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關(guān)注香港房產(chǎn)的朋友們注意了，湯姆今天帶來一個(gè)讓準(zhǔn)備入場(chǎng)的包租公、包租婆們揪心的消息。

最新公布的3月份中原城市租金回報(bào)率跌至3.29%，創(chuàng)下21個(gè)月以來的新低。單月下滑0.03個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)7個(gè)月走低，累計(jì)跌幅達(dá)0.31個(gè)百分點(diǎn)。

來源：AASTOCKS新聞

直白點(diǎn)說，租金回報(bào)率就是買房收租一年能賺的（粗）收益率。假設(shè)你花1000萬(wàn)買一套房，一年收租33萬(wàn)，那大概回報(bào)率就是3.3%。這個(gè)數(shù)字越高，理論上當(dāng)然越吃香。而現(xiàn)在的情況是——你買一套房收租，賺回來的租金占房?jī)r(jià)的比例，越來越低了，為什么呢？

一方面當(dāng)下香港租金指數(shù)其實(shí)還在穩(wěn)步上漲，甚至屢創(chuàng)新高。租房市場(chǎng)，尤其是高校附近的小戶型，依然一房難求。

奈何總體樓價(jià)漲得更猛、速度更快，硬生生把租金回報(bào)率拉低了。按照當(dāng)前走勢(shì)，樓價(jià)強(qiáng)勢(shì)依舊，租金漲幅跟不上，后續(xù)回報(bào)率大概率還會(huì)繼續(xù)下行。

湯姆小課堂開課，現(xiàn)在給大家算一筆很簡(jiǎn)單的帳：

注：此處為了計(jì)算方便，計(jì)算結(jié)果均為粗租金回報(bào)率，意思是未扣除管理費(fèi)、物業(yè)稅、差餉地租等持有成本，但此處列舉的租金也是取上個(gè)月實(shí)際成交最低的標(biāo)準(zhǔn)作為參考

1??假設(shè)去年一套香港九龍市區(qū)的一房，房?jī)r(jià) 500 萬(wàn)港幣，租金回報(bào)率 3.5%，即年租金是 17.5 萬(wàn)。今年房?jī)r(jià)上升 15%，新房?jī)r(jià)是 575 萬(wàn)。假設(shè)在租金不變的情況下，新租金回報(bào)率為：

17.5 萬(wàn) ÷ 575 萬(wàn) = 3.043%

換句話說，房?jī)r(jià)升了但如果租金不變，租金回報(bào)率會(huì)由 3.5% 被攤薄至約 3.04%。

2??那么湯姆再給大家算一筆賬，假設(shè)房?jī)r(jià)上漲15%，租金只上漲10%：

今年年租金是：17.5 萬(wàn) × 1.10 = 19.25 萬(wàn)。

今年房?jī)r(jià)是：500 萬(wàn) × 1.15 = 575 萬(wàn)。

所以新的租金回報(bào)率是：

19.25 萬(wàn) ÷ 575 萬(wàn) = 3.3478%

也就是說，雖然租金也漲了，但因?yàn)樽饨饾q幅 10% 低于房?jī)r(jià)漲幅 15%，所以租金回報(bào)率仍然會(huì)由 3.5% 輕微下降到約 3.35%。

3??好的，燒腦不要停，繼續(xù)再算一筆賬，假設(shè)去年買入房子的朋友們，恭喜你們，按照今年租金上漲10%的回報(bào)率來計(jì)算：

500 萬(wàn) × 3.5% = 17.5 萬(wàn)

租金上升 10% 后：

17.5 萬(wàn) × 1.10 = 19.25 萬(wàn)

新的租金回報(bào)率就是：

19.25 萬(wàn) ÷ 500 萬(wàn) = 3.85%

最后留一個(gè)作業(yè)給大家：

如果去年買入一套500房子的朋友，如果租金上漲10%，房?jī)r(jià)同時(shí)上漲15%，按照30%首付計(jì)算，那么內(nèi)部回報(bào)率是多少？歡迎大家把答案打在留言區(qū)。

供平過租或?qū)⒎崔D(zhuǎn)，買房月供要趕超租金

過去11個(gè)月，香港一直處于“供平過租”的局面。3月份租金回報(bào)率3.29%，比H按息3.25%高了0.04個(gè)百分點(diǎn)。但注意，兩者的差距已經(jīng)小到幾乎看不見了。

來源：網(wǎng)絡(luò)

暑期旺季未至，當(dāng)下正是樓市“關(guān)鍵期”

每年7-9月是香港傳統(tǒng)租房旺季，按常理旺季來臨租金會(huì)走高，有望托舉回報(bào)率企穩(wěn)。但現(xiàn)在最大的問題是樓價(jià)的漲勢(shì)比租金猛得多。

來源：香港01

而且當(dāng)前樓市成交活躍、買家入市情緒高漲，房?jī)r(jià)一浪接一浪往上推；租金雖有小幅創(chuàng)新高，但漲幅十分溫和。一快一慢，回報(bào)率自然被壓著打。

湯姆覺得，接下來兩個(gè)月走勢(shì)非常關(guān)鍵。如果暑期旺季租金能大幅跳漲，那回報(bào)率還有機(jī)會(huì)反彈；若樓價(jià)繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲，就算進(jìn)入租房旺季，也很難挽回回報(bào)率下跌的趨勢(shì)。

樓市邏輯生變，買房換新思路要分清了

過去幾年，很多人買房的心態(tài)是反正能收租，租出去就不虧。但今天的數(shù)據(jù)告訴我們，租金回報(bào)率正在逼近按揭利息，靠收租賺錢的空間越來越窄。

如果你買房是為了自住，那影響不大，反正不用算回報(bào)率。但如果你是投資客、想靠租金養(yǎng)樓，那就要重新算一筆賬了。如果你是看好房?jī)r(jià)的上漲，又是另外一筆需要仔細(xì)計(jì)算的收益。

一句話總結(jié)：樓市的游戲規(guī)則正在變，別再用過去的思維做今天的決定。

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