來源 | 不良資產頭條綜合中國經營報、央視、深圳檢察院等

曾經那些“零首付”買房的操作，崩了！

這種“高評高貸”的操作最終將不良資產風險轉嫁給了銀行，直接導致銀行風險敞口擴大，不良貸款率隨之上升。如果房地產貸款集中于特定區域，甚至可能導致風險區域性集中。

而眼下個別銀行的房地產相關不良率已接近國際警戒線。

近日，央視密集曝光“高評高貸”背后的利益鏈條；銀行及監管機構正加強對此類操作的圍堵和監管。

什么是“高評高貸”

“高評高貸”，說白了就是故意高估房子身價，讓銀行多放貸款的違規操作。在房價上漲較快的那幾年，其不僅能讓購房者“零首付”上車，還能額外套出一筆裝修款。市面上所謂的“10成經營貸”，本質都是高評高貸。

2025年3月，廣西南寧的陳先生通過當地某找房中介賣出一套二手房，成交價60萬元，但網簽時，中介卻要跟陳先生簽訂一份70萬的合同，因為買家要以70萬的價格去銀行申請貸款。等到銀行的貸款到了陳先生的賬戶上，陳先生還必須將多余的部分再轉給買家。

再舉個例子，用數字說話：

一套實際成交價115萬元的房子，按照首付比例15%計算，首付款約17萬元，銀行貸款接近98萬元。但通過將評估價提升至158萬元，并制作一份對應的158萬元虛假成交合同，銀行可據此批復超過134萬元貸款，支付首付款約24萬元。

賣方在收到全款后需將多貸出的款項返還買方，則買方可多貸出接近36萬元，足以覆蓋首付款，實現‘零首付’購房。

“高評高貸”的模式是如何通過銀行審核的？中介機構及少數銀行業務人員都扮演關鍵角色。

“高評高貸”頻發

據媒體報道，“高評高貸”雖然一直存在，但卻在近期頻繁發生，主要原因是有些地區二手房賣不動，部分中介機構就非法串通業主用這種方式騙取銀行貸款。

加上部分購房者和炒房客通過此種方式維持現金流，賭注未來房價回升獲利，中介機構為促成交易也積極配合。

廣州市則是高發地。

2024年全年，廣州二手房價格下跌了17.81%，價格回到了16年。

在這種情況下，銀行對房子的評估進度沒有跟上房價下跌的速度，很多銀行評估價格沒有及時更新，這就給“高評高貸”的操作留出更多操作空間。

在房價上漲期，即便“高評高貸”的斷供了，銀行機構也可以拍賣房子，利用不斷上漲的房價覆蓋貸款。但現在，顯然覆蓋不住了。

銀行承擔風險

“高評高貸”實際上就是將不良資產風險轉嫁給銀行，導致銀行風險敞口擴大，從而不良貸款率上升，銀行將面臨較大的損失風險。

業內人士統計，“高評高貸”后的房產法拍后抵押率只有40%，即拍賣款與房貸之間有60%的缺口，如果房地產貸款集中于特定區域，可能導致風險區域性集中。

尤其是房價下跌時，資金緊張的購房者更易面臨斷供風險。銀行則通過司法程序收回房產進行拍賣，從而形成法拍房激增。

據阿里司法拍賣官網公告顯示，僅2025年9月至12月已掛牌和擬掛牌的住宅房產1.6萬余項，其中僅新增一拍的項目就有近6000項。

從銀行個人住房貸款的不良情況來看，Wind數據顯示，截至2025年，9月3日，20余家銀行披露了2025年上半年個人住房貸款不良貸款率，10家銀行不良貸款率超過1%，多為地方城商行和農商行，其中2家銀行個人住房貸款不良貸款率超過4%。

個別銀行的房地產相關不良率已接近國際警戒線。

央視密集曝光

2026年5月,央視《法治在線》聯合公安部經偵局曝光安徽蕪湖一起特大房貸詐騙案。22名互不相識的外地貸款人同步斷供失聯，2000余萬元銀行貸款瞬間懸空，銀行催收無果后緊急報警。

經查，該案是前銀行員工勾結黑中介組成專業騙貸團伙實施的，該團伙專盯老舊房屋、安置房實施作案。通過簽訂陰陽合同虛高房價，將50萬元房產虛報至100萬元；偽造收入證明，把背債人月薪精準控制在8000至10000元，刻意規避銀行風控核查。團伙先代繳半年月供穩住銀行，拿到貸款后便集體卷款跑路。

不要以為受害人永遠是銀行，買房人也容易被騙。

2026年4月，深圳市人民檢察院在官網上曝光了一起“高評高貸”買房人被騙130萬的案件。

2025年4月，被害人燕某看中深圳市坪山區一套房產，因燕某資金不足，房產中介林某向其推薦“高評高貸”方式——通過做高房屋成交價獲取更高貸款，實現低壓力購房。

經磋商，三方達成“高評高貸”交易共識：房產實際成交價為300萬元，但合同約定成交價為430萬元。簽訂回款協議，賣方收到銀行放款后，將多出的130萬元返還給買方。

2025年6月10日，房屋過戶當晚，林某與買賣雙方共同簽訂回款協議，明確130萬元轉入買方燕某指定的賬戶。一小時后，林某單獨折返，謊稱“客戶要求變更收款人”，拿出事先準備好的新協議要求賣方代理人李女士重新簽署。李女士基于信任未仔細核對便簽字確認。

實際上，新協議上的收款賬戶已被林某篡改為自己控制的賬戶。6月12日，賣方將130萬元轉入該賬戶后，林某迅速將款項用于償還個人債務，剩余款項輾轉多個賬戶，企圖掩蓋其非法占有事實。

燕某遲遲未收到回款，幾番聯系后才發現賬戶已被變更。她多次向林某索要無果后向公安機關報案。

案件移送檢察機關審查起訴后，辦案檢察官第一時間與被害人取得聯系，詳細了解案情，指導偵查機關開展追贓挽損工作，并促成林某家屬退贓退賠，幫助被害人挽回130萬元全部損失。最終，法院以合同詐騙罪判處林某有期徒刑三年六個月，并處罰金三萬元。

監管機構嚴查

當前銀行及監管機構正加強對“高評高貸”操作的圍堵和監管。 國家金融監督管理總局 官網公告顯示，自年初以來，寧夏、湖北、江西、河南、重慶、安徽、浙江等十余個地方監管局相繼發布“零首付”購房的風險提示公告，明確“高評高貸”“他方墊資”等購房套路的違法違規風險。

多地監管局在公告中強調，“零首付”購房活動營造出緩解首付款壓力的錯覺，實際仍然需要購房者以不同形式負擔首付款，同時還需承擔首付款相關利息、服務費、手續費等大量額外支出，實際成本可能遠超銀行貸款利息，加劇購房者財務壓力。“零首付”購房不可行，警惕違法違規行為。

與此同時，銀行也強化內部風控管理，減少“高評高貸”操作影響。目前銀行已對查處案件進行專項分析，建立精準客戶風險畫像模型，對明顯偏離評估結果的情況采取審慎態度。

同時，監管機構也要加強對評估機構的資質審查和行為監管，防止其參與虛高評估