最近大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房?jī)r(jià)的人突然又多了起來(lái)？我身邊不少朋友都在說(shuō)，現(xiàn)在北京有些地方的房子，價(jià)格真有點(diǎn)“不講武德”了。前兩天我和一個(gè)在中關(guān)村做程序員的老同學(xué)吃飯，他嘆著氣跟我說(shuō)：“哥，你知道望京那邊現(xiàn)在啥價(jià)嗎？有的小區(qū)直接從10萬(wàn)掉到7萬(wàn)5了，我當(dāng)年差點(diǎn)高位站崗。”我一聽(tīng)，確實(shí)有點(diǎn)離譜。曾幾何時(shí)，望京可是“碼農(nóng)宇宙中心”，房?jī)r(jià)硬氣得很，怎么現(xiàn)在感覺(jué)風(fēng)向變了？

從“宇宙中心”到“價(jià)格回調(diào)”，望京經(jīng)歷了什么？

先說(shuō)清楚，望京這個(gè)板塊，在北京樓市里一直是個(gè)特殊存在。它不像海淀那種純學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)，也不像國(guó)貿(mào)那種純商務(wù)范兒。望京有產(chǎn)業(yè)——阿里巴巴、美團(tuán)、陌陌一堆互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)扎堆；有商業(yè)——?jiǎng)P德MALL、方恒購(gòu)物中心；還有還算不錯(cuò)的居住環(huán)境。過(guò)去十年，望京房?jī)r(jià)一路從兩三萬(wàn)飆到十萬(wàn)往上，被很多人戲稱(chēng)為“碼農(nóng)后花園”。

可現(xiàn)在呢？根據(jù)一些房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)據(jù)，望京不少二手房源確實(shí)出現(xiàn)了明顯回調(diào)。比如融科橄欖城，巔峰時(shí)期成交價(jià)突破10萬(wàn)一平，現(xiàn)在不少掛牌價(jià)在7.5萬(wàn)到8.5萬(wàn)之間徘徊。就連一些品質(zhì)不錯(cuò)的小區(qū)，議價(jià)空間也大了不少。

背后原因其實(shí)不復(fù)雜。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速增長(zhǎng)期過(guò)去了，大廠(chǎng)裁員、降薪的消息時(shí)不時(shí)上熱搜。碼農(nóng)們的預(yù)期變了，以前是“今年50萬(wàn)，明年?duì)幦?0萬(wàn)”，現(xiàn)在是“能穩(wěn)住就不錯(cuò)”。收入的增長(zhǎng)曲線(xiàn)變平了，加杠桿的膽子自然就小了。 以前敢借六個(gè)錢(qián)包上車(chē)，現(xiàn)在連首付都要掂量半天。這不是個(gè)人問(wèn)題，是整個(gè)行業(yè)的情緒在變。

年輕人活法變了，“房子不是唯一”

我身邊不少95后、00后的程序員朋友，他們的想法跟上一代碼農(nóng)完全不一樣。80后那批人，趕上了互聯(lián)網(wǎng)黃金十年，買(mǎi)房、升值、再買(mǎi)房，路徑清晰得像教科書(shū)。但現(xiàn)在的年輕人想的是：我為什么要背30年房貸？萬(wàn)一明年被裁了怎么辦？

有個(gè)做前端開(kāi)發(fā)的小朋友跟我說(shuō)：“我現(xiàn)在租房住，每個(gè)月一萬(wàn)出頭，能租到望京不錯(cuò)的一居室。要是買(mǎi)房，同樣位置的房子月供得兩萬(wàn)五往上，首付還得掏空爸媽。我拿那錢(qián)出去旅游、買(mǎi)設(shè)備、學(xué)新技能不香嗎？”這話(huà)聽(tīng)著有點(diǎn)“任性”，但細(xì)想有道理。當(dāng)房?jī)r(jià)不再只漲不跌，當(dāng)租售比嚴(yán)重倒掛，年輕人用腳投票是理性的。

這其實(shí)反映了一個(gè)更大的趨勢(shì)——從“必須擁有”到“可以選擇”。以前結(jié)婚要買(mǎi)房，現(xiàn)在很多小兩口商量著先租房；以前生孩子要換大三居，現(xiàn)在不少人覺(jué)得小兩居也夠住。不是不想住大房子，而是不想被房子綁死。這種心態(tài)變化，直接影響著樓市的底層邏輯。

房?jī)r(jià)回調(diào)，未必是壞事

說(shuō)實(shí)話(huà)，望京房?jī)r(jià)從10萬(wàn)降到7.5萬(wàn)，聽(tīng)著嚇人，但我反而覺(jué)得這是好事。為什么？因?yàn)閿D泡沫。過(guò)去幾年，有些小區(qū)的價(jià)格確實(shí)炒得太高了，脫離了當(dāng)?shù)氐膶?shí)際收入水平。你想想，一個(gè)普通程序員，稅后兩萬(wàn)多，怎么支撐10萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)？靠六個(gè)錢(qián)包、靠高杠桿、靠“永遠(yuǎn)漲”的信仰。一旦信仰動(dòng)搖了，價(jià)格回歸就是必然。

而且價(jià)格回調(diào)后，反而讓更多人有上車(chē)的機(jī)會(huì)。我另一個(gè)朋友，在一家云計(jì)算公司做技術(shù)，兩口子年收入加起來(lái)70萬(wàn)左右。以前望京10萬(wàn)的時(shí)候，他們根本不敢看，現(xiàn)在降到7萬(wàn)多，開(kāi)始認(rèn)真考慮看房了。他說(shuō)：“雖然不是最低點(diǎn)，但至少覺(jué)得沒(méi)那么離譜了。同樣的首付，現(xiàn)在能買(mǎi)到的房子比去年好不少。”

這就是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。過(guò)熱的區(qū)域冷靜一下，虛高的價(jià)格回歸合理，長(zhǎng)期看對(duì)真正想買(mǎi)房居住的人是友好的。 那些投機(jī)客、炒房團(tuán)被擠出去，剩下的才是真實(shí)需求。

現(xiàn)在的買(mǎi)房邏輯，跟三年前不一樣了

如果你現(xiàn)在想在北京買(mǎi)房，尤其是望京這種區(qū)域，我給幾個(gè)實(shí)在的建議：

第一，別老想著“抄底”。底是走出來(lái)的，不是猜出來(lái)的。你只要覺(jué)得價(jià)格合適、月供能承受、房子住著舒服，就可以考慮。第二，多關(guān)注租金回報(bào)率。以前大家不在乎這個(gè)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得快，租金那點(diǎn)收益可以忽略。但現(xiàn)在不一樣了，租金回報(bào)率高的房子，抗跌性更強(qiáng)。第三，別加太高的杠桿。以前三成首付都嫌多，恨不得零首付。現(xiàn)在保守一點(diǎn)，多付點(diǎn)首付，少背點(diǎn)債，心里踏實(shí)。

另外，可以多看看那些配套成熟、流動(dòng)性好的小區(qū)。望京有些老小區(qū)，房齡雖然不新，但位置好、交通方便、租金穩(wěn)定，這種房子反而比那些炒作過(guò)度的次新房更安全。記住一個(gè)原則：你想賣(mài)的時(shí)候能快速賣(mài)掉的房子，才是好房子。

碼農(nóng)接盤(pán)力下降，但北京樓市不會(huì)崩

有人擔(dān)心，碼農(nóng)不行了，望京是不是要完？別急著下結(jié)論。北京畢竟是北京，它的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源非常多元。望京除了碼農(nóng)，還有大量做貿(mào)易、做咨詢(xún)、做文化創(chuàng)意的人。而且別忘了，望京還有韓國(guó)社區(qū)、外企員工、創(chuàng)業(yè)者……它的客戶(hù)群比很多人想象的要豐富。

再說(shuō)了，北京樓市的政策工具箱還滿(mǎn)著呢。降低首付比例、下調(diào)貸款利率、放松限購(gòu)……這些手段都沒(méi)用完。只不過(guò)現(xiàn)在的調(diào)控思路變了，不再是“大水漫灌”，而是“精準(zhǔn)滴灌”。該穩(wěn)的地方要穩(wěn)，該調(diào)的地方要調(diào)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京作為首都，人口流入、資源集中的大方向不會(huì)變。年輕人雖然嘴上說(shuō)著“不買(mǎi)房了”，但真到了結(jié)婚生孩子的時(shí)候，大多數(shù)人還是想要一個(gè)穩(wěn)定的家。這個(gè)基本需求在，樓市就不會(huì)崩。

最后說(shuō)幾句心里話(huà)

房?jī)r(jià)漲跌，說(shuō)到底是個(gè)供需關(guān)系的問(wèn)題，也是個(gè)預(yù)期問(wèn)題。前幾年預(yù)期太好了，大家都覺(jué)得“今天不買(mǎi)明天更貴”，于是一窩蜂沖進(jìn)去。現(xiàn)在預(yù)期變保守了，觀(guān)望的人多了，價(jià)格自然要調(diào)整。這很正常，任何市場(chǎng)都不可能永遠(yuǎn)單邊上漲。

我覺(jué)得咱們普通老百姓，別太被這些數(shù)字牽著走。房子首先是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。你能在自己承受范圍內(nèi)，買(mǎi)到一套喜歡的房子，跟家人踏踏實(shí)實(shí)過(guò)日子，比什么都強(qiáng)。至于明天是漲是跌，說(shuō)實(shí)話(huà)，沒(méi)人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

互動(dòng)時(shí)間：你身邊有在望京或者北京其他區(qū)域買(mǎi)房的朋友嗎？他們現(xiàn)在的感受怎么樣？你覺(jué)得北京樓市接下來(lái)會(huì)怎么走？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。