我們?nèi)粘３鲩T逛街、上班通勤、回家居住，幾乎都離不開停車這件事。

在一二線大城市，隨便停上幾小時(shí)，幾十塊停車費(fèi)就沒了，不少人都感慨現(xiàn)在停車成本越來(lái)越高，停車儼然成了日常一筆固定開銷。

長(zhǎng)久以來(lái)，大眾都默認(rèn)房地產(chǎn)是最賺錢的行業(yè)，華潤(rùn)、中海這些頭部房企常年穩(wěn)居行業(yè)利潤(rùn)榜單前列。

但很少有人留意到街邊不起眼的停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)生意，真實(shí)盈利水平早已遠(yuǎn)超賣房，利潤(rùn)率甚至把一眾地產(chǎn)巨頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

國(guó)內(nèi)有一家深耕智慧停車賽道的龍頭企業(yè)，2025年依托停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、智能停車設(shè)備銷售業(yè)務(wù)，全年?duì)I收達(dá)到8.3億，常年毛利率穩(wěn)定在40%左右，峰值更是突破46%。

要知道華潤(rùn)、中海賣房的毛利率也僅有15%上下，兩者差距十分懸殊。

更讓人費(fèi)解的是，這家手握全國(guó)超三萬(wàn)個(gè)停車場(chǎng)資源的行業(yè)頭部公司，多次沖擊上市卻屢屢碰壁。

在大多數(shù)人的認(rèn)知里，停車場(chǎng)的收入來(lái)源只有車主繳納的停車費(fèi)。事實(shí)上，普通中小型停車場(chǎng)單靠停車收費(fèi)，一年就能輕松入賬幾十萬(wàn)，核心商圈、寫字樓周邊的優(yōu)質(zhì)車場(chǎng)，年?duì)I收破百萬(wàn)也十分常見。

但停車費(fèi)僅僅只是停車場(chǎng)收入的一小部分，真正的盈利大頭，藏在我們?nèi)菀缀雎缘母鱾€(gè)角落。

道閘出入口、停車場(chǎng)墻面、車位標(biāo)識(shí)牌、樓層立柱，甚至地面空余廣告位，只要是車主視線能觸及的區(qū)域，都能投放商業(yè)廣告，成為穩(wěn)定的增收渠道。

而這家行業(yè)龍頭也就是國(guó)內(nèi)第二大智慧停車運(yùn)營(yíng)商科拓股份，早已把這類隱形收入玩得爐火純青。

我們?nèi)粘Ｔ谏虉?chǎng)、寫字樓、小區(qū)使用的掃碼抬桿、無(wú)感離場(chǎng)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)等功能，背后大多都是這家企業(yè)的智能系統(tǒng)在運(yùn)作。

華潤(rùn)、中海等頭部房企，萬(wàn)象城、吾悅廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體，都是長(zhǎng)期深度合作伙伴，華為、建設(shè)銀行也與其達(dá)成戰(zhàn)略攜手，業(yè)務(wù)早已全面滲透大眾生活場(chǎng)景。

能在智慧停車賽道站穩(wěn)頭部地位，還能保持遠(yuǎn)超地產(chǎn)行業(yè)的高毛利，并不是單純依靠停車場(chǎng)數(shù)量的堆砌，而是靠著三套成熟的盈利模式，把停車場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值挖掘到了極致。

企業(yè)首先做的是智能硬件和系統(tǒng)售賣業(yè)務(wù)，為各類停車場(chǎng)提供道閘、車輛識(shí)別攝像頭、智能計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)等全套設(shè)備，同時(shí)負(fù)責(zé)安裝調(diào)試與后期基礎(chǔ)維護(hù)。

這屬于一次性成交的生意模式，市場(chǎng)受眾十分廣泛，不管是新建商業(yè)配套車場(chǎng)，還是老舊小區(qū)車場(chǎng)智能化升級(jí)改造，都有持續(xù)的市場(chǎng)需求，也構(gòu)成了企業(yè)營(yíng)收的穩(wěn)固基本盤。

企業(yè)還推出停車場(chǎng)托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)。很多小區(qū)物業(yè)、商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有專業(yè)的車場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，日常收費(fèi)、秩序維護(hù)、設(shè)備檢修都難以兼顧，便會(huì)把停車場(chǎng)整體委托出去運(yùn)營(yíng)。

企業(yè)只需派駐專業(yè)團(tuán)隊(duì)接手管理，就能收取固定比例的管理費(fèi)，全程不用投入重金拿地建場(chǎng)，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低，收益也十分平穩(wěn)。

最核心也最賺錢的模式，是直接承包停車場(chǎng)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)。企業(yè)和物業(yè)方簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議后，就能獨(dú)享車場(chǎng)所有經(jīng)營(yíng)收益，既包含基礎(chǔ)的車輛停放收費(fèi)，也囊括廣告投放、便民服務(wù)、商業(yè)合作等增值收入。

如今國(guó)內(nèi)私家車保有量逐年攀升，城市核心區(qū)域土地資源稀缺，停車位已經(jīng)成了不可復(fù)制的民生稀缺資產(chǎn)，只要大眾有出行停車需求，企業(yè)就能保持源源不斷的現(xiàn)金流，是妥妥的剛需穩(wěn)健生意。

手握稀缺車位資源、盈利模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，按常理來(lái)說(shuō)，這樣貼合民生剛需的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，登陸資本市場(chǎng)本該水到渠成。

可現(xiàn)實(shí)卻是這家企業(yè)前后多次沖擊A股和港股上市，每一次都遺憾折戟，始終沒能拿到上市通行證。

企業(yè)長(zhǎng)期存在應(yīng)收賬款居高不下的問(wèn)題，欠款規(guī)模最高時(shí)占到當(dāng)年?duì)I收的一半以上，資金沉淀壓力巨大。

究其原因，企業(yè)核心合作客戶多為房地產(chǎn)企業(yè)，眼下地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期，房企普遍資金緊張，付款回款周期不斷拉長(zhǎng)，逾期欠款現(xiàn)象頻發(fā)，不僅打亂企業(yè)正常現(xiàn)金流，還不斷累積壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)的盈利質(zhì)量也經(jīng)不起市場(chǎng)推敲。

除此之外，企業(yè)在內(nèi)控合規(guī)層面也存在明顯短板，公司部分業(yè)務(wù)原始單據(jù)留存不全，固定資產(chǎn)折舊核算標(biāo)準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，日常商業(yè)合同歸檔與管理也缺乏規(guī)范體系。

這些看似細(xì)碎的管理問(wèn)題，卻是企業(yè)走向規(guī)范化上市必須跨過(guò)的門檻，絲毫沒有妥協(xié)的空間。

再加上如今智慧停車賽道行業(yè)內(nèi)卷加劇，大量企業(yè)扎堆入局，各家的智能設(shè)備、運(yùn)營(yíng)模式高度同質(zhì)化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。即便身處行業(yè)頭部，想要長(zhǎng)久守住高毛利和市場(chǎng)份額，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力也會(huì)持續(xù)加大。

停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)確實(shí)是一門低門檻、高剛需、高利潤(rùn)的好生意，盈利水平實(shí)實(shí)在在超過(guò)了傳統(tǒng)賣房行業(yè)。但這家龍頭企業(yè)的上市波折也給我們提了醒，表面賺錢的風(fēng)口生意，不代表就能順利獲得資本青睞。

行業(yè)紅利只能帶來(lái)短期收益，企業(yè)想要長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展，不能只靠賽道風(fēng)口和表面營(yíng)收，健康的現(xiàn)金流、實(shí)打?qū)嵉淖灾饔芰Α⒁?guī)范的內(nèi)部管控，缺一不可。

智慧停車緊貼大眾日常出行，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景依舊向好，但企業(yè)唯有補(bǔ)齊經(jīng)營(yíng)短板、夯實(shí)自身內(nèi)功，才能真正突破發(fā)展困局。