“十五五”期間，河東區也是進行城市更新的“大戶”。

所包含的大王莊街片區、春華街片區、大直沽片區、二號橋片區、中山門街片區、唐家口街片區、向陽樓街片區、常州道街片區、上杭路街片區、東新街片區和魯山道街片區12個片區，都將進行城市更新！

可以說，河東區馬上迎來一場煥新蝶變。

大王莊街片區

大王莊街片區的重點城更項目，就是一冷音樂文化產業片區城市更新項目。

占地面積約21萬平米，涵蓋12個老舊小區、一冷地塊及其他相關區域。

更新建筑面積總計約30.72萬平米，其中老舊小區更新面積21.78萬平米。

以音樂產業發展為引擎，聯動天津音樂學院，通過“復合空間+復合業態+音樂演出+文創產業”的模式，盤活一冷閑置廠區，規劃超級音樂現場、主理人潮流聚場、數字藝術創意中心、精品藝術酒店等功能板塊。

產業與街區規劃方面，旨在充分發揮核心驅動作用，全面盤活“一冷”閑置的老舊工業廠區，將其打造為集多元功能于一體的復合型音樂文化產業高地。主要包括先導區、一期、二期三部分。

其中，先導區位于一冷地塊津塘路與十四經路交叉口方位，占地5400平米，建筑面積1133平米，并已于今年5月1日正式開放。

去年7月底，片區內的城更地塊由嘉德城市更新產業運營有限公司以0.61億底價摘得，成交樓面價4251元/平米（不含城市更新成本）。

該地塊已出規劃，由3棟小高和1棟洋房組成，容積率2.4。

共計150戶，戶均面積約為95平米，預計以中小戶型為主。

全架空層設計，可能出現200萬左右的門檻價。

春華街片區

春華街片區，主要涉及井岡山和天津站兩個城市更新項目。

井岡山路周邊片區城市更新項目

井岡山路周邊片區城市更新項目位于河東區春華街道街域范圍內，緊鄰地鐵2號線順馳橋站，更新范圍占地70萬平米。

井岡山路周邊片區城市更新項目效果圖

除住宅外，計劃建設2.2萬平米教育設施（實驗+七中九年一貫制），2.9萬平米特色商業街區，2.8萬平米生態公園。

同時，規劃建設“P+R”停車場和4千米的慢行交通網，植入城市雕塑、便民驛站、文化長廊等生活元素，以TOD綜合發展模式不斷增添區域發展活力。

片區內的新建住宅項目——津鐵格調羅寧花園，已進入順銷期。

津鐵格調羅寧花園效果圖

小高層均價2.9萬/平米，洋房均價3.4萬/平米。

配建的實驗+七中九年一貫制，預計2027年9月投入使用。

屆時，招生范圍可覆蓋1-9年級，2-8年級均接受轉學，還沒有轉學時間限制。

天津站片區

天津站片區已正式納入全市“站產城”融合發展重點片區，定位為“海河樞紐經濟活力區”，由和平、河北、河東三個區合力落實。

天津站片區區域范圍圖

涉及河東區的項目，主要是推動中海三期項目建設，打造集俄歐風情街、中海城市廣場及超塔為一體的海河東岸新地標。

推動一冷音樂文化產業片區、天音藝術街區等城市更新項目加快實施。

其中，中海城市廣場三期的“超塔”項目，建成后將成為市內六區最高的地標性建筑，預計2027年底竣工。

目前，河東區正在加緊研究制定天津站片區站產城融合發展實施方案和專項規劃。

大直沽片區

大直沽片區城市更新項目，是2025年才啟動的城市更新項目。

北至大直沽中路、紅星路，東至直沽街，南至大橋道、大直沽七號路，西至海河東路，占地面積約50萬平米。

更新內容包含了六緯路18號地、棉一地塊、劉臺地塊等新建文商旅體載體，以及提升改造13個老舊小區75棟居民樓。

其中，將新建建筑面積約 12.57萬平米，包含居住建筑面積約8.37萬平米。

去年12月，大直沽片區已出讓一宗宅地。

容積率2.2，可規劃出小高層、洋房。

初版方案為小高層95和110平米，洋房115和130平米。

預計總價門檻在250-300萬之間。

二號橋片區

二號橋片區備受關注的城更項目就是第一機床廠城市更新。

總占地面積73萬平米，是天津市重點工業遺存保護區和產城融合示范區。

2023年的5月，天津泰達接手老廠區的城市更新項目，總投資66億，開發建設周期5年的時間，預計到2027年完成整體開發。

整個片區結合工業遺跡，打造“文、商、旅、產、住、研”一體的地標板塊。

截止目前：

·廠區周邊項目已順利完成14個老舊小區、2條老舊市政道路以及福東小學、職業藝術學校的提升改造；

· 地產項目一期已建設至5層，預計2027年上半年逐步迎來企業入駐；配套住宅格調錦云將于今年8月正式交付；

·金二廠房已啟動修繕加固工作，計劃2027年年底投入運營；

·五條配套市政道路將隨園區開放逐步開通，進一步完善區域交通路網。

除了居住板塊，項目起步區津一·PARK也在持續更新中，已有16家商戶進駐。

泰達格調·錦雲，是一個純洋房社區。

在售面積為110、128、143平米，均價，均價3-3.7萬/平米。

預計2026年8月交房。

向陽樓街片區、上杭路街片區

位于向陽樓街片區、上杭路街片區的津龍灣城市更新項目，是首個TOD+城更項目。

緊鄰地鐵4、5號線換乘站成林道站。

更新區域總面積約74萬平米，其中新建區21萬平米，提升區48萬平米，包含改造11個老舊小區，涉及晨光樓、晨陽里、時尚花園等社區。

整個城更項目以成林道站為核心站點，配套建設“區域慢行網”和“宜居生活區、TOD產城活力區”，形成“一站一網雙區”的總體布局。

津鐵|格調蘭頌效果圖

片區內的住宅項目——津鐵|格調蘭頌，已于去年年底入市。

高層面積為89、112平米，均價2.7萬/平米；

小高層面積為129平米均價3.1萬/平米；

配套的寫字樓及酒店，已于3月份開工。

片區內新建的河東實驗擴建校，預計2028年將投入使用。

唐家口街片區

唐家口街片區的老工大板塊，也屬于一個城更片區。

總體規劃65萬平米，有住宅、商業、高檔寫字樓等，正在蝶變成一個全新的商圈。

片區內保留了1.5萬平米的泮湖，臨近地鐵4、5號線交匯的成林道站。

最近，老工大片區重新調整了規劃，增加了三塊住宅用地。

工大5號地

由商服用地調整為居住用地，總用地面積3.58萬平米容積率1.8，并兼容部分商業。

據了解，今年下半年將出讓，多家房企都有意向拿地。

廣東山莊路東側三角地塊

由商服用地調整為商業混合居住用地，總用地面積4.52萬平米，容積率1.8，居住建筑面積不能超過總建面的45%。

化纖所地塊

由商服用地調整為公共管理與公共服務設施用地、居住用地和公園綠地。

其中，居住用地的用地面積約1.1萬平米，容積率1.6。

調整出三宗新宅地，容積率均在2以下，預計都能做出洋房產品。

自從去年金茂泮湖滿庭、格調爾雅入市以來，老工大板塊重新燃起了熱度。

兩盤去化速度非常快，金茂泮湖滿庭已售罄，格調爾雅也僅剩20多套了。

格調爾雅，洋房在售127、125平米，均價3.4-3.7萬/平米；

疊拼，上疊170平米總價700萬左右，下疊220平米總價1000萬左右。

老盤上實仰山，還在售高層和小高層，現房。

高層面積為110、130平米，均價3.3萬/平米；

小高層面積為150平米，均價3.6萬/平米。

另外，老工大一號地已出規劃了，也是格調開發。

是一個純洋房社區，面積為100、110、120平米。

魯山道街片區

魯山道街片區就是太陽城片區。

開發至今，已有20多年了，也到了城市更新的時候了。

片區內僅剩最后一宗宅地，大概率還是高層產品，下半年有望入市。

目測，還將主打帶九年一貫制的中小戶型。

另外，中山門街片區、常州道街片區、東新街片區三個片區是河東區新出現的城市更新片區。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。