作者：縱橫論市

各位手里有房、準備買房的朋友注意了！當下的樓市，正上演著一系列讓人看不懂的操作，一邊是房價跌穿成本線，業主咬牙死扛不賣；一邊是豪宅逆勢熱銷，剛需房卻無人問津。國家統計局、克而瑞等權威機構最新數據顯示，2026年一季度全國商品房銷售面積同比下降10.4%，二手房成交周期拉長到187天，市場的這四大怪象，不是個別城市的特例，而是全國性的市場現狀，每一個都直接關乎你我口袋里的資產。

一、怪象一：房價跌破成本線，業主死扛不賣，寧可虧利息也不割肉

先講個真實的事兒，惠東的陳先生2019年花100萬入手一套剛需房，算上這幾年的銀行房貸利息，總成本差不多120萬。前段時間急用錢想賣房，中介帶的客戶只愿意出80萬，單價才4700元/㎡。陳先生當場就拒絕了：“成本都快120萬了，讓我虧40萬賣？堅決不可能！”最后房子沒賣成，他只能繼續每月還5000多的房貸，眼睜睜看著利息越滾越多。

這種情況在三四線城市并不少見。貝殼研究院數據顯示，23個重點城市二手房價格較2021年高點累計跌幅超25%，部分城市的房源售價，甚至比土地出讓金還低15%-20%，妥妥跌穿成本線。業主們之所以寧愿死扛，一來是過不了心理關，高價買入低價賣出，相當于承認自己投資失敗，誰都不甘心；二來是房貸壓力下的無奈，很多人月供占收入70%以上，一旦低價賣房，之前的首付和月供就全打水漂了，倒不如硬扛著等市場回暖。

就連一線城市的部分業主也一樣，上海靜安區有業主2015年以4萬/㎡買入的房子，現在跌到7.8萬/㎡，賬面虧了不少，但比起買入價仍有近一倍收益。他們的選擇很直接：低于心理價位堅決不賣，轉而把房子租出去，每月收租抵月供，“反正不著急用錢，放著總能漲回來”。

二、怪象二：價格“懸停”但交易“冰封”，買賣雙方隔空打“心理戰”

如果你最近關注房價會發現，多數城市的房價并沒出現大跌，同比降幅基本控制在5%以內，看著還算平穩，但房子就是賣不出去，這就是典型的“價格橫盤、成交冰封”。

國家統計局給出的官方數據很直觀：2024年全國商品房銷售面積同比下降12.9%，二手房這邊，貝殼研究院監測的重點城市成交量同比下降約20%，創下近10年新低。即便到了2026年一季度，市場稍有好轉，商品房銷售面積仍同比下降10.4%，整體依舊冷清。

說到底，還是買賣雙方的預期完全錯位了。賣家這邊，總覺得“我的房子值這個價”，不愿承認資產縮水，掛牌價咬得死死的，一點不肯讓步；買家那邊，看著市場冷清的現狀，反而抱著“再等等，還能降”的心態，期待更深度的回調，誰都不想當“接盤俠”。上海某中介門店經理跟我吐槽，他們店里有套房子掛了8個月，業主只肯降5萬，買家卻堅持要再降15萬，雙方就這么耗著，最后買家干脆直接放棄，不買了。

這種僵持的“心理戰”，直接導致市場流動性徹底凍結。貝殼研究院的數據顯示，2026年一季度全國重點城市二手房平均成交周期達187天，比去年同期延長了62天，部分老小區的房源，甚至掛了一年都無人問津，連看房的人都寥寥無幾。

三、怪象三：房價越便宜，買的人反而越少，大家真的不喜歡房子了？

按常理說，東西越便宜，買的人應該越多，但樓市現在完全反著來。中指研究院數據顯示，2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，部分三四線城市跌幅甚至超過15%，可成交量卻一路下滑，越跌越沒人買。

其實不是大家不喜歡房子了，而是不敢買、買不起，甚至不想買了。央行2026年一季度城鎮儲戶問卷調查報告給出了明確答案：62.3%的居民傾向于“更多儲蓄”，只有16.1%的居民傾向于“更多投資”，其中12.7%的居民認為買房仍能實現投資增值，這個比例雖不算低，但結合儲蓄傾向來看，大家的置業心態已經變得極度謹慎。

這里藏著一個很現實的購房邏輯：房價上漲時，大家生怕錯過機會，跟風買入；可房價下跌時，大家又擔心買了之后繼續跌，寧愿攥著錢觀望，典型的“追漲殺跌”。鄭州的小李就經歷過這種糾結，他2023年看中一套120萬的剛需房，嫌貴沒下手，2025年這套房子降到90萬，他反而猶豫了：“現在90萬買，萬一明年跌到70萬怎么辦？”最后還是沒敢出手，這種心態在剛需群體中特別普遍，也進一步加劇了市場的冷清。

四、怪象四：豪宅成交逆勢上漲，剛需無人問津，財富分化太明顯

就在剛需市場一片冷清的時候，高端豪宅市場卻走出了完全獨立的行情，冷熱對比特別鮮明。克而瑞數據顯示，2026年一季度，全國單價5萬+/㎡的高端豪宅成交量同比增長12.3%，而單價1.5萬以下的剛需房成交量，同比卻下降18.7%，一邊是熱火朝天，一邊是門可羅雀。

一線城市的豪宅市場表現尤為突出，上海外灘一個豪宅項目，去年開盤均價18萬/㎡，推出200套房源，開盤當天就賣了150套；廣州3000萬以上的豪宅，今年一季度成交量同比增長170.4%。這些豪宅的買家，大多是30-40歲的“新富階層”，比如加密貨幣投資者、直播帶貨主播、跨境電商創業者，他們決策快、對價格不敏感，買豪宅更多是為了資產配置，而非自住。

更值得注意的是，豪宅的買家結構也在悄悄變化。以前買豪宅的，大多是傳統制造業老板、房地產開發商這類“老錢”；現在越來越多的是“新錢”，他們財富積累速度快，對核心地段的優質房產需求旺盛，即便在市場下行期，也愿意出手買入。

這種現象背后，反映的是實實在在的財富分化。中指院的調查顯示，2025年全國高凈值人群（可投資資產1000萬以上）的房產配置比例雖有下降，但在高端豪宅市場的購買力卻持續增強；而普通剛需群體，不僅面對高房價買不起房，就連想改善住房的能力，也在慢慢下降，逐漸被樓市邊緣化。

最后再說幾句心里話

當下樓市的這四大怪象，不是偶然出現的，而是房地產市場從高速增長轉向平穩發展的必然結果。對普通購房者來說，現在買房要比以往更謹慎，核心城市核心地段的優質房產，保值能力相對更強；而三四線城市非核心板塊的房源，未來可能面臨更大的貶值壓力，入手前一定要三思。

對手里有多套房產的業主來說，與其抱著價格死扛，不如理性評估資產價值，及時優化資產配置。畢竟在市場下行期，房子的流動性遠比賬面價格更重要，攥著賣不出去的房子，到頭來可能只是一場空。