在“穿透式”監(jiān)管下，全國(guó)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的風(fēng)險(xiǎn)管理通常采取以下措施：第一，將第三方涉稅信息中的納稅人土地權(quán)屬登記面積與稅源明細(xì)申報(bào)的土地面積進(jìn)行比較，核查納稅人是否存在少申報(bào)土地面積的情況；第二，將納稅人企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的《資產(chǎn)折舊、攤銷情況及納稅調(diào)整明細(xì)表》中無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的同比增減情況，與稅源明細(xì)申報(bào)中的土地總面積同比增減情況進(jìn)行比較，對(duì)二者變動(dòng)趨勢(shì)不一致的，核查納稅人是否存在未如實(shí)申報(bào)土地面積的情況；第三，將稅收征管信息系統(tǒng)中納稅人申報(bào)繳納的契稅信息、與城鎮(zhèn)土地使用稅稅源明細(xì)申報(bào)信息進(jìn)行比較、核查納稅人是否存在新增土地但未如實(shí)申報(bào)的情況，將第三方涉稅信息中的納稅人受讓土地信息，與稅源明細(xì)申報(bào)信息中的土地面積比較，核查納稅人是否存在新增土地但未如實(shí)申報(bào)的情況。

實(shí)務(wù)中，城鎮(zhèn)土地使用稅通常存在“三大”典型稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該有針對(duì)性的做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與防控。

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風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一

企業(yè)應(yīng)稅土地面積計(jì)算不準(zhǔn)確、少繳城鎮(zhèn)土地使用稅

1.風(fēng)險(xiǎn)描述

（1）企業(yè)通常實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積比土地證書登記面積要大，企業(yè)申報(bào)時(shí)不如實(shí)填列實(shí)際占地面積少交稅，或企業(yè)占用土地沒有取得證書的，企業(yè)往往少報(bào)實(shí)際占地面積。

（2）企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，因?yàn)榈叵陆ㄖ玫乇容^隱秘，不容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)一般對(duì)地下建筑用地瞞而不報(bào)，偷逃城鎮(zhèn)土地使用稅。

（3）企業(yè)與其他單位和個(gè)人共用土地的，或企業(yè)與免稅單位共用土地的，未按比例分?jǐn)傉_分?jǐn)偦蛭蠢U城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）企業(yè)通常只申報(bào)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）占地面積，而隱瞞綠化地面積或錯(cuò)誤認(rèn)為所有綠化土地都屬于免稅土地，少繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格劃分已售房產(chǎn)與未售房產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋兀ǔ０颜麠潣侵形词鄢霾糠謶?yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e從應(yīng)稅土地面積中扣除，人為減少未售房產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋兀[蔽地達(dá)到了少繳稅款的目的。

2.政策依據(jù)

（1）現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收”；同時(shí)，《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1988〕國(guó)稅地字第15號(hào)）第六條規(guī)定：“納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積”。

（2）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第四條規(guī)定：“對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款，對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅”。

（3）《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字〔1988〕015號(hào)）第四條和第五條規(guī)定：“土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅；土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅”。

（4）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) <關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定> 》（國(guó)稅地字〔1989〕第140號(hào)）第十三條規(guī)定：“對(duì)企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開放的公園用地，暫免征收土地使用稅”。

（5）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條規(guī)定，“購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用”。

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（1）企業(yè)持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，企業(yè)應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)實(shí)際占用的土地面積。

（2）企業(yè)應(yīng)自查有無單獨(dú)建造的地下建筑用地，如有，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)應(yīng)自查有無與其他單位和個(gè)人共用土地的情況，如有，應(yīng)按企業(yè)實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例準(zhǔn)確計(jì)算繳納土地使用稅；如有與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，企業(yè)應(yīng)按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。需要說明的是，對(duì)于兩層以上的建筑，納稅人計(jì)算土地使用稅所依據(jù)的實(shí)際占地面積通常按照以下順序計(jì)算確定：第一，土地使用權(quán)證書、房地產(chǎn)證上記載的用地面積或相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)屬資料、合同記載的用地面積；第二，建筑面積÷容積率；第三，建筑面積÷建筑總層數(shù)(不含地下)。

（3）企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，企業(yè)應(yīng)按廠區(qū)內(nèi)綠化用地面積據(jù)實(shí)申報(bào)繳納土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房，應(yīng)在辦理竣工結(jié)算、實(shí)際交付商品房后，按照已交付房產(chǎn)面積占總可售面積的比例，計(jì)算扣減相應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)稅面積。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二

未按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及時(shí)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

1.風(fēng)險(xiǎn)描述

企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有出讓和劃撥兩種，無論通過哪種方式取得土地，按現(xiàn)行的土地管理政策，獲得土地批文或達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，都要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，由土地管理部門核發(fā)新的土地使用證；但由于程序相對(duì)復(fù)雜，從批準(zhǔn)到核發(fā)使用證需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，許多企業(yè)以取得土地使用證的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，混淆了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

另外，如果企業(yè)合同簽訂時(shí)間晚于合同約定的土地交付時(shí)間，企業(yè)申報(bào)時(shí)將稅源所屬期起始時(shí)間填寫為合同簽訂之日，使得土地交付時(shí)間次月至合同簽訂時(shí)間這一段時(shí)期內(nèi)，企業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生納稅義務(wù)，卻未及時(shí)合規(guī)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.政策依據(jù)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

企業(yè)應(yīng)通過土地使用證等權(quán)屬資料證明自查取得土地使用權(quán)的方式，如果是以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。要根據(jù)土地權(quán)屬資料所載時(shí)間，查看相應(yīng)應(yīng)稅面積是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三

未按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策少繳城鎮(zhèn)土地使用稅

1.風(fēng)險(xiǎn)描述

（1）企業(yè)未區(qū)分危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地與倉(cāng)庫(kù)、廠房本身用地，全部使用暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（2）納稅單位無償使用軍隊(duì)、鐵路、民航等免稅單位的土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)該由納稅單位按稅法規(guī)定照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而有的企業(yè)因?yàn)橥恋厥敲舛悊挝坏奈蠢U納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（3）免稅單位自用的土地不交城鎮(zhèn)土地使用稅，但對(duì)外出租應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，個(gè)別企業(yè)隱瞞出租事實(shí)，繼續(xù)享受免稅政策，偷逃城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.政策依據(jù)

（1）《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) <關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定> 的通知》國(guó)稅地字〔1989〕第140號(hào)）的第八條規(guī)定，“對(duì)于各類危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定，暫免征收土地使用稅；但對(duì)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)區(qū)、廠房本身用地，應(yīng)照章征收土地使用稅”。

（2）《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) <關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定> 的通知》（國(guó)稅地字〔1989〕140號(hào)）規(guī)定：“免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)的土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅”。

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

（1）企業(yè)應(yīng)自行區(qū)分對(duì)防火、防爆、防毒等安全防范用地與倉(cāng)庫(kù)庫(kù)區(qū)、廠房本身用地，如果有免稅范圍外的土地使用了免稅政策，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。

（2）企業(yè)應(yīng)自查有無使用免稅單位的土地情況，如企業(yè)無償使用免稅單位的土地，應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)若與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)的土地上的多層建筑，企業(yè)應(yīng)按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（3）屬于免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)，應(yīng)自查有無土地出租現(xiàn)象，免稅單位自用的土地不需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但對(duì)外出租應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

另外，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第三款規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；但對(duì)出租非住房，按現(xiàn)行稅法規(guī)定依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。

最后，在實(shí)際工作中，企業(yè)應(yīng)該做好城鎮(zhèn)土地使用稅與其他稅種的聯(lián)動(dòng)管理，該稅種與其他稅種有著必然的聯(lián)系，比如從土地出讓金額可以自查“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”的印花稅有沒有繳足，還可以自查企業(yè)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)含不含土地出讓金額等等。

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