作者：kangins

真正的底部，往往由最懂資產(chǎn)的人掃貨開始開始。

2026年5月，不良資產(chǎn)圈里流傳出一條消息：

浙江省最大的省級(jí)AMC——浙商資產(chǎn)，正聯(lián)手退市轉(zhuǎn)型而來的綠庭投資，以及浙商資產(chǎn)旗下基金操盤平臺(tái)金毅資產(chǎn)，密集收購滬浙兩地困境地產(chǎn)不良資產(chǎn)包。

據(jù)業(yè)內(nèi)說法，三方合作基金已經(jīng)進(jìn)入集中投放期，標(biāo)的覆蓋上海、杭州、寧波等長三角核心城市，資產(chǎn)類型包括住宅爛尾樓、停工商業(yè)體、低效工業(yè)用地等，合作規(guī)模“并不小”。

這條消息目前僅僅是不良資產(chǎn)業(yè)內(nèi)的圈內(nèi)信息，還不是三家公司統(tǒng)一發(fā)布的正式公告人，但是帶來的信號(hào)確非常強(qiáng)烈：

當(dāng)多數(shù)人還在擔(dān)心房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候出清時(shí)，真正的資產(chǎn)獵手已經(jīng)開始在核心城市批量掃貨。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：國資AMC+基金操盤手+上市公司轉(zhuǎn)型平臺(tái)

這次傳出的合作結(jié)構(gòu)，最值得關(guān)注的不是某一個(gè)資產(chǎn)包，而是“三方角色”的組合：

1、浙商資產(chǎn)：浙江不良資產(chǎn)處置的“國家隊(duì)”

浙商資產(chǎn)成立于2013年8月6日，是全國首批5家、浙江省第一家具有批量轉(zhuǎn)讓金融不良資產(chǎn)資質(zhì)的省級(jí)資產(chǎn)管理公司。公司注冊資本78.85億元，主體信用評(píng)級(jí)AAA，第一股東是浙江省國貿(mào)集團(tuán)，長期處于地方AMC頭部序列，甚至在民間有全國第六大AMC的美譽(yù)。

投行風(fēng)云認(rèn)為，在以困境地道為掃貨核心的“三方強(qiáng)強(qiáng)合作”里，浙商資產(chǎn)有獨(dú)特的優(yōu)勢：

牌照+資金信用+地方協(xié)調(diào)能力+金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)批量收購經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)不良包來說，這類省級(jí)AMC最核心的價(jià)值不是簡單出錢，而是能夠?qū)鱼y行、法院、地方政府、項(xiàng)目公司、施工方、購房人、債權(quán)人等復(fù)雜主體，簡單說，浙商資產(chǎn)的扮演的是：

“信用底座”和“資源入口”的角色。

畢竟，困境地產(chǎn)不是買完就結(jié)束，而是買完才開始真正的戰(zhàn)斗，特別還是針對(duì)批量掃貨而言。

2、金毅資產(chǎn)：浙商資產(chǎn)旗下的基金操盤手

金毅資產(chǎn)是浙商資產(chǎn)體系內(nèi)的重要基金平臺(tái)。浙商資產(chǎn)官網(wǎng)披露，浙江金毅資產(chǎn)管理有限公司于2018年3月28日通過中國基金業(yè)協(xié)會(huì)私募基金管理人備案登記，登記類型為私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人，具備開展私募基金管理業(yè)務(wù)資質(zhì)；其定位是發(fā)揮基金業(yè)務(wù)優(yōu)勢，打造基金管理平臺(tái)。

在這場合作里，金毅資產(chǎn)更像“前臺(tái)操盤手”：

省級(jí)AMC適合做信用背書和資源整合，但具體到單個(gè)困境項(xiàng)目，仍然需要基金結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目盡調(diào)、投后管理、債權(quán)重組、退出安排等專業(yè)動(dòng)作。金毅資產(chǎn)的作用，就是把浙商資產(chǎn)的牌照能力、項(xiàng)目資源和市場資金，通過基金化方式組織起來。

這也是近年來AMC參與困境地產(chǎn)越來越常見的方式：

不再只是自己收包、自己處置，而是通過基金、SPV、項(xiàng)目公司、共益?zhèn)⒅卣顿Y等多種工具，完成資產(chǎn)重構(gòu)。

3、綠庭投資：從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向不良資產(chǎn)處置平臺(tái)

綠庭投資原本是上海房地產(chǎn)公司，早年以住宅開發(fā)為主。公開資料顯示，上海綠庭投資控股集團(tuán)股份有限公司從2015年起涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，2019年起聚焦特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過債權(quán)收購、債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等方式參與特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)投資。

也就是說，綠庭不是單純“炒不良資產(chǎn)概念”，而是早已把困境不動(dòng)產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型方向。

綠庭資產(chǎn)通過與浙商資產(chǎn)、金毅資產(chǎn)合作，綠庭的角色更像“市場化盤活方”：

懂房地產(chǎn)項(xiàng)目，懂存量資產(chǎn)運(yùn)營，也具備一定項(xiàng)目退出經(jīng)驗(yàn)。

這次三方合作的核心邏輯，可以概括為一句話：

浙商資產(chǎn)解決“誰來買、誰來協(xié)調(diào)”；金毅資產(chǎn)解決“錢怎么組織、基金怎么運(yùn)作”；綠庭投資解決“項(xiàng)目怎么盤、怎么退出”。

而三方強(qiáng)強(qiáng)組合，做的不是傳統(tǒng)的批發(fā)商-分銷的角色，而是：

“修資產(chǎn)”，回歸不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)有之義。

為何現(xiàn)在入局？

為何現(xiàn)在入局，答案或許只有一個(gè)：

滬杭樓市正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的跡象。

困境地產(chǎn)投資最怕什么？不是項(xiàng)目便宜，而是買完以后市場繼續(xù)下行，房子賣不出去，資產(chǎn)無法退出。

所以，浙商資產(chǎn)、綠庭投資、金毅資產(chǎn)這三家強(qiáng)強(qiáng)組合，其背后的底層邏輯其實(shí)是：

上海、杭州等核心城市從2025年9月以來出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

我們來看一組數(shù)據(jù)：

1、國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年9月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄；其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.0%，而到了2026年4月，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.1%，深圳上漲0.1%，北京下降0.2%；

這說明：上海、杭州、寧波等核心城市已經(jīng)不再是無差別深跌，而是開始出現(xiàn)降幅收窄和局部企穩(wěn)。

2.成交端的修復(fù)更直接。

上海方面。2026年4月，上海二手住宅成交約2.5萬套，同比增長24.6%，成交規(guī)模處于近五年4月同期高位；1—4月成交量同比增長7.6%。

杭州方面。2026年4月，杭州市區(qū)二手房成交9968套，環(huán)比上漲6.5%，同比上漲5.8%，不僅創(chuàng)下自去年3月以來單月最高值，同樣也是近五年同期最佳成績。

也就是說，價(jià)格端未必全面反轉(zhuǎn)，但成交端已經(jīng)先熱起來：

對(duì)困境地產(chǎn)來說，成交比價(jià)格更重要。因?yàn)橹挥谐山换钴S，資產(chǎn)包才有退出通道；只有二手房流動(dòng)性恢復(fù)，爛尾樓、尾盤、抵債房、司法處置房才有重新定價(jià)的基礎(chǔ)。

3. 不良資產(chǎn)市場也在放量。

第19周不良資產(chǎn)成交數(shù)據(jù)也在印證這一點(diǎn)。NPL資產(chǎn)界周報(bào)顯示：

2026年第19周，即5月11日至5月17日，AMC不良資產(chǎn)監(jiān)測到12宗成交，合計(jì)債權(quán)本息約64.3億元，環(huán)比增長33%；其中信達(dá)上海一次性掛出5宗住宅資產(chǎn)包，開創(chuàng)批量打包處置新模式。

這說明，不良資產(chǎn)端和樓市成交端正在同時(shí)升溫。

困境地道怎么盤活？

困境地產(chǎn)怎么盤活？核心不是買便宜，而是重建現(xiàn)金流。

很多人以為買不良資產(chǎn)就是低價(jià)撿漏。

真正做過項(xiàng)目的人都知道，困境地產(chǎn)最難的不是“買”，而是“盤”。

一個(gè)爛尾樓、停工商業(yè)體或低效工業(yè)用地，想重新變成可銷售、可經(jīng)營、可退出的資產(chǎn)，通常要經(jīng)過四步。

對(duì)于開發(fā)商而言：

爛尾樓是麻煩。

但站在困境資產(chǎn)投資人視角，爛尾樓可能恰恰是機(jī)會(huì)，而且往往比一手地產(chǎn)更有投資價(jià)值：

一手開發(fā)最重的是拿地。開發(fā)商在高點(diǎn)拿地，地價(jià)已經(jīng)鎖死，后面房價(jià)一跌，利潤就被吞掉。而困境地產(chǎn)的投資邏輯不同。買方不是按原始拿地成本買，而是按債權(quán)折扣、項(xiàng)目剩余價(jià)值、未來銷售現(xiàn)金流倒推價(jià)格。

前任開發(fā)商虧掉的，可能正是新投資人的安全墊。

浙商資產(chǎn)與金毅資產(chǎn)、綠庭投資以不良資產(chǎn)的視角聯(lián)手掃貨上海和杭州市場，與普通開發(fā)商此手囤地的底層邏輯一致：

房地產(chǎn)上行周期里，最賺錢的是拿地的人；
房地產(chǎn)出清周期里，最賺錢的可能是持有大量爛尾樓等困境資產(chǎn)的人。

寫在最后

過去二十年，中國房地產(chǎn)最激動(dòng)人心的故事，是開發(fā)商拿地、融資、開盤、漲價(jià)、擴(kuò)張。

但這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去。

未來房地產(chǎn)的新故事，不再是“誰敢加杠桿”，而是“誰能修復(fù)資產(chǎn)”：

不再是“誰能搶地王”，而是“誰能盤活爛尾樓”；
不再是“誰能講增長”，而是“誰能把沉睡資產(chǎn)變成現(xiàn)金流”。

浙商資產(chǎn)聯(lián)手綠庭投資、金毅資產(chǎn)批量掃貨滬浙不良包，真正釋放的不是一個(gè)項(xiàng)目消息，而是一種新周期信號(hào)：

房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入存量重構(gòu)時(shí)代。