陜西
作者：周軍律師.
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實務中普遍存在一個根深蒂固的認知：購房時明知房屋設有銀行抵押，仍選擇購買，屬于“自甘風險”。一旦房屋被抵押權人申請強制執行，購房者因自身存在過錯，因此無法排除執行。
那么，哪種情形下，明知有抵押仍購買的房產也能排除強制執行？
最高院在《中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司、鄧學平執行異議二審案》中明確：
開發商取得預售許可后對外公開銷售的商品房，即使購房人明知所購房屋設有抵押權，只要符合消費者購房人排除執行的條件，就應優先保護其權利。
一、基本案情：明知帶抵押購房，遭遇強制執行
開發商將在售商品房抵押給長城資產貴州分公司，辦理合法抵押登記，取得預售許可后對外公開銷售。鄧學平在購房時，明確知曉案涉房屋存在抵押權負擔，仍與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋用于家庭自住，隨后支付大部分購房款并實際入住。
后續因開發商無力清償債務，長城資產貴州分公司作為抵押權人，申請法院查封、拍賣案涉房屋用于償債。鄧學平提起案外人執行異議，請求排除執行。
抵押權人長城資產貴州分公司抗辯：鄧學平購房時明知房屋存在抵押，未經抵押權人同意，交易存在明顯過錯，不能對抗合法有效的抵押權，無權排除執行。
一審、二審及最高院再審最終認定：鄧學平系剛需消費者購房，符合29條法定要件，即便明知房屋有抵押，依然可以排除強制執行。
二、核心裁判規則：生存權優先，突破抵押權優先壁壘
對于購房者而言，當開發商已經開始預售商品房時，他們有理由相信抵押權人已經同意出售抵押的房產，并且相信他們支付的購房款項會根據物權法的規定，用于提前償還抵押權所擔保的債務。
基于這種信任，即使購房者知道他們購買的房屋存在抵押負擔，只要他們滿足消費者購房者排除執行的條件，他們的權利應當得到優先保護。至于預售條件的行政法規問題，應該通過改進行政管理措施來解決，而不是讓購房者承擔這些風險。
本案中，今旦房開公司取得案涉項目的《商品房預售許可證》。預售許可證系行政機關履行管理職能而頒發，其目的就是準許開發商在開發尚未完成的情況下預售商品房，且預售許可證均在銷售場所公示。
對于購房人來說，其在開發商已經對商品房進行預售的情況下，能夠相信抵押權人同意轉讓抵押物，且相信其所交付的購房款已經按照物權法的規定用于提前清償抵押權所擔保的債務。
在此基礎上，即使鄧學平、毛臣翠明知所購買的房屋有抵押權負擔，只要符合消費者購房人排除執行的條件，就應當優先保護消費者購房人的權利。
至于行政法規中所規定的預售條件則應通過完善行政管理的途徑來解決，而不能讓購房人來承擔此種風險。
周軍律師提醒，只要開發商取得預售許，購房即使明知有抵押，但剛需自住購房只要滿足執行異議29條三要件，仍可合法排除銀行、資管公司的強制執行。
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