一段時(shí)間以來(lái)，物業(yè)行業(yè)“撤場(chǎng)潮”持續(xù)引發(fā)關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測(cè)到住宅撤場(chǎng)項(xiàng)目案例212個(gè)，其中百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)案例占比明顯提升。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這并非短期現(xiàn)象，而是過(guò)去長(zhǎng)期粗放擴(kuò)張模式下積累的問(wèn)題集中釋放。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，越來(lái)越多物業(yè)企業(yè)意識(shí)到，行業(yè)正告別過(guò)去“跑馬圈地”階段，退出低效項(xiàng)目，重新審視收費(fèi)機(jī)制、服務(wù)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率，借助AI與社區(qū)增值服務(wù)等方式重塑盈利模式，已成為行業(yè)突圍的主線(xiàn)。

低效項(xiàng)目加速出清

從公開(kāi)的物業(yè)撤場(chǎng)函來(lái)看，近兩年物業(yè)公司退出住宅項(xiàng)目的原因大多集中在“空置率高、收繳率低、成本上漲”等問(wèn)題。目前虧損壓力最大的項(xiàng)目主要集中在3類(lèi)：老舊小區(qū)、空置率較高的新盤(pán)以及開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。

例如，近期業(yè)內(nèi)流傳的一份某物業(yè)公司撤場(chǎng)函顯示，由于項(xiàng)目空置率較高、物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)偏低，加之設(shè)施設(shè)備維修、人力等成本不斷上漲，其服務(wù)的某住宅項(xiàng)目已累計(jì)虧損超過(guò)300萬(wàn)元，最終選擇退出。

面對(duì)虧損，上市物業(yè)企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)“做減法”。2025年，中海物業(yè)集團(tuán)有限公司在年報(bào)中提到，在“平衡規(guī)模與效益”的背景下，約滿(mǎn)及退盤(pán)項(xiàng)目面積達(dá)到5560萬(wàn)平方米；彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司也提及終止管理面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米；永升服務(wù)集團(tuán)有限公司則在2025年主動(dòng)退出項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)，涉及簽約面積約4200萬(wàn)平方米。

綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席楊掌法在2025年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模導(dǎo)向向價(jià)值導(dǎo)向的重塑。近年來(lái)，公司主動(dòng)“做減法”，建立嚴(yán)格的項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，由高峰期覆蓋200多個(gè)城市，調(diào)整至當(dāng)前聚焦56個(gè)城市深耕。

“撤場(chǎng)潮”背后，是行業(yè)發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。過(guò)去幾年，物業(yè)行業(yè)高速擴(kuò)張，普遍奉行“規(guī)模至上”邏輯，通過(guò)低價(jià)搶標(biāo)、跨區(qū)域并購(gòu)、關(guān)聯(lián)房企輸送項(xiàng)目等方式迅速擴(kuò)大在管面積，形成“先占盤(pán)、后盈利”的模式。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)階段，不具備持續(xù)盈利能力的項(xiàng)目開(kāi)始暴露。

與此同時(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑，進(jìn)一步加劇了行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)4年下滑；上市物企平均收繳率為78%，中小物企普遍低于65%。

中指研究院物業(yè)研究部研究副總監(jiān)彭雨介紹，對(duì)于單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目而言，85%的收繳率是盈虧平衡線(xiàn)，也是項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的核心閾值，若收繳率在80%至85%之間則屬于盈虧臨界區(qū)間，若低于60%則大概率面臨深度虧損乃至停擺，大部分企業(yè)只能選擇撤場(chǎng)。

粗放模式難以為繼

相較項(xiàng)目虧損本身，更值得關(guān)注的是，收繳率持續(xù)下滑反映出物業(yè)行業(yè)更深層次的問(wèn)題——過(guò)去依賴(lài)規(guī)模擴(kuò)張的粗放管理模式，越來(lái)越難以適應(yīng)新的發(fā)展階段。

記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，業(yè)主對(duì)于物業(yè)公區(qū)收益、服務(wù)透明度、質(zhì)價(jià)是否相符等問(wèn)題的關(guān)注度明顯提升，而物業(yè)企業(yè)則普遍面臨“成本上漲、收費(fèi)困難”的經(jīng)營(yíng)壓力。

某小區(qū)業(yè)主萬(wàn)女士向記者表示，其所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)接近每平方米4元，停車(chē)等公共收益去向不明，而隔壁小區(qū)物業(yè)費(fèi)僅每平方米2元出頭。“大家就會(huì)比較，為什么價(jià)格差這么多？收費(fèi)高，但日常維修響應(yīng)、衛(wèi)生維護(hù)等服務(wù)并沒(méi)有明顯更好，業(yè)主自然會(huì)質(zhì)疑錢(qián)到底花在哪。”萬(wàn)女士說(shuō)。

這背后反映的實(shí)際上是物業(yè)行業(yè)長(zhǎng)期存在的“服務(wù)模糊化”問(wèn)題。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)張建勛介紹，在傳統(tǒng)的“包干制”下，物業(yè)收支不透明，公共收益（如廣告費(fèi)）成“糊涂賬”，業(yè)主無(wú)法監(jiān)督服務(wù)成本與質(zhì)量，只能以拒繳物業(yè)費(fèi)作為手段。

“隨著監(jiān)管趨嚴(yán)以及業(yè)主維權(quán)意識(shí)提升，業(yè)主對(duì)于公共收益、物業(yè)收費(fèi)與支出透明化要求越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)公司的管理能力與服務(wù)能力帶來(lái)挑戰(zhàn)。”彭雨說(shuō)。

同樣區(qū)位、同樣物業(yè)費(fèi)水平的小區(qū)，服務(wù)質(zhì)量卻可能存在明顯差異，這意味著行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率差異開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟認(rèn)為，有些企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下收繳率還在提升，有些卻持續(xù)下降；有些企業(yè)項(xiàng)目基本不丟，有些則不斷撤場(chǎng)。歸根到底，還是企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)能力的差異。

而在成本端，物業(yè)行業(yè)本身又屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，成本剛性進(jìn)一步倒逼企業(yè)提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本率已升至80.98%，較2024年進(jìn)一步提升0.85個(gè)百分點(diǎn)，其中人力成本占總成本比重已超過(guò)50%；百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)毛利率均值為19.02%，已連續(xù)4年下降。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域智庫(kù)專(zhuān)家史文軍介紹，近年來(lái)物業(yè)行業(yè)人力成本年均漲幅超過(guò)8%，屬于無(wú)法大幅壓縮的剛性支出；與此同時(shí)，老舊小區(qū)電梯、消防、供水供電等設(shè)施老化后，維修養(yǎng)護(hù)成本也在持續(xù)攀升。很多老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)10多年沒(méi)有明顯上漲，但人工、能耗、維修等成本卻一直在漲，這也是不少項(xiàng)目陷入虧損的重要原因。

收入增長(zhǎng)乏力與成本持續(xù)上漲之間的矛盾，也進(jìn)一步傳導(dǎo)至業(yè)主滿(mǎn)意度層面。中指研究院物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度普查數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)整體滿(mǎn)意度得分為72.9分，近年來(lái)整體呈現(xiàn)波動(dòng)下行趨勢(shì)。

建立質(zhì)價(jià)相符機(jī)制

2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入約1.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.06%，行業(yè)告別快速“規(guī)模擴(kuò)張”，已經(jīng)進(jìn)入“拼運(yùn)營(yíng)”“拼服務(wù)”的新階段。

多位受訪(fǎng)人士認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)發(fā)展邏輯已發(fā)生明顯變化：一方面，行業(yè)需從過(guò)去依賴(lài)規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向精細(xì)化、科技化運(yùn)營(yíng)，好服務(wù)成為企業(yè)的立身之本；另一方面，行業(yè)需從“地產(chǎn)附屬行業(yè)”逐步轉(zhuǎn)向“民生服務(wù)商”，探索“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的多元盈利模式。

行業(yè)破局的第一步，是推動(dòng)服務(wù)透明化，建立質(zhì)價(jià)相符的機(jī)制。

“目前很多地區(qū)已經(jīng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)參考價(jià)，同時(shí)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)公共收益、物業(yè)費(fèi)使用情況等進(jìn)行公示。”張兆娟認(rèn)為，這能推動(dòng)物業(yè)行業(yè)從模糊收費(fèi)走向透明運(yùn)營(yíng)。

一些頭部物業(yè)企業(yè)也開(kāi)始探索“菜單式服務(wù)”。例如，深圳市萬(wàn)科物業(yè)控股有限公司推出彈性定價(jià)模式，將物業(yè)服務(wù)拆分為508項(xiàng)，在158項(xiàng)底線(xiàn)服務(wù)基礎(chǔ)上，讓業(yè)主按需選擇服務(wù)內(nèi)容。萬(wàn)科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，彈性定價(jià)模式推出以來(lái)，在應(yīng)用該模式的項(xiàng)目中，超過(guò)90%的項(xiàng)目有效改善了收繳率。

與此同時(shí)，也有物業(yè)公司憑借運(yùn)營(yíng)能力重新進(jìn)場(chǎng)，探索可持續(xù)模式。碧桂園服務(wù)控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年年底，公司針對(duì)老舊社區(qū)推出“悅佰家”品牌，目前已在上海、北京、深圳、武漢等地實(shí)現(xiàn)批量落地。

除了重塑收費(fèi)與服務(wù)機(jī)制，AI也被視為行業(yè)提升運(yùn)營(yíng)效率的重要抓手。目前，AI巡檢、智能客服、智能安防、遠(yuǎn)程運(yùn)維等模式已開(kāi)始在頭部物業(yè)企業(yè)加速落地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上市物業(yè)企業(yè)平均管理費(fèi)用同比下降3.89%。多家上市物業(yè)企業(yè)在年報(bào)中披露了AI與智慧化落地成果，并通過(guò)“AI+物業(yè)”探索降低管理成本、提升服務(wù)效率。

社區(qū)增值服務(wù)則被認(rèn)為是行業(yè)未來(lái)的重要增長(zhǎng)空間。2025年以來(lái)，國(guó)家多部門(mén)密集出臺(tái)相關(guān)政策文件，明確將“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”作為推動(dòng)城市更新、促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容和構(gòu)建便民生活圈的重要抓手。北京朝陽(yáng)區(qū)一家物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，目前小區(qū)通過(guò)組織社區(qū)活動(dòng)、鄰里互動(dòng)、兒童托管、養(yǎng)老關(guān)懷等方式增強(qiáng)社區(qū)連接感，提高和業(yè)主的互動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)以及小區(qū)的認(rèn)同度。

“基礎(chǔ)服務(wù)能力越強(qiáng)，業(yè)主黏性越高，增值服務(wù)的轉(zhuǎn)化空間才會(huì)越大。目前行業(yè)整體增值服務(wù)收入占比仍在10%左右，但部分運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)收入占比已逐步接近‘五五開(kāi)’。”同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)說(shuō)，未來(lái)“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”“物業(yè)+住房體檢”等方向，仍具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>