2026年開年，濱江集團交出了一份讓行業(yè)側(cè)目的成績單：全年銷售額1017億元，穩(wěn)居全國房企第十位。在百強房企銷售規(guī)模整體縮水近兩成、千億陣營從11家縮減至10家的大背景下，這組數(shù)字已足夠驚艷。

更令人矚目的是，千億俱樂部里放眼望去，幾乎清一色是央國企：保利、綠城、中海……濱江集團成了唯一的民營面孔。

濱江成為丁博士口中所謂的“千億獨苗”。

老板志得意滿，在公開采訪中選取了“沖鋒”二字，作為濱江今年的戰(zhàn)略基調(diào)。

環(huán)環(huán)就此寫了一篇關(guān)于濱江集團的文章，客觀分析了一下濱江現(xiàn)階段所存在的問題，在其他平臺流量很好，也引來了濱江集團不懈的投訴。

企業(yè)、自媒體和平臺之間那些事，懂得都懂，生態(tài)如此。

然而，數(shù)據(jù)不會粉飾，財務(wù)數(shù)據(jù)與“沖鋒”表態(tài)之間那條鴻溝，正在越拉越大。

壹

這家發(fā)源于杭州的房企，其沉浮都困在“擴張與退守”的博弈之中，早年急于走出舒適圈的激進嘗試，付出了血淚交織的慘痛代價，最終徹底錨定杭州、深耕本土。

2025年，杭州貢獻了全集團86.34%的營業(yè)收入和81%的銷售額。在杭州本地，濱江集團力壓綠城、萬科和保利，連續(xù)8年蟬聯(lián)杭州市場銷售冠軍。

杭州作為濱江集團的“現(xiàn)金奶牛”，讓其始終保持著令人艷羨的財務(wù)健康度。

2025年末，公司權(quán)益有息負債規(guī)模連續(xù)四年下降至262億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率57.23%，凈負債率僅6.35%，現(xiàn)金短債比高達3.98倍，三道紅線全線綠檔。綜合融資成本更是降至3.0%，低于大多數(shù)央企。

極致的一城深耕，讓濱江踩著行業(yè)紅利逆勢崛起，登頂杭州房企王座。

截至2025年末，濱江集團的總土地儲備中，杭州占比高達79%，較上年提升了9個百分點；浙江省內(nèi)（不含杭州）占比13%，省外占比僅8%。2025年新增的26個土地儲備項目中，有23個集中在杭州。這意味著，濱江集團幾乎把全部身家都押在了杭州這一個城市的房價走勢上。

正是對于杭州市場的極致依賴，為其埋下了難以消解的經(jīng)營隱患。如今的濱江，已深陷成也杭州、困也杭州的宿命閉環(huán)。

毛利率下降是濱江集團面對的一個殘酷現(xiàn)實。

2019年濱江跨過千億規(guī)模門檻之時，杭州區(qū)域毛利率高達46.38%，而2020年、2021年杭州區(qū)域毛利率斷崖式跌至24.37%、20.72%，彼時就已顯露盈利疲態(tài)。2025年濱江整體毛利率維持13.22%的雙位數(shù)水平，其中杭州項目毛利率14.08%，看似穩(wěn)住了盈利基本盤，實則較巔峰時期早已腰斬過半。

而在利潤下滑的背后，是持續(xù)走高的拓儲成本與逐步走弱的市場行情。

2025年，濱江在杭州土地市場依舊保持激進拿地節(jié)奏，全年參與60宗涉宅地塊競拍，拿下多宗高價地，多個板塊刷新區(qū)域土地單價，拱墅湖墅單元地塊溢價率高達71.25%，西興單元地塊成為新晉單價地王，溢價率69.86%，高昂的拿地成本大幅抬高了企業(yè)的開發(fā)底線。

但在終端市場，新房去化壓力持續(xù)攀升，為了加速資金回籠，濱江不得不放下身段讓利走量。

2025年底，濱江旗下錦上觀瀾項目預(yù)售均價較前期放風價下調(diào)3000-4000元/平方米，備案價直接回落至2019年水平；濱江國泰浩運府首開均價較放風價讓利4000元/平方米，與周邊同類項目形成超過5000元的價差。

用一個直白的說法：濱江集團正在用越來越高的成本，在越來越薄的水里榨油。

貳

濱江集團一貫的“小股操盤”模式，曾經(jīng)成就了其規(guī)模神話，但如今，也讓濱江集團深受其害。

在公司投資者互動平臺上，濱江集團自己承認：“因公司項目絕大部分采用合作開發(fā)的模式，近年來公司所獲項目的平均權(quán)益比例維持在50%左右”。2025年新增土儲的平均權(quán)益占比更低至39.4%，這意味著每100億元的銷售額背后，真正歸屬濱江集團的權(quán)益只有不到四成。

在杭州等核心市場，濱江集團正在經(jīng)歷一個微妙的轉(zhuǎn)變——從開發(fā)商變成“開發(fā)商+操盤手”，甚至有時只是一個“品牌輸出方”。

潮語臻境府的案例最為典型。

2024年底，濱江集團作為100%持股方單獨拿下該地塊；2025年6月項目首開時，濱江在項目中的直接持股只剩1.01%。“拿地造勢、轉(zhuǎn)手退股”的操作直接引發(fā)了業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)，項目第四批次開盤去化率降至67%，成為濱江集團2025年去化壓力的注腳。

無獨有偶，濱江集團高調(diào)懸賞十萬征名、立志打造杭州高層頂豪天花板的水電新村項目，亦由濱江聯(lián)合建發(fā)、金茂等房企共同打造。

更令市場擔憂的是，2025年至今，濱江集團及旗下子公司累計被執(zhí)行金額已超1.6億元，涉及投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)等多個業(yè)務(wù)板塊。

或許是對自家企業(yè)無信心，2025年底至2026年初，濱江集團控股股東杭州濱江投資控股有限公司與一致行動人實施大額減持：2025年12月15日至2026年1月8日，減持6718.76萬股（占總股本2.159%）；2026年3月再次減持，累計套現(xiàn)約8.3億元，持股比例由62.16%降至59.34%。

實控人在企業(yè)面臨多重壓力時大額套現(xiàn)，雖然濱江解釋此舉是為“鄉(xiāng)村振興和社會公益事業(yè)”籌措資金，但市場會如何看？