也許是從事房產(chǎn)行業(yè)比較久的緣故，我發(fā)現(xiàn)自己在買房這件事情上正變得越來越謹(jǐn)慎。

這一點(diǎn)，尤其體現(xiàn)在我對房產(chǎn)網(wǎng)紅大V對房產(chǎn)的認(rèn)知深淺度上。

以前我也會(huì)經(jīng)常參加南京房產(chǎn)圈的沙龍。

臺(tái)上大V和專家們討論熱烈，臺(tái)下的房產(chǎn)從業(yè)者或者粉絲們也很投入，唯獨(dú)我覺得這個(gè)場面有點(diǎn)滑稽，從某個(gè)角度看這不正是個(gè)草臺(tái)班子嘛！

為啥會(huì)有這種變化，是因?yàn)槲覍W(wǎng)紅大V的絕大多數(shù)言論，持懷疑的態(tài)度。

網(wǎng)紅大V的邏輯簡單而直接：現(xiàn)在，南京樓市止跌了，房價(jià)可能會(huì)上漲；二手房和新房，你該怎么選擇？哪些四代住宅引領(lǐng)了南京人新的居住理念...，給了聽眾一堆似是而非的結(jié)論。

這要放在5年前，我可能會(huì)覺得有那么些道理。

但凡買過房，又經(jīng)歷了南京這5年暴跌式的行情，現(xiàn)在再看著這些網(wǎng)紅大V的言論，我就感覺自己像面對著一群給大爺大媽推銷保健品的講師。

網(wǎng)紅大V還拿某些樓盤舉例，好像是保健品推銷的講師在渾濁發(fā)黑的液體里，倒入一瓶“神水”后瞬間變得清澈透明；所謂“病變”的肺，在“神水”浸泡下很快恢復(fù)“健康”……

這不是什么保健品創(chuàng)造的醫(yī)學(xué)奇跡，而是初中化學(xué)課本里的氧化還原反應(yīng)。

說到這兒，我就得切入正題了：最近引發(fā)南京學(xué)區(qū)房震動(dòng)的“學(xué)區(qū)新政”。

我想有些人可能也聽說了，本月南京鼓樓、玄武、建鄴、秦淮四個(gè)區(qū)發(fā)布的2026年中小學(xué)招生辦法，宣布取消 "提前一年落戶" 和 "學(xué)籍占用" 限制。

什么是“提前一年落戶”？

舉個(gè)例子，往年孩子小升初，想上某個(gè)好的初中，那家長就需在提前一年買房且要在這年的5月之前完成落戶，這就是提前一年落戶。

其實(shí)，去年南京各區(qū)小學(xué)入學(xué)招生辦法中，已經(jīng)取消提前一年落戶的限制，今年小升初也取消了，意味著在買所謂的學(xué)區(qū)房不需要提前一年，當(dāng)年5月份買房落戶了即可以報(bào)名上學(xué)。

那么“學(xué)籍占用”又是怎么一回事？

以前南京實(shí)行同一套住房6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位、3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位的規(guī)定，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定的情形不在此限。所以很多學(xué)區(qū)房在賣的時(shí)候必須要注明學(xué)籍是否被占用。

這兩項(xiàng)支撐學(xué)區(qū)房價(jià)的政策取消，突然覺得南京學(xué)區(qū)房的天要塌了！！！

你知道這意味著什么嗎？

以前只要學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)被占用，這套房子大概率將會(huì)“人為限售”3-6年，期間很少出現(xiàn)再次交易的情況。

而新政的出臺(tái)，意味著這種限售隨時(shí)可以解除，房子隨時(shí)可以拿出來賣。以前是 ' 物以稀為貴 '的學(xué)位，現(xiàn)在已然變成了大路貨，學(xué)區(qū)房所謂的稀缺性忽然沒了！

我認(rèn)為在整個(gè)“學(xué)區(qū)新政”里，最讓人關(guān)注的地方，不在于學(xué)區(qū)價(jià)格，而是人口出生率。

有人直接喊話說“新生兒銳減之后，房價(jià)如蔥”，這也是為什么南京“學(xué)區(qū)新政”瞬間就能引發(fā)民眾關(guān)注的重要一點(diǎn)。

我們再回頭看看，近幾年南京新生兒的數(shù)據(jù)！

2010年到2020年，南京新生兒的數(shù)據(jù)走出了一條拋物線——2010-2017年，南京出生人口是節(jié)節(jié)攀升的，在 "全面二孩" 政策放開后2017達(dá)到最高峰。而到了2021年，這一數(shù)字跌到5.27萬，幾乎只有2017年的一半。

新生兒銳減之后，首先波及到幼兒園。據(jù)統(tǒng)計(jì)，24年南京關(guān)停幼兒園29所，2025年關(guān)停30所，兩年累計(jì)超過59所。

去年一些小學(xué)也傳出“招不滿”學(xué)生的情況，今年建鄴區(qū)更是將中華中學(xué)附屬小學(xué)停招，整體并入金陵中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)；南師附中黃山路小學(xué)同樣并入江山小學(xué)。

有教育專家測算南京的學(xué)齡人口正在呈現(xiàn)“峰谷波動(dòng)”態(tài)勢，小學(xué)、初中、高中在校生人數(shù)將在2026、2031、2034年達(dá)峰。

面對新生兒銳減的局面，南京的房價(jià)長期來看會(huì)下跌嗎？

提醒一下，大家不要在給結(jié)論之前就默認(rèn)一個(gè)前提，只要我認(rèn)為未來新生人口在減少，房價(jià)就按照在我的視角看問題。

這可能是種誤讀，如果從新增人口總量看，南京戶籍人口還是在連年的增長，單是2025年就新增了6.15萬的戶籍人口。

這部分新增的戶籍人口的購房意愿還是比較強(qiáng)的，同時(shí)也會(huì)在近幾年中釋放出相對應(yīng)的購房需求，從這個(gè)大的角度來說，南京樓市的基本盤還是比較穩(wěn)的。

還有人下意識(shí)的把房價(jià)和收入掛鉤！

疫后多各行各業(yè)都受到不小的沖擊，打工人的收入降了也是事實(shí)，也有人說買房的底氣是收入，當(dāng)收入沒有得到改善之前，買房人的購房需求還是會(huì)被抑制。

這個(gè)說法沒有問題，但你眼中沒有看到，房價(jià)也在同步的下跌！

以前某個(gè)房子可能要賣到500萬以上，現(xiàn)在房價(jià)下調(diào)之后只要250萬，你會(huì)不會(huì)心動(dòng)？

只要你的收入是房貸月供的2倍，原來只能遙望的豪宅，現(xiàn)在也能輕松拿下！

原來，購房壓力才是正確衡量購房需求的維度！

在南京，一個(gè)典型的三口之家，夫妻兩人年收入約20萬元。面對2萬/平的房價(jià)，購買90平方米住宅需要180萬元。算下來：180萬房價(jià)除以20萬的年收入，結(jié)果是9年。

如果算月供的話，首付40萬，貸款150萬30年，純公積金6005元/月；純商貸6324元/月，這種還款壓力不算大。

但放到5年前，同樣的房子，可能要賣到360萬，如果夫妻年收入30萬。算下來：360萬房價(jià)除以30萬的年收入，結(jié)果是12年。

再算算月供，首付60萬，貸款300萬30年，組合貸款12435元/月；純商貸12650元/月，相對比而言，現(xiàn)在的這種購房壓力小了很多。

很多人還是被困在自己認(rèn)為的局部真相里，有些人，很多人的本能反應(yīng)就是：市場預(yù)期低，現(xiàn)在不能買啊？

而且被自認(rèn)為的真相裹挾，就是覺得未來房價(jià)還會(huì)下跌！

我還有一個(gè)觀點(diǎn)，大部分的買房人都有隨眾心理。

很多人聽到網(wǎng)上傳出來唱衰房價(jià)的聲音，就默認(rèn)為房價(jià)還會(huì)下跌，相反其實(shí)很多的二手房，房價(jià)已經(jīng)悄悄抬頭了。

這一點(diǎn)是不是像極了當(dāng)年，全南京到處搖號(hào)哭著喊著要買新房的叔叔阿姨們。

然而事實(shí)呢，當(dāng)年那些隨大流去搶房的叔叔阿姨早就被高房價(jià)套牢了，還是被要求首付8成，強(qiáng)制買了開發(fā)商的裝修包。

所以，在輿論的浪潮里我們需要保持冷靜，不要被所謂的網(wǎng)紅大V帶偏了，可能這些網(wǎng)紅大V闡述的觀點(diǎn)和傳遞的情緒，也只是為了開發(fā)商直播帶貨，越是大網(wǎng)紅，割韭菜的刀子越鋒利！