更早到來的下行。

這位經(jīng)濟學家表示，他更加看重近幾個月商業(yè)和消費者信心的大幅回落，并從中解讀到經(jīng)濟放緩的速度將快于共識預(yù)期，進而反饋到住房市場的走弱中。

他并未預(yù)測經(jīng)濟將陷入衰退（定義為GDP連續(xù)兩個季度負增長），但預(yù)計到2027年中期失業(yè)率將升至5%，這一升幅高于 Reserve Bank of Australia 或財政部的預(yù)測。

“我可以確信地說，經(jīng)濟將會出現(xiàn)下行。在目前的處境下，我認為我們必須經(jīng)歷下行。除此之外，沒有其他辦法能讓通脹降下來。”

在 Sydney，CoreLogic 數(shù)據(jù)顯示，周末拍賣清盤率暴跌6個百分點至49.2%，創(chuàng)下自2020年4月新冠疫情干擾拍賣以來的最差表現(xiàn)。

Sydney 房價自2月以來持續(xù)下跌，僅4月一個月就下降了0.6%。

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奧運紅利引爆澳洲豪宅市場！大批買家無懼高利率，狂砸千萬搶奪稀缺房源

在經(jīng)濟不確定時期，豪宅賣家往往不愿率先出手，但布里斯班正成為一個例外。

當全球局勢緊張和經(jīng)濟疲軟帶來的謹慎情緒籠罩其他城市市場時，Brisbane 卻不斷涌現(xiàn)出一系列令人驚嘆的頂級豪宅掛牌房源。

Ray White Collective Luxury負責人 Matt Lancashire 表示，這并非市場試水——賣家們正以堅定的信念采取行動。

其中一位是酒館老板 James Power，他通過 Lancashire 掛牌出售位于 Hamilton 地區(qū) 33 Markwell Street 的宏偉西班牙傳教士風格莊園。

這座房產(chǎn)俯瞰 Brisbane River，即使以 Hamilton 的精英標準衡量，也堪稱引人注目的焦點。

這波高端房源涌現(xiàn)之際，Brisbane 500萬澳元以上的交易量正處于歷史最高水平。

即便如此，房源依然供不應(yīng)求，背后支撐因素包括全國領(lǐng)先的人口持續(xù)增長，以及正在重塑城市面貌的2032年奧運會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

“當人們感受到這股潛在勢頭時，信心便隨之而來，”Matt Lancashire 說。

他指出，Sydney 和 Melbourne 面臨著各自的阻力，無論是稅收、負擔能力上限還是市場情緒，而 Brisbane 沒有這些拖累。

Matt Lancashire 透露，500萬澳元以上的房源庫存下降了40%，但買家咨詢量卻激增60%。

他坦言，高端市場的供應(yīng)一直受限，因為這些房產(chǎn)根本無法“復制”——土地、河景和歷史底蘊都是獨一無二的。

Lancashire 代理的一處遺產(chǎn)名錄房產(chǎn)位于 Paddington 地區(qū) 49 Reading Street，經(jīng)過 Graya 的現(xiàn)代翻新后，指導價為1200萬至1250萬澳元。

這座始建于19世紀60年代的地標性莊園現(xiàn)在配備了電梯、健身房、品酒室，并全程采用翡翠大理石裝飾。

專家表示，豪宅房產(chǎn)主要集中在 Hamilton、Ascot 和 New Farm，而 Kangaroo Point、Hawthorn 和 Teneriffe 也日益受到關(guān)注。

頂級住宅成交價均在1000萬澳元以上，最高已達2500萬澳元的城市紀錄。雖然這仍低于 Melbourne 和 Sydney 藍籌區(qū)的峰值，但 Brisbane 的長期增長軌跡更為強勁。

根據(jù) Ray White 最新的豪宅展望（Luxury Outlook）報告，10年間 Brisbane 的豪宅門檻——即躋身前5%房產(chǎn)的起步價——飆升133%，達到249萬澳元，與 Melbourne 的差距已縮窄至10萬澳元以內(nèi)。

在更廣泛的豪宅公寓市場，基準價格上漲87%，達到151萬澳元。

Knight Frank 發(fā)布的《2026年財富報告》發(fā)現(xiàn)，得益于有利的規(guī)劃政策，超級豪宅公寓的價格上限在短短12個月內(nèi)從920萬澳元飆升至1400萬澳元，目前每平方米價格已超過4.8萬澳元。

盡管如此，McGrath 中介 Alex Jordan 認為 Brisbane 仍被低估。

“在某些地區(qū)，我們看到豪宅市場的活躍程度前所未有，”他說。

像 Noosa 和 Byron Bay 等區(qū)域性生活方式市場的成交額已突破3000萬澳元，顯示市場仍有上行空間。

Jordan 表示，如果買家在那些地方支付高價的頻率比 Brisbane 還高，那么 Brisbane 還有追趕空間。

Jordan 代理的位于 Fig Tree Pocket 地區(qū) 12 Aminga Street 的房源凸顯了市場的樂觀情緒。

這處擁有七間臥室的地中海風格住宅擁有79米長的河岸線、泳池房、浮橋、健身房、網(wǎng)球場、滾球場和足球場。

財富遷移已經(jīng)永久改變了市場的頂層結(jié)構(gòu)。

Matt Lancashire 表示，越來越多高凈值人士從州際及海外遷入 Brisbane，他們被這里的生活方式、宜居性，以及相對原居地的高性價比所吸引。

他舉例稱，18個月前還在300萬至400萬澳元區(qū)間徘徊的買家，如今已準備好并愿意進軍500萬至700萬澳元的區(qū)間。

與此同時，買家代理 Wendy Russell 表示，奧運會正為想搶在潛在繁榮前入手的買家設(shè)定一個期限。

“他們將奧運會作為時間基準，并表示，‘我們需要現(xiàn)在就行動，’”她說。

Wendy Russell 指出，部分買家行動匆忙，另一些則相當挑剔。

她表示，他們愿意為某類特定房產(chǎn)一擲千金，但只要出現(xiàn)一兩個競品報價，就必須全力以赴。

隨著 Brisbane 豪宅市場日趨成熟，大量“年輕財力”的涌入正在重置市場預(yù)期。

“在過去六個月里，我完成了五筆1000萬澳元以上的交易，買家都是30多歲的人，”Matt Lancashire 說，“這不是偶然，而是一種趨勢。”

Wendy Russell 也注意到了這一轉(zhuǎn)變。

她坦言，其他人過去總覺得“Brisbane 不該付那么高的價”，但現(xiàn)在為了競爭，不付不行。

今年5月，Reserve Bank of Australia（RBA）再次將現(xiàn)金利率上調(diào)至4.35%，但 Wendy Russell 表示，股市收益和房屋凈值讓豪宅買家依然能照常升級房產(chǎn)。

Jordan 也表示客戶對利率并不敏感：“這些買家中有很多持有非常強大的現(xiàn)金頭寸。有些人不需要貸款，或者只是因為資金有其他用途才選擇貸款。”

Jordan 指出，相比之下，建筑成本是更大的隱憂，這促使更多買家轉(zhuǎn)向已完工的建筑設(shè)計房產(chǎn)。

“目前，新房或近期翻新房產(chǎn)的成交價低于重置成本（新建同類房產(chǎn)的成本），這非常有意思，”他說。

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中國游客回歸，提振澳洲酒店市場！

Cairns 酒店市場迎來又一筆重磅交易。

一位來自 Sydney 的投資者近日買下當?shù)匾患覠釒Ф燃俅澹@已是該市一個月內(nèi)達成的第二宗重大酒店收購案，累計投資額超過4400萬澳元，預(yù)計未來幾周還將有更多交易陸續(xù)公布。

據(jù) JLL Hotels & Hospitality Group 宣布，位于 Cairns North 的 Bay Village Tropical Resort 已完成場外交易。

此前，Cairns Harbourside Hotel 剛以逾3000萬澳元的價格易主。

兩筆交易均由 JLL Hotels & Hospitality Group 高級副總裁 Gareth Closter 促成。

他表示，Bay Village Tropical Resort 的成功出售再次印證投資者對昆州優(yōu)質(zhì)區(qū)域性住宿資產(chǎn)的強烈需求，僅5月份 Cairns 市場就已達成4400萬澳元的交易，未來幾天還將有更多消息。

Bay Village Tropical Resort 擁有72間客房和套房，配備多個游泳池及餐飲設(shè)施等度假式配套，并在 Cairns 最熱門的住宿區(qū)之一坐擁大面積土地產(chǎn)權(quán)。

值得注意的是，該酒店出售時已解除品牌和管理合同，為新業(yè)主重新定位、翻新乃至品牌重塑預(yù)留了充足空間。

JLL Hotels & Hospitality Group 在一份新聞稿中指出，近年來 Cairns 酒店市場表現(xiàn)亮眼，日均房價和每間可用客房收入較2019年水平分別飆升43%和47%。

隨著中國、日本等傳統(tǒng)國際客源市場持續(xù)復蘇，市場有望進一步走高。

新聞稿還提到，此次交易正值昆州酒店和度假村市場勢頭強勁之際，Cairns、Townsville 等城區(qū)中心的買家咨詢和交易活躍度明顯提升。

受益于穩(wěn)健的經(jīng)營基本面、富有韌性的旅游需求，以及人口增長和重大基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來的長期前景，投資者正越來越多地瞄準區(qū)域性住宿資產(chǎn)。

此外，JLL Hotels & Hospitality Group 指出，近期宣布的 Cairns Hospital 逾10億澳元擴建計劃預(yù)計將“幾乎立即”拉動住宿需求。

Gareth Closter 最后表示，地理位置優(yōu)越且經(jīng)營良好的酒店和度假村將繼續(xù)吸引高度關(guān)注，尤其是在 Cairns 這類長期基本面異常積極的旅游市場。

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數(shù)百萬澳人2027年后仍可享受負扣稅！只因這個豁免安排

從2027年7月起，數(shù)百萬澳洲人仍可對住房進行負扣稅，因為一項豁免安排允許自住業(yè)主日后將現(xiàn)有住房轉(zhuǎn)為投資房。經(jīng)濟學家警告稱，這一“漏洞”可能會降低人們出售住房的意愿。

財長查默斯此前宣布，作為旨在提高住房可負擔性、幫助年輕澳洲人進入住房市場的預(yù)算措施之一，政府將取消對已建成住房投資的負扣稅，但現(xiàn)有投資者、新建住房和養(yǎng)老基金將獲得豁免。住房稅收改革已引發(fā)政治交鋒。工黨認為改革將幫助更多首次置業(yè)者進入市場，聯(lián)盟黨則警告取消負扣稅將推高租金。住房部長奧尼爾周日表示：“這不會一夜之間解決問題，但這些稅收優(yōu)惠確實是挑戰(zhàn)中非常重要的一部分。”

改革引發(fā)一個問題：預(yù)算之夜前購買的自住房，日后能否轉(zhuǎn)為可負扣稅的投資房。查默斯發(fā)言人證實，祖父條款涵蓋一個人在上周二時擁有的所有現(xiàn)有房產(chǎn)，無論這些房產(chǎn)是自住房還是已出租。這意味著，如果現(xiàn)有自住業(yè)主搬進新房，并將原主要居所出租，在2027年7月1日新稅收規(guī)則生效后，仍可對這套房產(chǎn)進行負扣稅。

畢馬威首席經(jīng)濟學家布倫丹·林恩表示，祖父條款意味著，經(jīng)濟能力允許的現(xiàn)有投資房和自住房業(yè)主都會更傾向于繼續(xù)持有資產(chǎn)，以保留未來負扣稅的選擇權(quán)。“這將使住房周轉(zhuǎn)率比過去水平低一些。”但他表示，不清楚政府除將現(xiàn)有自住房納入祖父條款外還有沒有其他選擇，因為界定投資者身份涉及復雜問題。“任何稅制改革，主要要素之一就是簡單。有時需要用漏洞換取簡單。”

負扣稅允許房產(chǎn)投資者將運營虧損從其他收入中抵扣，如工作薪資。新制度下，房產(chǎn)投資出現(xiàn)運營虧損只能從租金收入或出售時的資本收益中扣除，不能從其他收入來源扣除。多余虧損可結(jié)轉(zhuǎn)用于抵扣未來租金收入或資本收益。

格拉坦研究所高級研究員鮑斯表示，政府對50%資本利得稅折扣的改革意味著負扣稅回報已減少，對現(xiàn)有房主的豁免不應(yīng)顯著改變他們繼續(xù)持有房產(chǎn)的激勵。“投資者通常尋求日后獲得較大收益——這是他們在此期間承受虧損的補償。通過確保CGT改革前瞻性適用于所有收益，這會削弱即使是獲得祖父條款保護的投資者進行負扣稅的動機。”

從2027年7月1日起，適用于個人、合伙企業(yè)和信托的50%資本利得稅折扣將被取消，由通脹指數(shù)化模式取代，只對從那時起資產(chǎn)的實際收益征稅。

查默斯周日表示，稅收改革旨在解決投資房產(chǎn)相對其他投資過于有吸引力的扭曲現(xiàn)象。“這是我們房價大幅飆升的原因之一，也是許多年輕人被擋在住房市場之外的原因之一。”

財政部估計，負扣稅和資本利得稅折扣改革合計將在2027-28年至2029-30年為政府增加36億澳元收入，十年內(nèi)增加約400億澳元。

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