近日，華潤(rùn)置地以75.1億元轉(zhuǎn)讓成都萬(wàn)象城。

核心交易概述

2026年5月21日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的一則掛牌公告，宣告了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一樁重磅交易的開始。華潤(rùn)置地有限公司通過(guò)其全資子公司“超智資源有限公司”，正式掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的“華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司”100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)鎖定為75.1億元人民幣，并要求支付高達(dá)22.53億元的保證金，且交易價(jià)款需一次性付清。

這家標(biāo)的企業(yè)，正是成都核心商業(yè)地標(biāo)——成都萬(wàn)象城的項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)公司。根據(jù)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況健康，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約9.57億元，凈利潤(rùn)約2.46億元，2026年前兩個(gè)月也保持了盈利勢(shì)頭。然而，交易附帶了一項(xiàng)關(guān)鍵且決定性的條件：交易完成后，標(biāo)的企業(yè)必須立即停止使用“華潤(rùn)”、“萬(wàn)象城”等所有華潤(rùn)系的品牌標(biāo)識(shí)、字號(hào)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。 這意味著，這座運(yùn)營(yíng)了十余年的“萬(wàn)象城”在易主后必將更名。但同時(shí)，受讓方需承諾延續(xù)既有的《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》，為華潤(rùn)置地后續(xù)可能以“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方”的身份繼續(xù)管理項(xiàng)目埋下了伏筆。

被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)：成都萬(wàn)象城

成都萬(wàn)象城并非普通商業(yè)項(xiàng)目。它于2012年5月開業(yè)，是華潤(rùn)萬(wàn)象生活在全國(guó)打造的第四座萬(wàn)象城，2020年二期開業(yè)后總體量達(dá)到約32萬(wàn)平方米，成為成都主城區(qū)最大的商業(yè)綜合體之一。項(xiàng)目位于成華區(qū)核心地段，包含購(gòu)物中心、寫字樓等，總建筑面積約72萬(wàn)平方米。

在成都頂級(jí)商業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，成都萬(wàn)象城牢牢占據(jù)“第三極”的位置，其2024年銷售額約75億元，租金收入達(dá)8.31億元，年客流量突破5000萬(wàn)人次，是不折不扣的“現(xiàn)金牛”和城市名片。就在2023年，華潤(rùn)還投入數(shù)億元對(duì)其中心廣場(chǎng)進(jìn)行了國(guó)際級(jí)改造，進(jìn)一步鞏固了其潮流地標(biāo)的地位。因此，轉(zhuǎn)讓這樣一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，絕非簡(jiǎn)單的“甩賣”。

戰(zhàn)略意圖深度解讀：一盤精心布局的大棋

華潤(rùn)置地此次行動(dòng)，是其系統(tǒng)性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵落子，可概括為 “戰(zhàn)略換倉(cāng)” 和 “輕重分離” 。

高位變現(xiàn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表：在商業(yè)地產(chǎn)估值相對(duì)穩(wěn)健的時(shí)期，將已進(jìn)入成熟收獲期的重資產(chǎn)項(xiàng)目推向產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，可以一次性回籠巨額資金。這極大地優(yōu)化了公司的現(xiàn)金流和負(fù)債結(jié)構(gòu)，符合當(dāng)前央企“盤活存量資產(chǎn)”的政策導(dǎo)向，為未來(lái)在公開市場(chǎng)融資或拓展新業(yè)務(wù)儲(chǔ)備了充足彈藥。

“東賣西買”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)置換與升級(jí)：此次交易最核心的戰(zhàn)略邏輯在于“換倉(cāng)”。就在掛牌成都項(xiàng)目前不到一個(gè)月（2026年3月），華潤(rùn)置地剛剛以24.79億元在成都市青羊區(qū)（城西）競(jìng)得一塊約152畝的優(yōu)質(zhì)商住地塊，明確將打造全新的萬(wàn)象系商業(yè)。這清晰展現(xiàn)了 “出售城東成熟資產(chǎn)，套現(xiàn)資金轉(zhuǎn)而加碼投資城西未來(lái)增長(zhǎng)極” 的資本運(yùn)作路徑。用存量資產(chǎn)的收益，去孵化潛力更大的增量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了土地資源和資金配置的精準(zhǔn)升級(jí)。

向“大資管”模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)深化轉(zhuǎn)型：華潤(rùn)置地正在全力構(gòu)建“投、融、建、管、退”的商業(yè)地產(chǎn)資管全閉環(huán)。轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)但保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，是其轉(zhuǎn)型的經(jīng)典范式。此舉使公司從重資產(chǎn)的所有者，轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的管理服務(wù)和輸出方。公司不僅能獲得一次性的資產(chǎn)增值收益，還能通過(guò)后續(xù)的管理合約獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入。這降低了資本占用，提升了凈資產(chǎn)收益率，是國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)巨頭的標(biāo)準(zhǔn)玩法。

為公募REITs蓄力：市場(chǎng)普遍認(rèn)為，將成熟商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓和清晰剝離，是為未來(lái)將其納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)池所做的必要準(zhǔn)備。通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)公開市場(chǎng)募資和退出，將是華潤(rùn)打造商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)金融平臺(tái)的終極目標(biāo)之一。

行業(yè)影響與市場(chǎng)展望

這一交易已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)事件。它強(qiáng)烈預(yù)示著，行業(yè)頭部企業(yè)已從追求“持有更多”的規(guī)模競(jìng)賽，全面轉(zhuǎn)向追求“運(yùn)營(yíng)更精、資本效率更高”的價(jià)值博弈。即便是頂級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目，其產(chǎn)權(quán)也成為一種可交易、可循環(huán)的金融資產(chǎn)。

對(duì)成都市場(chǎng)而言，短期內(nèi)由于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定，消費(fèi)者體驗(yàn)不會(huì)受到直接影響。但長(zhǎng)期看，城東的一座成熟地標(biāo)可能易名，而城西將崛起一座全新的華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)，這標(biāo)志著成都的商業(yè)格局正從“單核聚集”向“多核并進(jìn)”演變，城市商業(yè)脈絡(luò)被再次重塑。

綜上所述，華潤(rùn)置地75.1億元轉(zhuǎn)讓成都萬(wàn)象城，是一次深思熟慮、謀定后動(dòng)的戰(zhàn)略性資本運(yùn)作。它遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)出售，而是一次關(guān)于資金效率、城市布局和商業(yè)模式的全面升級(jí)，標(biāo)志著中國(guó)頭部房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正式進(jìn)入了“資產(chǎn)管理”的新紀(jì)元。